[요지] 양도.취득한 토지의 거래규모가 크며, 취득회수가 많더라도 토지의 취득경위가 상속과 주택건설을 위한 매입이며 주택건설을 목적으로 사업자등록을하고 입지심의신청 등을 하여 주택건설을 목적으로 보유하고 있다가 자금사정상 양도한 것은 부동산매매업에 해당안됨
[요지] 양도.취득한 토지의 거래규모가 크며, 취득회수가 많더라도 토지의 취득경위가 상속과 주택건설을 위한 매입이며 주택건설을 목적으로 사업자등록을하고 입지심의신청 등을 하여 주택건설을 목적으로 보유하고 있다가 자금사정상 양도한 것은 부동산매매업에 해당안됨
[참조결정] 국심1986서0539
[주 문] 강서세무서장이 93.10.1 청구인에게 결정·고지한 ’OO년도귀속 종합소득세 1,397,205,450원은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 인천직할시 서구 OO동 OOOO 외 11필지 임야 및 대지 21,211㎡와 경기도 OO시 OO동 O OOOO 외 3필지 임야 및 도로(이하 “쟁점토지”라 한다, 명세는 별지와 같음)를 청구외 OOOOO주식회사에 OO.10.19 및 OO.10.28 에 각각 양도(양도금액 총 6,326,261,000원)하고, 양도소득세 예정신고 및 확정신고를 법정기한내에 제출하고 또한 위 신고시에 조세감면규제법 제62조(국민주택건설용지에 대한 양도소득세 면제)제1항 및 제3항의 규정에 의하여 양도소득세 면제신청서를 제출하여 처분청은 당초에 청구인의 신고내용대로 양도소득세를 결정(100% 감면)하였으나, 93.10.1 처분청은 쟁점토지의 양도가 부동산매매업에 해당되는 것으로 보아 청구인에게 ’OO년도귀속 종합소득세 1,397,205,450원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.11.11 심사청구를 거쳐 94.2.3 심판청구를 하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
(1) 청구인은 부동산의 매매를 사업목적으로 하여 쟁점토지를 양도한 것이 아니고 쟁점토지가 법원에서 낮은 가격으로 경락되어 재산상의 손실을 줄이고자 부득이 원매자를 물색하여 채권자들에게 경락을 취하시키는 조건으로 청구외 OOOOO에 양도하였던 것이며,
(2) 쟁점토지 중 인천직할시 서구 OO동 O OOOO 외 7필지는 원래청구인의 시아버지인 청구외 OOO의 소유이었던 토지이나, 청구인의 시숙 OOO(위 OOO의 장남)이 재산관리를 잘못하여 위 OOO의 장인인 청구외 OOO 앞으로 소유권이전되는 등 우여곡절을 겪은 후에 소송을 제기하여 청구인 앞으로 소유권이전된 것이므로 이는 사실상의 상속받은 재산이라고 할 수 있고, 청구인은 10여년간의 소송비용 등으로 부채가 증가하여 위 토지에 국민주택을 신축하여 청구인의 채무를 변제하고 무주택자에게 혜택도 줄 수 있다는 생각으로 국민주택신축 허가를 받기 위하여 주택건설사업자로 등록하는 등 다방면으로 노력하였으나 위 토지가 자연녹지로 지정되어 허가를 받지 못하고 더욱 부채만 증가되어 채권자인 OOOO신용금고 등으로부터 법원에 강제경매신청이 있어, 그 이후에 동 토지가 경락되어 도저히 채무의 충당에도 부족하여 조금이라도 현시가에 가까운 가격으로 매도하고자 원매자를 물색하던 중 경락을 취하하는 조건으로 청구외 OOOOO주식회사에 양도한 것이고,
(3) 쟁점토지 중 경기도 OO시 OO동 O OOOO 외 3필지는 당초에 국민주택을 신축하고자 매수하였으나 무허가건축물의 난립과 자연녹지로서 건축허가를 받지 못하고 있던 중 청구외 OOOO신용금고 등 채권자들이 법원에 경매신청하여, 경락되었다가 채권자들이 취하하는 조건으로 청구외 OOOOO주식회사에 양도한 것이므로 쟁점토지의 양도는 양도소득세 과세대상인 데에도 처분청이 당초에 양도소득세로 결정하였다가 이를 변경하여 부동산매매업으로 과세한 것은 부당하다고 주장한다.
(1) 청구인은 79.1.17 자로 수원시 O동 OOOO에 OO주택이라는 상호로 경기도 지사에게 주택건설사업자 등록(등록번호 OO호)을 하였고, 84.4.7 강서구 OO동 OOOOO에 OO주택개발이라는 상호로 서울시장에게 주택건설사업자 등록(등록번호 OOOOOO호, 등록필증 O부일은 84.8.27)하고 같은해 9.18 같은 장소 같은 상호로 한강세무서장에게 사업자등록(등록번호 OOOOOOOOOOOO)한 사실이 확인되고 국세청 전산자료에 의하면 청구인은 ’85년도에 OO시 OO동 O OOOO 외 6필지 토지 53,068.71㎡ 와 건물 280.62㎡를 취득하는등 ’85년도부터 ’92년 사이에 80,000여㎡의 부동산을 취득하고 ’OO년도에 쟁점토지를 양도하였으며, ’90년도에 경기도 군포시 OO동 O OO외10필지 토지 7,365.96㎡를 양도한 사실이 확인되고 주택을 신축하여 양도한 사실은 없으며,
(2) 사업목적의 구별이 불분명한 개인사업자의 부동산매매업 해당여부는 그 매매가 수익을 목적으로 하고, 그 규모, 횟수, 양태 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는 등 사회통념에 따라야 할 것인 바 청구인은 수회에 걸쳐 대규모의 토지를 취득하고, 또한 77,568㎡의 토지를 양도한 사실과 청구인이 79.1.17 및 84.4.7. 2회에 걸쳐 주택건설사업자로 경기도 지사 및 서울시장에게 등록하고 84.9.18 강서세무서장에게 주택건설업으로 사업자등록을 한 것으로 보아 청구인은 부동산관련 사업을 사업목적으로 나타내었다고 보여지며, 당초 사업목적대로 주택을 신축하여 판매하였다면 건설업으로 과세하여야 할 것이나 주택을 건설하여 판매하지 않고 나대지상태로 판매하였다면 이는 부동산매매업으로 보아야 할 것이므로 처분청이 이 건 부동산매매업으로 과세한 것은 정당하다는 의견을 제시하고 있다.
3. 심리 및 판단
(1) 사실관계 (가) 먼저 처분청의 조사내용 및 국세청 전산자료에 의하여 청구인의 부동산 취득 및 양도상황을 보면 다음과 같다. (’85년도 이후의 거래내용) 연 도 기 별 취 득 양 도 회 수 면 적 회 수 면 적 ’85 ’86 ’87 ’88 ’OO ’90 ’91 ’92 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 2 2
• 1
• 1 1
• 1
• 1
• 1
• 1
• 2 1 70,203㎡ 7,365.4㎡ 53,349.33㎡ 1,686,0㎡ 8,770㎡ 6,399.31㎡ 648.0㎡ 8OO.51㎡ 254.0㎡ 9,768.5㎡ 합 계 81,764.65㎡ 77,568.4㎡ 위의 내용 중 쟁점토지의 양도는 ’OO년도 2기의 양도란에 있는 70,023㎡이고, ’90년도 제1기에 양도된 7,365.4㎡는 OOOO공사에 수용된 토지임이 확인된다. (나) 양도한 쟁점토지 중 인천시 서구 OO동 O OOOO 외 7필지 (O OOOO, OOOOO, OOOOOO, OOOOOO, OOOOOO, OOOOOO, OOOOO) 18,238㎡는 그 취득경위를 보면 쟁점토지는 당초에 청구인의 시아버지인 청구외 OOO의 소유였으나 위 OOO의 장남인 청구외 OOO(청구인의 시숙)의 소유로 되었다가 다시 위 OOO의 장인인 청구외 OOO 앞으로 62.12.21 소유권이전되었으며 70.1.22 위 OOO의 사망으로 상속인인 청구외 OOO 등의 소유로 된 것을 청구인이 72.5.8 원인무효소송을 제기하여 72.10.20 소유권이전등기말소 확정판결을 받고 73.11.21～76.6.29 및 85.3.7에 청구인 앞으로 소유권이전된 사실이 등기부등본 등에 의하여 확인된다. (다) 또한 쟁점토지 중 위에서 본 18,238㎡를 제외한 나머지 토지인 인천시 서구 OO동 OOOOO외 3필지 임야 2,973㎡는 국민주택신축부지의 진입도로 확보를 위해 86.10.13 취득하였고, 85.11.7 취득한 OO시 OO동 OOO외 3필지 임야등은 그린벨트지역으로 위 인천시 서구 OO동 소재 토지의 일부가 대지로 지목변경됨으로 인하여 동 토지에 소재하고 있던 청구인 선대의 분묘등 23기를 이장한 임야등임을 알 수 있다. (라) 청구인이 국민주택을 신축할 목적으로 주택건설업자로 등록한 사실이 있는지 보면 79.1.17 및 84.4.7 2회에 걸쳐 주택건설사업자로 경기도 지사 및 서울시장에게 등록한 사실이 있고, 84.9.18 강서세무서장에게 주택건설업으로 사업자등록한 사실이 확인되나 그동안의 사업실적은 전혀 없는 것으로 확인되고 있는데, 인천시 서구 OO동소재 토지는 청구인이 86.5.2 국민주택신축을 위하여 인천직할시에 입지심의 신청서를 제출하였으나 동 지역이 군사시설보호구역에 인접하고 있으므로 고도제한 등의 관계로 설계변경을 하여야한다는 회신이 군부대로부터 있었던 사실이 인천직할시의 공문 (주택 OOOOOOOOOOO, OO.8.17)에 의하여 확인되는 등 위토지에 청구인이 국민주택건설을 위하여 노력한 사실이 인정된다. 또한, 청구인의 주택건설사업자 등록(등록번호 OOOOOOO)은 강서구 공고 제1991-136호(91.11.8)로 등록말소된 사실이 확인된다. (마) 청구인이 쟁점토지를 청구외 OOOOO주식회사에게 양도하게 된 경위를 보면, 쟁점토지는 채권자인 OOOO신용금고등의 경매신청에 의하여 수원지방법원 및 인천지방법원의 86.6.16～87.4.15 경매개시결정(수원지법 86타3472 외 6건)으로 88.4.21～OO.2에 경락(총 경락대금 2,214,844,000원)되었다가 경락자와 청구인 간에 합의에 의하여 경매가 취하된 사실이 등기부등본 등에 의하여 확인되며 그 이후에 쟁점토지는 OO.10월에 OOOOO주식회사에게 6,326,261,000원에 양도된 사실이 확인된다.
(2) 적용 및 판단 (가) 관계법령과 위의 사실관계를 종합하여 보면 청구인은 쟁점토지 중 그 일부는 인천직할시 서구 OO동 OOOO 등의 토지는 당초에 청구인 시아버지인 청구외 OOO의 소유였던 토지를 소송등을 통하여 청구인이 취득한 사실을 알 수 있고, 쟁점토지에 청구인이 국민주택을 신축하고자 주택건설사업자로 등록하는 등 여러가지 노력을 하였으나 그 지역이 자연녹지지역 등으로 건축허가가 나지않고, 군사보호지역에 인접하고 있어 건축에 제한을 받는 등 애로사항이 있어 주택건설을 못하고 있던 중 청구인이 쟁점토지와 관련된 소송비용등으로 발생한 채무를 감당하지 못하여 쟁점토지가 경매되기에 이르렀고, 그 경매가 경락대금 완납일 이전에 청구인과 경락인사이의 합의에 의하여 취하된 후 청구외 OOOOO주식회사에 양도되었던 것이고, 청구인은 쟁점토지를 양도하고 양도소득으로 예정신고 및 확정신고를 하였으며, 처분청도 당초에는 양도소득으로 결정한 사실이 있음에도 불구하고 쟁점토지 양도후 3년 11개월이 지난 시점에서 청구외 OOOOO주식회사가 쟁점토지상에 국민주택건설을 하지 못한 상황에서 청구인이 토지의 거래를 빈번하게 하고, 주택사업자등록을 한 사실 등을 들어 당초의 결정을 번복하여 쟁점토지의 양도를 부동산매매업으로 과세하였으나, (나) 청구인이 부동산매매업을 영위하였는 지에 대하여 살펴보면 부동산매매업이라 함은 부동산의 매매를 수익을 목적으로 하고 그 규모, 회수, 양태 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있다고 볼 수 있는 사업활동을 말한다 할 것이고 부동산매매업에 해당하는지의 여부는 위에서 열거한 제반 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 가려져야 할 것인데(대법원 83누66, 84.9.11, 국심 86서539, 86.6.24 외 다수, 같은 뜻임), 이 건의 경우 청구인이 쟁점토지를 ’OO년도 중에 2회에 걸쳐 양도하였다고 하나 그 매수자가 동일법인(OOOOO주식회사)이고, ’90년도 중에 양도한 것은 OOOO공사에 수용된 것이며, 그 이외에는 부동산을 양도한 사실이 전혀 없으며 쟁점토지의 양도는 동 토지가 법원의 경매에 의하여 경락된 것을 청구인이 재산상의 손실을 줄이고자 경락자들과 합의에 의하여 그 경매를 취소하고 OOOOO주식회사에게 양도한 점 등을 미루어 보면 비록 청구인이 양도한 쟁점토지의 거래규모가 크고, 그동안 청구인이 취득한 토지의 거래규모가 크며 취득회수가 많다고는 하나 상속받은 토지와 주택건설등을 위하여 매입한 일단의 토지이며 청구인이 주택건설을 목적으로 사업자등록등을 하고 입지심의신청등을 한 사실들을 종합하여 볼 때 청구인은 쟁점토지를 주택건설을 목적으로 보유하고 있다가 자금사정이 여의치 못하여 양도한 것임에도 불구하고 청구인이 부동산매매업을 영위하였다고 보는것은 사실판단에 무리가 있는 것으로 보이고, 쟁점토지의 양도는 부동산의 매매로 인한 수익을 목적으로 하는 사업활동으로 볼 수 없다고 판단되므로 그 양도에 대하여는 양도소득으로 과세하는 것이 정당하고 이를 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세를 과세한 것은 부당하다고 판단된다. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.