아파트분양대금중 잔금을 융자받아 대체키로 약정한 경우그 취득시기는 잔금을 제외한 나머지 분양대금을 완불한 날인지 아니면 분양자가 피분양자 명의로 융자받아 잔금으로 대체한 날인지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 서울특별시 노원구 OO동 OOO번지 OO아파트 OO OOOOO (이하 “쟁점아파트”라 한다)를 아파트신축회사인 OO공영(주)로 부터 분양받아 거주하다가 양도하였다. 처분청은 쟁점아파트의 취득시기를 소유권이전 등기일인 88.7.30로 보아 92.11.4 양도시 까지 5년이상 보유 및 취득 이후 3년 거주한 사실이 없어 1세대1주택 비과세요건을 갖추지 못하였다고 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고 93.7.16 청구인에게 92년도분 양도소득세 8,971,590원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.9.1 심사청구를 거쳐 93.12.21에 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 OO공영(주)로부터 융자금 7백만원을 제외한 최종잔금을 87.9.23 납부하고 분양받아, 주민등록등본상 87.10.1 부터 90.11.6까지 3년이상 거주한 사실이 있으므로, 1세대1주택의 양도로 인하여 발생하는 소득으로 보아 비과세하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 OO공영(주)가 확인한 쟁점아파트의 잔금납부확인서를 살펴보면, 은행융자금(7백만원)을 제외한 잔금은 87.9.23 수령하고 나머지 7백만원은 88.10.6에 은행융자금으로 대체되었다고 하고 있으므로 실제 잔금청산일은 88.10.6로 보아야 한다. 그러나 청구인에게로의 쟁점아파트 소유권이전 등기 접수일이 88.7.30임이 등기부등본상 확인되므로 소득세법시행령 제53조 제1항 제2호에 의거하여 청구인의 쟁점아파트 취득시점은 88.7.30로 보아야 하므로 청구인의 3년 거주기간 계산은 부동산 취득일 이후의 거주일로부터 기산하여 3년 미만 거주하였음이 확인되므로 1세대1주택의 요건에 해당하지 않는다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 아파트분양대금중 잔금을 분양자가 피분양자 명의로 금융기관에서 융자받아 대체하기로 약정한 경우, 그 취득시기(대금청산일)는 잔금을 제외한 분양대금을 청산한 날인지 또는 분양자가 피분양자 명의로 융자받아 잔금으로 대체처리한 날인지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제5조 제6호 (자)목 및 같은법시행령 제15조 제1항에서 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 “1세대1주택”에 대하여는 양도소득세를 비과세한다고 규정하고 있고, 같은법시행령 제53조에서 자산의 취득시기 및 양도시기는 당해자산의 대금을 청산한 날로 하되 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다고 규정하고 있다.
• 다. 비과세되는 1세대1주택의 요건에 해당하는지 여부

(1) 청구인은 분양자인 OO공영(주)와 86.7.30 총분양대금을 35,939,000원으로 하여 분양계약을 체결하고, 87.9.23 융자금을 대체하기로 한 금액인 7,000,000원을 제외한 실제 입주금을 지급하고 87.10.1 쟁점아파트에 입주하였음이 주민등록등본 및 쟁점아파트 관리비 납부영수증 등에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점아파트는 88.7.30 OO공영주식회사(소유권보존등기한 날: 88.6.13)로부터 88.7.27을 등기원인일로 하여 청구인 앞으로 소유권이전등기되고, 같은날 채무자를 청구인으로 하고 근저당권자를 OOOO은행으로 하여 근저당권을 설정한 사실과 이에 의거 위 OO공영주식회사가 88.10.6 융자금을 수령한 사실이 등기부등본 및 OO공영주식회사의 확인서에 의하여 확인된다. 이는 청구인이 88.10.6 OOOO은행으로부터 위 매매대금중 7,000,000원을 대출받아 OO공영주식회사에 잔금으로 지급한 것이라고 할 것이다. 그렇다면, 이 건의 경우 88.10.6 잔금청산하였으나 그 이전인 88.7.30자로 청구인 앞으로 소유권이전 등기를 경료하였으므로 청구인의 취득시기는 전시법조에 의거 88.7.30 이라고 판단된다.(국심 93서 619, 93.7.1 국세심판관 합동회의 의결: 같은뜻임)

(3) 비과세되는 1세대1주택의 3년 거주기간 계산은 취득일 이후의 거주일로부터 기산하며 취득한 날로부터 양도한 날까지의 거주기간을 통산하므로 (소득세법기본통칙 1-2-35...5, 같은뜻임) 청구인의 경우 88.7.30부터 거주기간을 기산하여야하고, 퇴거일자는 90.11.6 임이 주민등록등본에 의하여 확인되고 있다. 쟁점아파트 취득일 이후의 거주기간은 3년 미만이어서 위 법령에서 규정한 비과세되는 1세대1주택의 요건에 해당되지 아니한다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.