[요지] 청구인이 부동산을 취득하여 개보수한 후 단기양도한 것으로 인정되고, 개보수 등으로 투자된 비용중 양도차익 계산시 필요경비로 공제하여야 할 금액은 000으로 봄이 타당함.
[요지] 청구인이 부동산을 취득하여 개보수한 후 단기양도한 것으로 인정되고, 개보수 등으로 투자된 비용중 양도차익 계산시 필요경비로 공제하여야 할 금액은 000으로 봄이 타당함.
[참조결정] 국심1992부0676
[주 문] 남부산세무서장이 94.1.16자로 고지한 90년도 귀속분 양도소 득세 23,761,300원 및 동 방위세 4,865,230원의 부과처분은 부 산직할시 남구 OO동 OOOOOO 대지 215.5㎡ 및 건물 161.99㎡의 개보수비용 중 자본적지출 및 개량비 등에 해당되 는 11,850,000원과 취득세등 제세공과금 및 중개인수수료 2,896,970원 합계 14,746,970원을 필요경비로 공제하여 그 과 세표준과 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 청구외 OOO 및 OOO과 공동으로 취득한 90.6.11 부산직할시 남구 OO동 OOOOOO 대지 403.6㎡, 건물 161.99㎡를 분할하여 그 중 대지 215.5㎡와 그 지상건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)은 청구인 명의로, 나머지 대지 188.1㎡는 OOO외 1인 명의로 각각 소유권이전등기를 한 후 청구인은 90.12.29 쟁점부동산을, 90.6.22 쟁점외 부산직할시 남구 OO동 OOOOOO 대지 85㎡(89.12.22 취득)를 각각 양도하고 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고를 하지 아니 하였다. 부산지방국세청장은 쟁점부동산등 2건의 양도에 대한 실지조사를 하는 과정에서 실지거래가액인 양도가액 125,000,000원, 취득가액 90,000,000원으로 양도차익을 결정하면서 필요경비를 기준시가에 의한 취득가액 39,183,870원의 7%인 2,742,870원만 공제한 후 동 결정내용을 처분청에 통보하였고, 처분청은 위 통보내용 대로 94.1.16 청구인에게 90년도 귀속분 양도소득세 23,761,300원 및 동방위세 4,865,230원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.2.28 심사청구를 거쳐 94.6.16 심판청구를 하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
(1) 청구인은 쟁점부동산등 2건 중 쟁점외 부동산과 쟁점부동산의 실지거래가액에 대하여는 다툼이 없으나, 쟁점건물의 경우 73.10.15 신축한 단독주택으로서 그 구조가 재래식이고 낡아서 90.6.11 취득한 이후 내부계단을 철거하고 그 자리에 방1칸 증설함과 동시에 2층계단은 건물외부에 신설하였으며, 1,2층 처마밑 합판의 교체, 현관문과 벽창문을 알미늄샷시 및 강화문으로 교체, 나무대문을 쇠대문으로 교체하였을 뿐만 아니라 2층 유리온실을 신설하고 외벽에 페인트칠 등으로 20,905,900원이 투자되고 취득세 및 등록세 등 제세공과금 4,281,610원 합계 25,187,510원이 지출되었음이 관련증빙에 의하여 확인되므로 이를 필요경비로 인정하여야 하며,
(2) 국세청의 심사결정문에 의하면 국세청장은 청구인이 이 건 조사시에는 조사관서에 관련증빙을 제출하지 아니하고 있다가 불복청구를 통하여 필요경비 공제를 요구한다는 의견인 바, 부산지방국세청에서 이 건 세무조사를 실시할 때 중압감이 있었을 뿐 만 아니라 조사공무원들이 청구인에게 관련장부 및 증빙의 제시요구도 한 사실 없이 실지양도가액과 취득가액만 확인한 후 이 건 양도소득세를 과세하였기 때문에 청구인이 관련증빙을 제시하지 아니한 것이며, 설사, 관련증빙을 제시하지 아니하였다 하더라도 쟁점주택의 개보수 공사여부는 현지조사하면 즉시 확인이 되는 데도 확인조사 없이 임의로 동 자본적지출 등을 필요경비로 공제하지 아니하고 기준시가에 의한 취득가액의 7% 상당금액만 필요경비로 공제한 처분은 부당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제45조 제1항의 규정에 의하면 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다고 규정하면서 그 제1호에서 당해자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액, 제2호에서 설비비와 개량비, 제3호에서 대통령령이 정하는 자본적지출액, 제4호에서 대통령령이 정하는 양도비라고 규정하고 있고,
(2) 같은법시행령 제94조 제1항 및 제86조의 규정을 보면 제45조 제1항 제1호 단서에서 『취득에 소요된 실지거래가액』이라 함은 매입한 고정자산은 매입당시의 가액(등록세·취득세·기타부대비용을 포함한다) 등을 합한 것을 말하고, 같은법시행령 제94조 제1항 제2호의 규정에서 같은법 제45조 제1항 제2호에서 『설비비와 개량비』라 함은 양도자산의 용도변경, 개량 및 이용편의를 위하여 지출한 비용과 이에 준하는 비용으로서 재무부령이 정하는 것으로 하며, 동 시행령 같은조 제3항 제3호의 규정에서 법 제45조 제1항 제3호에서 『대통령령이 정하는 자본적지출액』이라 함은 본래의 용도를 변경하기 위한 개조, 엘리베이터 또는 냉·난방장치의 설치, 고층건물의 피난시설의 설치, 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래의 용도에 이용할 가치가 없게 된 것의 복구, 기타 개량·확장·증설 등 위 내용과 유사한 성질의 것을 말하고, 그 이외의 건물 또는 벽의 도장(塗裝), 파손된 유리·기와의 대체, 기계의 소모된 부속품 또는 벨트의 대체, 자동차의 타이어·튜버의 대체, 재해를 입은 자산의 외장의 복구·도장 및 유리의 삽입, 기타 조작가능한 상태의 유지 등 이와 유사한 성질의 것은 수익적지출로 규정하고 있으며, 동 시행령 같은 조 제4항의 규정에 의하면 법 제45조 제1항 제4호에서 『대통령령이 정하는 양도비』라 함은 법 제23조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출된 비용인 계약서작성비, 공증비용, 인지대, 소개비등을 포함한다고 규정하고 있다(소득세법 기본통칙 3-8-10...45, 같은 뜻임).
(1) 소득세법 제45조 제1항 및 같은법 시행령 제94조에 의하면 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 경우에는 양도가액에서 공제할 필요경비는 취득가액, 설비비와 개량비, 자본적 지출액, 양도비등으로서 증빙서류에 의하여 확인된 실지거래가액으로 하는 것이고, 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 취득 당시의 기준시가의 7% 상당액만을 필요경비로 공제하도록 규정하고 있다.
(2) 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산한 이 건의 경우는 기준시가에 의하여 양도차익을 계산할 경우에 적용하는 위 필요경비개산공제액을 필요경비로 공제할 수 없는데도 처분청에서 이를 공제한 것은 위 관련규정의 법리를 오해한 잘못이 있다.
(1) 쟁점주택의 건축시기가 73년도로서 양도당시 17년이 경과한 점, 청구인이 제출한 개보수전·후에 촬영한 사진, 쟁점부동산의 취득목적이 매매에 있었던 점, 청구인이 제시한 공사별로 지출된 금액과 이를 입증할 수 있는 원시노트 등을 종합하여 볼 때 청구인이 쟁점부동산을 취득하여 수리한 후 양도하였다는 주장은 신빙성이 있는 것으로 보여진다.
(2) 청구인은 쟁점부동산을 취득하여 수리한 후 양도함에 따라 자본적지출 및 개량비, 제세공과금, 양도비등이 25,187,510원(개보수공사비 16,072,900원, 각종 건축재료비 4,833,000원, 제세공과금 및 양도비 4,281,610원)이라고 주장하면서 공사별로 지출된 비용의 금융자료, 관할구청에 개보수의 신고내용 등 객관적인 증빙은 제출하지 못하고 있으나, (가) 청구인이 제시한 원시노트의 원본, 공사별 시공자의 사실 확인서 및 사업자등록증 사본, 공사도급계약서 원본, 공사별 금액규모가 소액인 점 등을 종합하여 볼 때 위 개보수공사비 16,072,900원 중 위 소득세법 제45조 제1항 및 같은법시행령 제94조에 의한 양도소득의 필요경비인 설비비와 개량비 및 자본적지출에 해당되는 것은 다음과 같이 보일러 및 배관공사 등 8건 11,850,000원이고, 그 나머지 페인트공사 등 4건 4,222,900원은 필요경비에 해당되지 아니한다고 판단된다. 【 다 음 】 내 역 공사비 공 사 내 역 보일러 및 관공사비 6,000,000원 1,2층 거실등의 마루바닥을 아파트식으로 변경함에 따른 보일러 공사, 연탄보일러를 석유보일러로 변경공사 목공비 1,050,000원 내부 1,2층계단을 철거하고 방1칸 증설, 외부처마밑 베니다판교체, 2층 외부계단 설치, 부엌다락설치 등 철조공사 400,000원 2층외부계단의 철조공사 담장등 공사 400,000원 1,2층 도끼다시공사 20만원, 대문 및 전면 담위방범망 설치공사 20만원 합계 40만원 미장공사 570,000원 1층 방1칸 증설, 외부2층계단 설치등 알미늄 샤시공사 2,000,000원 1,2층 창틀 하이샤시로 전부교체, 외부2층 계단 난간, 옥상 온실신설 등 공사 門교체공사 800,000원 1층 및 2층 출입문(후랏쉬 도어) 10조 교체 외부화장실 신축공사 630,000원 1층과 2층을 1세대가 거주하도록 되어 있는 기존주택을 2층 각각 거주할 수 있도록 변경하면서 외부화장실 설치 계 11,850,000원 (나) 청구인은 취득원가에 가산되는 취득세 및 등록세 등 제세공과금이 3,903,610원(등록세 1,944,970원, 동 방위세 388,990원, 인지대 및 수수료 273,000원, 취득세 1,296,650원)이고, 양도비인 중개인 수수료가 378,000원 합계 4,281,610원이라고 주장하면서 지방세세목별 증명원, 영수증 등을 제시하고 있는 바, 위 제세공과금은 청구인외 2인이 당초 취득한 토지 403.6㎡, 건물 161.99㎡에 대한 비용이기 때문에 이 중 쟁점부동산에 관한 제세공과금은 총 비용 3,903,610원에 전체자산의 가액(기준시가 59,538,240원)중 쟁점부동산의 가액(기준시가 38,282,640원)이 차지하는 비율(64.3%)을 곱하여 안분 계산한 2,509,970원만 인정함이 타당하고, 양도비 378,000원은 쟁점부동산의 양도시 중개인에게 수수료로 지급한 것이므로 그 전부를 인정함이 타당하다. (다) 청구인이 모래, 자갈, 시멘트 및 싱크대 등의 건축재료비가 4,883,000원이라고 주장하면서 간이세금계산서원본, 판매자의 사실확인서 등을 제시하고 있으나, 위의 공사는 대부분 공사별로 도급을 준 것으로서 일방적으로 공사도급을 주면 자재비 등은 공사도급금액에 포함되므로 추가로 인정하기 어려울 뿐만 아니라 청구인이 동 건축자재 등을 별도로 부담하였다는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있고, 또한, 싱크대는 규격화된 제품으로서 양도자산인 건물(부동산)과는 별개의 자산으로서 분리가능한 동산이어서 싱크대 구입대금을 자본적지출로 볼 수 없으므로 필요경비로 공제할 대상은 아닌 것으로 보여진다(국심 92부676, 92.6.2, 같은 뜻임). 위의 관련법령 및 사실관계를 종합하여 볼 때 청구인이 쟁점부동산을 취득하여 개보수한 후 단기양도한 것으로 인정되고, 개보수 등으로 투자된 비용 25,187,510원 중 양도차익 계산시 필요경비로 공제하여야 할 금액은 14,746,970원(개보수공사비 11,850,000원, 취득원가에 가산되는 제세공과금 및 양도비 2,896,970원)으로 봄이 타당하다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.