[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 처분개요 청구인은 서울특별시 강동구 OO동 OOOOO, 대지 102㎡·건물 66㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 88.12.21 취득후 임대하다가 89.12.22 양도하고 90.1.31 자산양도차익예정신고시 취득가액은 62,000,000원으로 양도가액은 70,000,000원으로 신고하였다. 처분청은 쟁점주택이 임대에 공하던 주택으로서 임대보증금과 은행대출금이 있는 상태에서 양도하였으므로 이에 관한 약정이 양도계약서상 기재되어 있지 않은 것은 진실한 계약서로 보이지 않는다 하여 기준시가에 의해서 양도차익을 산정하여 93.9.16 청구인에게 89년도분 양도소득세 29,999,380원 및 동 방위세 6,441,080원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.10.25 심사청구를 거쳐 94.2.3 심판청구를 하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구인 주장 부동산매매에 따른 특약조건은 검인계약서상에는 기재하지 아니함이 일반적이고, 거래사실확인서를 89.12.22 작성하고, 인감증명을 89.12.30 발행한 것은 거래사실확인서를 계약서 작성시 수취하고, 인감증명을 잔금일에 수취한 까닭이고 취득·양도시의 매매계약서 사본 및 거래사실확인서와 인감증명등에 기재된 내용이 사실인데도 이를 인정하지 않는 것은 신의성실 및 근거과세의 원칙에 위배된다.
- 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점주택 취득·양도시의 거래가액을 입증할 금융자료를 제시하지 못하고 있으며, 양도시에도 임대에 공하여 지던 주택으로서 전세보증금에 관한 약정이 없어 양도가액이 전세금을 포함한 것인지, 아닌지 여부가 불분명하고, 양도계약을 89.12.22 체결하고 잔금을 89.12.30 결재하였음에도 거래사실확인서는 계약일인 89.12.22 작성되고 이에 부속되는 인감증명은 잔금일인 89.12.30 발행된 것은 통상의 관례를 벗어난 것으로서 청구인이 제시한 계약서를 믿을 수 없다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다하여 기준시가로 양도차익을 결정하여 과세한 처분의 당부.
- 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항에서 『양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다.』고 규정하면서, 같은 법 제45조 제1항 본문에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.』면서 제1호에서 『당해자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액』으로 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제170조 제4항에서 양도소득세를 실지거래가액으로 결정할 수 있는 경우를 부동산의 취득·양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 있는 것으로 인정되어 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우와 양도자가 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”로 규정하고 있다.
- 다. 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당되는지 여부 청구인은 취득 및 양도시의 부동산매매계약서 사본과 거래사실확인서사본을 제시하면서 청구인이 신고한 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하여야 한다고 주장하고 있으나, 첫째 청구인 주장 양도가액 70,000,000원은 이건 양도 당시 기준시가 85,862,150원의 81.5%에 불과한바, 청구인이 쟁점주택을 보유한 기간(88.12.21˜89.12.22)은 부동산 가액이 상승추세에 있었는데도 통상 시가의 80% 내외인 기준시가보다 저렴한 가액으로 쟁점주택을 양도하게된 특단의 사유를 발견할 수 없는 점으로 미루어 볼때 청구주장 양도가액은 사실과 부합하는 것이라고 믿기 어렵다. 둘째 청구인은 당심판소에서 요구한 쟁점주택의 취득 및 양도시의 부동산매매계약서 원본, 청구주장을 뒷받침할만한 금융관련자료등을 제시하지 못하고 있다. 그렇다면 이건은 위 법령에서 규정하고 있는 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당되지 않는다고 판단되므로 처분청이 기준시가에 의하여 과세한것은 적법하다. 따라서 이건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.