청구인이 특수관계 있는 주식회사 ○○○상가로부터 부당하게 낮은 가액으로 상가를 분양받은 것인지 여부(기각)

[참조결정] 국심1993서1156

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분 개요 수원세무서장은 청구외 주식회사 OO상가가 경기도 수원시 OO동 OOO 외 7필지 지상에 건물 연면적 3,653.92㎡(이하 “B동”이라 한다)와 같은 동 OOO 외 5필지 지상에 건물 연면적 7,432.6㎡(이하 “A동”이라 한다) 중 3,457.56㎡를 특수관계에 있는 청구인과 청구외 OOO에게 89.12.10과 91.4.30에 각각 시가보다 낮은 가액으로 양도한 것으로 보아 시가와 양도가액의 차액을 89.1～12사업년도와 91.1～12사업년도의 소득금액 및 과세표준결정시 익금에 산입하는 한편, 당해금액 중 청구인이 매수한 면적에 해당하는 금액을 청구인에 대한 기타소득으로 보아 소득처분하였다. 처분청은 수원세무서장의 통보자료에 의하여 소득처분된 89년 과세기간분 기타소득 103,718,852원과 91년 과세기간분 기타소득 158,538,151원에 대하여 93.8.16 청구인에게 89년 과세기간분 종합소득세 56,573,920원 및 동 방위세 11,314,780원과 91년 과세기간분 종합소득세 84,864,650원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.10.17 심사청구를 거쳐 93.12.20 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 주식회사 OO상가가 이 건 상가를 분양하면서 특수관계 없는 일반인들에게 분양한 분양예정 가액대로 청구인에게도 분양하였으므로 시가에 미달하게 양도하였다는 것은 부당하고 상가의 위치에 관계없이 일률적으로 상가 전체의 평균 공사원가를 개별상가의 시가로 보아 평균 공사원가 이하로 양도하였다 하여 저가양도로 인정하여 부당행위계산한 처분은 부당하고 이에 따라 청구인에게 기타소득으로 처분하여 과세한 처분은 취소되어야 한다고 주장한다.
• 나. 국세청장 의견 주식회사 OO상가는 OO상가 B동의 양도와 관련하여 89.12.26 관할 구청인 수원시 권선구청으로부터 각 층별로 거래허가를 받아 각 층별로 분양계약을 한 점으로 볼 때, 이는 OO상가 B동 전체에 대한 하나의 거래가 아닌 각 층별 개별적인 분양계약으로 보아야 할 것이므로 그 개별적 거래에 대한 행위가 저가양도에 해당되는 경우 부당행위계산부인의 대상이 되는 바, OO상가 B동중 지하부분이 ㎡당 평균공사원가인 233,204원 보다 저렴한 가액인 72,727원으로 분양계약이 되어 있어 공사원가와의 차액에 대하여 저가양도로 보아 부당행위계산부인을 하는 것은 잘못이 없다는 의견이다. OO상가 A동의 부당행위계산부인시 평균공사원가를 시가로 볼 수 있는지를 살펴보면, 3층과 지하층은 일반분양으로 거래된 매매실례가 없고 또한 특별한 이유없이 공사원가에도 미치지 못하는 가액으로 3층과 지하층을 양도한 것은 매수인이 특수관계인이기 때문에 이루어 질 수 있는 것으로서 최소한 상가의 분양원가는 개별원가 계산방법 또는 단순 종합원가 방법에 의하여 계산된 공사원가에 상당하는 가액으로 분양하였어야 할 것이므로 당해 공사원가와 특수관계인에게 양도한 가액과의 차액에 대하여는 저가 양도로 보아 부당행위계산 부인을 하여야 한다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 특수관계 있는 주식회사 OO상가로부터 부당하게 낮은 가액으로 상가를 분양받은 것인지 여부를 가리는 데 그 쟁점이 있다.
• 나. 관계법령 법인세법 제20조의 규정에 의하면, “내국인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계있는 자와의 거래에 있어서 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산에 불구하고 그 법인의 각 사업년도의 소득금액을 계산할 수 있다”고 규정하고, “조세의 부담을 감소시키는 경우”로서 같은 법 시행령 제46조 제2항 제4호에서 “출자자 등으로부터 자산을 시가를 초과하여 매입하거나 출자자 등에게 자산을 시가에 미달하게 양도하는 때”를 열거하여 규정하고 있으며, 같은법시행령 제94조의2 제1항 마목에서 이러한 거래를 부인하여 익금에 산입한 금액에 대한 소득처분은 귀속자에 대한 기타소득으로 처분하도록 규정하고 있다. 한편, 소득세법 제25조 제1항 제15호 및 같은법시행령 제49조의2 제1항 제5호에서 법인세법에 의하여 처분된 소득을 일시소득인 기타소득의 하나로 열거하고 있다.
• 다. 심리 및 판단

① 청구외 주식회사 OO상가와 청구인 및 청구외 OOO·OOO·OOO 사이에 특수관계가 있고 이들에게 분양한 상가건물 중 A동 지하층, 3층 및 B동 지하층의 ㎡당 분양가격이 각각 69,381원, 99,436원 및 72,727원인데 A동, B동의 ㎡당 건물공사원가는 각각 238,336원, 233,204원인 사실에 대하여는 다툼이 없다.

② 이 건 관련 부동산 매매계약서에 의하면 청구외 주식회사 OO상가는 각 개별점포당 분양가격을 구분하여 결정하고 이와 같이 구분결정된 가격에 의하여 각 개별점포를 분양한 사실을 인정할 수 있으므로 상가분양 가격이 저가에 해당되는지의 여부는 개별점포를 기준으로 하여 이를 판단하여야 할 것인 바, 청구외 주식회사 OO상가가 특수관계자들에게 분양한 상가건물의 가격은 공사원가의 29.1%(69,381/228,336원) 내지 41.7%(99,436원/238,336원과 72,727원/233,204원)에 불과하여 특단의 사유가 없는 한 이는 도저히 특수관계 없는 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격이라고 볼 수 없다.

③ 처분청이 사회통념상 분양가격이 최소한 건물의 공사원가 수준은 되어야만 이를 시가로 볼 수 있을 것으로 인정하고 위 공사원가를 시가로 하여 위 관계법령 규정에 의하여 이 건 분양가격을 부당행위계산부인하고 위 소득세 관계법령의 규정에 의하여 청구인에게 이 건 종합소득세를 부과한 처분에는 잘못이 없다. (국심 93중105, 93.7.16, 국심 93서1156, 93.7.22, 같은 뜻임) 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.