쟁점 부동산 양도에 대하여 실지거래가액에 의해 과세할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분개요 청구인은 93.2.27 경상남도 진해시 O동 OOOO 소재 공장용지 5,690㎡(쟁점부동산①) 및 위 지상건물 1,527.08㎡(쟁점부동산②)를 양도하고 쟁점부동산①과② 및 그외 소유권이전청구권가등기만 되어 있는 6필지의 토지(쟁점부동산③～⑧)를 양도한 것으로 하여 93.3.2 자산양도차익예정신고를 함에 있어 쟁점부동산①～⑧의 실지거래양도가액을 1,000,000,000원 실지거래취득가액을 920,000,000원으로 신고하였다. 처분청은 쟁점부동산①과②의 양도가액과 취득가액을 기준시가에 의하여 94.2.1 청구인에게 93년 귀속분 양도소득세 210,498,280원을 결정고지 하였다. (쟁점부동산③～⑧은 양도되지 않은 것으로 보아 과세대상에서 제외하였다) 청구인은 이에 불복하여 94.3.29 심사청구를 거쳐 94.6.16 심판청구를 하였다.

• 쟁점부동산 - 쟁점부동산 소 재 지 지 목 면적(㎡)

① 진해시 O동 OOOO 공장용지 5,690.00

② OOOO 공장건물 1,527.08

③ OOOOOO 도로 152.00

④ OOOOOO 답 250.00

⑤ OOOOOO 답 611.00

⑥ OOOOOO 답 870.00

⑦ OOOOOO 임야 121.00

⑧ OOOOOO 임야 108.00

2. 청구주장 및 국세청장의견

• 가. 청구인주장 청구인이 쟁점부동산①～⑧을 취득할 때 청구외 OOO의 형 OOO가 매매계약등 거래에 관한 모든 사항을 이행하였는데도 처분청은 청구외 OOO를 상대로 취득가액을 조사하고 그의 진술내용이 부동산매매계약서의 매매대금과 일치하지 않는다는 이유로 실지거래 취득가액을 부인하였으나, 쟁점부동산①～⑧에 근저당설정된 채무를 청구인이 변제한 금액과 청구외 OOO 명의로 된 영수증 700,600,000원 및 청구외 OOO 명의로 된 영수증 69,500,000원을 합계하면 부동산매매계약서의 매매대금 920,000,000원과 일치되는 것을 알 수 있고, 또한 청구인이 쟁점부동산①～⑧을 청구외 OOOO공업(주)에 양도하고 매매대금 1,000,000,000원중 280,000,000원을 받지 못한 상태에서 쟁점부동산①과②를 소유권이전등기를 해주고 소유권이전등기를 하지 아니한 쟁점부동산 ⑦～⑧를 포함하여 자산양도차익예정신고를 한 잘못이 있고 부동산별로 양도가액이 구분되지 않는다고 하더라도 쟁점부동산①～⑧의 양도가액 1,000,000,000원은 실지거래가액이므로 이 양도가액을 기준시가에 따라 안분계산하여 쟁점부동산①과②의 양도가액을 정하여야 하는데도 쟁점부동산①과②의 양도가액과 취득가액을 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.
• 나. 국세청장의견 청구인은 청구주장에 대한 증빙자료로서 매매계약서, 대금수령영수증, 대출금회수내역서, OOO의 매매확인서, 중개인 OOO의 매매확인서를 제출하고는 있으나 청구주장에 대해 객관적으로 판단의 근거가 될 수 있는 금융자료 등의 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있으며 쟁점부동산⑦과⑧은 취득시 당초 계약에 포함되었음을 청구인이 제시한 매매계약서로 알 수 있으나 취득일(88.12.13)이 훨씬 지난 90.10.25에 14,500,000원을 지급하고 90.11.12에 등기를 이전하였으며 또한 매매대금의 일부(89.3.11 지급 55,000,000원)가 소유권이전 등기일 이후에 지급된 것은 일반적인 거래관행과 다르므로 청구인이 주장하는 실지거래취득가액은 신빙성이 없다할 것이고, 청구인은 쟁점부동산①～⑧ 전부가 양도된 것으로 신고하였으나 실지는 쟁점부동산①과②만 소유권이전등기 되었고 그 양도대금도 일부 받지못한 사실이 있는 것으로 보아 쟁점부동산①과②의 실지거래양도가액도 신빙성이 없으므로 쟁점부동산①과②의 양도가액과 취득가액을 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점부동산①과②의 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의하여 이 건 양도소득세를 과세할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 이 건 관련법령 및 사실관계를 본다. 소득세법 제23조 제4항 제1호와 제45조 제1항 제1호 가목에서 토지와 건물의 양도가액과 취득가액은 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하되 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다고 하고, 같은법시행령 제170조 제4항에서는 “법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다”고 하고 93.12.31 개정전 제3호에서 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 규정하고 있다. 청구인은 93.3.2 자산양도차익예정신고시 쟁점부동산①～⑧의 실지거래양도가액을 1,000,000,000원으로 실지거래취득가액을 920,000,000원으로 신고하였으나 쟁점부동산③～⑧은 양도되지 않고 소유권이전청구권가등기만 되어 있으며 이에 대한 다툼은 없다. 청구인은 청구인이 신고한 쟁점부동산①～⑧의 양도가액과 취득가액을 필지별 기준시가에 의하여 안분계산하고, 이와같이 안분계산된 쟁점부동산①과②의 양도가액과 취득가액을 실지거래가액으로 보아야 된다고 주장하고 있다. 먼저, 청구인이 자산양도차익예정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득당시 쟁점부동산①～⑧의 실지거래가액을 확인할 수 있는지를 보면

(1) 청구인이 처분청에 제출한 쟁점부동산①～⑧의 취득시 부동산 매매계약서는 쟁점부동산①～⑧이 1건의 거래로 동시에 매매된 것으로 되어있고, 계약일자는 88.11.3이며 매매대금 920,000,000원은 계약금으로 120,000,000원을 지급하고 88.12.13에 잔금 800,000,000원을 지급하기로 되어 있으며, 매도인은 청구외 OOO와 OOO 2인으로 되어있으나 날인은 청구외 OOO만 하였다. 그러나 쟁점부동산①～⑧의 등기부등본에 의하면 매도자가 청구외 OOO인 쟁점부동산①～③ (공장용지·공장 건물·도로)의 소유권이전등기원인일은 88.12.12이고 지목이 답인 쟁점부동산④～⑥의 소유권이전등기원인일은 88.7.15이며, 매도인이 청구외 OOO이고 지목이 임야인 쟁점부동산⑦과⑧의 소유권이전등기원인일은 90.11.8로서 청구인에게 소유권이전한 등기원인일이 지목과 소유자에 따라 다른 것으로 보아 각각 다른 시기에 3회의 부동산매매거래가 이루어진 것으로 보이는데도 청구인이 제시하는 부동산매매계약서는 쟁점부동산①～⑧이 동시에 1건의 거래로 매매된 것으로 되어 있어 신빙성이 없어 보인다.

(2) 청구인이 제시하는 쟁점부동산①～⑧의 양수대금 920,000,000원에 대한 영수증 등을 보면, 계약금으로 88.11.3에 120,000,000원을 지급하고 중도금으로 88.12.10에 30,000,000원, 88.12.11에 100,000,000원, 88.12.29에 450,600,000원을 지급한 것으로 되어 있으며 이부분은 청구외 OOO의 날인이 된 영수증을 받았고, 중도금으로 89.3.11에 15,000,000원, 89.3.11에 40,000,000원, 90.10.25에 14,500,000원을 지급한 것은 청구외 OOO의 날인이 된 영수증을 받았다. 그리고 쟁점부동산에 근저당된 채무인 OOOO은행 OO지점의 차입금을 89.10.4에 45,809,590원, 89.10.5에 4,190,410원, 89.12.7에 100,000,000원을 상환하였다고 주장하고 있다. 그러나 쟁점부동산①～⑥은 88.12.30에 청구인에게 소유권이전등기가 되었는데도 그 후 3차례에 걸쳐 부동산대금을 청구외 OOO에게 지급한 것으로 되어 있어 신빙성이 없어 보이고, 89.3.11에 지급하였다는 15,000,000원과 40,000,000원은 청구외 OOO(OOOO공업사)를 대리하여 청구외 OOO가 현금보관증을 발행해 준 것으로서 이를 부동산매매대금으로 보기도 어렵다.

(3) 또한 쟁점부동산①～⑥을 양도한 청구외 OOO는 93.9.8 처분청의 세무공무원에게 쟁점부동산①～⑧의 양도대금은 은행부채를 포함하여 6억원에서 7억원 정도였다고 확인한 사실이 있는 반면 청구인은 쟁점부동산①～⑧을 거래할 때 계약체결은 물론 대금수수도 청구외 OOO가 하였으므로 청구외 OOO는 거래내용을 알지 못한다고 주장하고 있으나 쟁점부동산①～⑥의 소유자인 청구외 OOO가 자기가 부동산 양도가액을 알지 못하였다고 보기는 어렵다 할 것이다. 이와 같이 쟁점부동산①～⑧의 취득시 부동산매매계약서는 신빙성이 없어 보이고 대금수수내용도 불분명하며 금융자료등 다른 객관적인 입증자료도 제시하지 못하고 있으므로 청구인이 제출한 증빙서류로는 쟁점부동산①과②의 실지거래가액이 확인되지 않는다고 보아야 할 것이다. 그리고 쟁점부동산①～⑧의 양도가액을 보면

(1) 쟁점부동산①～⑧의 양도시 부동산매매계약은 92.8.31 체결하였고 매매대금 1,000,000,000원은 계약금으로 200,000,000원을 지급하고 93.1.20에 중도금 400,000,000원과 93.2.20에 잔금 400,000,000원을 지급하는 것으로 되어 있으며 매수자는 청구외 OOOO공업(주)이다. 그러나 쟁점부동산 ①～⑧의 등기부등본에 의하면 쟁점부동산 ①～⑧은 93.1.20을 소유권이전청구권가등기 원인일로 하여 93.1.27 청구외 OOOO공업(주)를 권리자로 가등기가 되었다가 쟁점부동산 ①과②만 92.5.7을 등기원인일로 하여 93.2.27 청구외 OOOO공업(주)에 소유권이전등기 되었고,

(2) 93년 9월에 처분청이 이 건 양도소득세를 조사하는 시점에도 쟁점부동산①～⑧의 양도대금중 280,000,000원을 받지 못하고 있었는 바 쟁점부동산①～⑧의 양도대금중 청구인이 받은 720,000,000원이 어느 부동산의 양도가액이고 계약내용이 어떻게 이행되었는지 또는 계약내용이 어떻게 변경되었는지 여부를 입증하지 못하고 있어 쟁점부동산①과②의 양도가액을 구분하는 것도 어렵게 보인다. 따라서 처분청이 소득세법 제23조 제4항 제1호와 제45조 제1항 제1호 가목 및 같은법 시행령 제170조 제4항 제3호의 규정에 의하여 쟁점부동산①과②의 양도가액과 취득가액을 기준시가로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

• 다. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.