[요지] 주차료와 임대료가 제한되었다는 사유는 법인세법시행규칙 제18조 제4항에 규정한 비업무용으로 보지 아니하는 경우에 해당하지 아니함.
[요지] 주차료와 임대료가 제한되었다는 사유는 법인세법시행규칙 제18조 제4항에 규정한 비업무용으로 보지 아니하는 경우에 해당하지 아니함.
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구법인은 경상남도 마산시 OO동 OOOO에서 OO개발주식회사(이하 “청구법인”이라 한다)라는 상호로 주택건설업등을 영위하는 법인으로서 처분청은 청구법인 소유 별지목록1 및 별지목록2 기재 부동산(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대하여 별지목록1중 제2항과 제4항의 부동산은 주차장용 부동산의 기준에 의해, 위 제2항과 제4항 이외의 나머지항의 기재부동산은 임대용 부동산의 기준에 의해, 별지목록2 부동산은 법인의 업무에 직접 사용하지 않는 비업무용부동산으로 각각 판정하고 1990년부터 1992년까지 3개사업년도 (1.1～12.31. 이하 같다)에 걸쳐 지출한 관련지급이자 및 세금과 공과금, 수선비등을 손금부인하고 93.12.15 청구법인에게 90년사업년도 법인세 24,228,340원 및 동 방위세 4,243,610원, 91년사업년도 법인세 62,000,230원, 92년사업년도 법인세 52,381,630원을 각각 결정고지 하였다. 청구법인은 이에 불복, 94.2.4 심사청구를 거쳐 94.5.27 심판청구를 하였다.
2. 청구주장 및 국세청장의견
(1) 청구법인은 쟁점토지상의 건물부분만 임대하였을 뿐이지 건물바닥부분 이외의 토지까지는 임대한 것이 아닌데도 건물바닥이외 토지를 부동산가액에 포함하여 부동산가액을 산정 함으로써 비업무용부동산으로의 판정함은 부당하며(즉, 건물만 임대한 것이므로 건물 바닥부분이외의 토지부분까지 포함하여 “부동산가액”을 산정, 임대용 부동산의 판정기준으로 삼은것은 잘못임),
(2) 1990사업년도의 경우, 개별고시지가가 공시되기 전인 90.1.1～90.8.29까지는 소득세법상 기준시가에 의하여 부동산가액을 산정하여야 하며
(2) 임대용토지는 관할 마산시 합포구청장이 관내 임대업자에게 임대료 인상을 억제하도록 요청하여 임대료를 인상하지 못해 수입금액 비율기준에 미달하게 된 것이므로 이건 토지는 비업무용 토지에서 제외되어야 하고
(4) 주차장용 토지의 비업무용판정기준은 당해 부동산가액의 산정에 있어 90.1.1～90.8.29까지는 소득세법상의 기준시가에 의하여, 그 다음날로부터 90.12.31까지는 개별공시지가에 의하여 부동산가액을 산정하여 비업무용 부동산인지 여부를 판정하여야 하며
(5) 위 토지를 청구법인이 고유업무에 사용하기 위하여 사회 통념상 필요한 노력을 다하여온 이상 이건 토지가 법인세법 관련규정상 비업무용 부동산에 해당한다고 볼 수밖에 없다고 하더라도 업무에 사용하지 못한 것이 각종 법률상 사실상 제한에 기인한 것이므로 위 토지는 법인세법 시행규칙 제18조 제4항에 상당하는 경우에 해당하여 법인세법상 비업무용 부동산의 범위에서 제외되어야 한다.
(1) 사회통념상 건물을 임대할 때는 건물바닥부분 이외의 토지는 차량의 진입로 및 주차장으로 사용하는 것인바, 임대에 사용하는 건물의 비업무용 판정시 부동산가액은 건물과 부속토지가액의 합계액을 기준으로 하여, 수입금액이 3/100(90.2.28 개정전에는 7/100)에 미달하는 경우 비업무용으로 판정하는 것이므로, 처분청이 전시한 기준으로 각 사업년도(90년도 내지 92년) 임대용 부동산에 대하여 비업무용으로 판정한 처분은 잘못이 없고,
(2) 비업무용 부동산을 판정함에 있어 부동산가액은 법인세법 시행령 제43조의2 제8항 및 동법시행규칙 제18조 제OO항, 90.4.4 개정부칙 제8조에 의하여 사업년도 종료일 현재 취득가액, 장부가액 및 기준시가중 큰 금액으로하는 것이며 기준시가적용시 90.8.30 이후 종료하는 사업년도의 경우 공시지가를 기준으로 산정된 개별필지의 지가를 적용하는 것인바 개별공시지가가 공고되기전 90.1.1부터 같은해 8.29까지는 소득세법상의 기준시가를 적용해야 한다는 청구주장은 이유없다 할 것이며,
(3) 청구법인이 관할 마산시 합포구청장으로부터 92.4.OO자 수취한 “OO용건물 임대료 관리지침 통보”는 임대료 인상 억제에 대한 관할 행정관청의 협조사항이지 법령의 규정 또는 법령에 의한 주무장관의 승인등에 의하여 임대료가 제한된 경우에 해당되지 아니하다고 할 것이고,
(4) 청구법인은 이건 부동산이 법인의 업무에 사용하지 못한데에 대한 정당한 사유로 제시한 “OO모직주식회사”의 경영악화로 방직공장운영을 포기하게 된 것이고 “별지목록2” 기재토지에 다세대주택을 건축하려 하였으나 6m폭의 진입로 확보를 하지 못하여 건축하지 못하였으며 “별지목록1” 기재토지에 대하여 석유류판매업(주유소)허가 신청이 반려되었으며, 주차료와 임대료가 제한되었다는 사유는 법인세법시행규칙 제18조 제4항에 규정한 비업무용으로 보지 아니하는 경우에 해당하지 아니한다.
3. 심리 및 판단
(1) 법인세법 제18조의3(지급이자의 손금불산입) 제1항은 “다음 각호의 1에 해당하는 자산을 취득하거나 보유하고 있는 내국법인에 대하여는 각 사업년도에 지급한 차입금의 이자중 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액(차입금중 당해 자산가액에 상당하는 금액의 이자를 한도로 한다)은 각 사업년도의 소득금액계산상 이에 손금에 산입하지 아니한다”고 규정하고 같은법 시행령 제43조의2 제1항에서 업무에 직접관련이 없는 부동산(이하 “비업무용부동산”이라 한다)을
1. 부동산을 취득후 일정한 기한이 경과한 때까지 법인의 업무에 직접 사용하지 아니한 부동산, (2호 생략)
3. 부동산을 이용하여 얻은 수입금액이 부동산가액의 일정비율에 미달하는 부동산
4. 법인의 주된 사업에 사용되지 아니하는 부동산으로서 과다보유의 소지가 있는 부동산
(2) 같은법 시행규칙 제18조 제3항에서 비업무용 판정기준을 1호에서 건축물 또는 시설물이 없는 토지의 경우, 취득후 1년이 경고된 부동산으로서 당해 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산. 3호의 다목에서 주차장용토지로서 1년간의 수입금액이 당해 토지가액의 7/100미만인 토지. 11호의 가목에서 임대에 쓰이고 있는 부동산으로서 1년간의 수입금액이 당해부동산의 3/100(91.2.28 개정전에는 7/100)에 미달하는 부동산으로 규정하고 있으며, 그 단서로 “법령의 규정 또는 법력에 의한 주무장관의 승인등에 의하여 임대료가 제한된 경우는 제외한다”고 규정하고 있다.
(3) 비업무용 부동산인지의 여부를 판정함에 있어 부동산가액의 산정은 법인세법시행령 제43조의2 제8항에서 취득가액, 당해사업년도 종료일 현재의 장부가액 또는 기준시가중 많은 금액으로 하도록 규정하고, 같은법 시행규칙 제18조 제4항 제1호 내지 제18호에서 비업무용으로 보지 아니하는 경우를 열거하고 있다.
(1) 쟁점(1)에 대하여 본다. 청구법인은 건물부분만 임대하였으므로 건물바닥이외의 토지부분까지 포함하여 부동산가액으로 산정하고 건물의 수입금액(임대료)이 총 부동산가액의 3/100 이하로 보아 비업무용 부동산으로 판정함은 부당하다고 주장하나, 건물의 바닥면적만을 임대한 사실을 확인할 수 있는 임대차계약서도 제시하지 못할 뿐만 아니라 사회통념상 건물을 임대할 때 건물의 바닥면적이외 토지는 임차업자의 사업과 관련 차량, 사람의 진입로 및 주차장등 그 건물의 주요기능을 원할히 수행하는 토지로서 이는 건물의 임대가액에 당연히 포함된 것이라고 할 것이므로 처분청이 전시한 기준으로 각 사업년도(90년도 내지 92년도)의 임대용 부동산에 대하여 비업무용 부동산으로 판정한 처분은 잘못이 없다 할 것이다.
(2) 쟁점(2)에 대하여 본다. 청구법인이 임대용자산 및 주차장용 토지의 비업무용부동산으로 판정을 함에 있어서 90사업년도의 토지가액 평가는 개별공시지가가 공시되기 전인 90.1.1～90.8.29까지는 소득세법상 기준시가에 의하여 부동산가액을 산정하여야 한다고 규정하고 있으나, 법인세법시행령 제43조의2 제8항 및 동법 시행규칙 제18조 제OO항 및 90.4.4 개정 부칙 제8조에 의하여 사업년도 종료일 현재 취득가액·장부가액 및 재무부령이 정하는 기준시가중 큰 금액을 채택하도록 규정되어 있어 이건 법인의 경우는 90.12.31이 사업년도종료일이므로 이날을 기준으로 가장 높은가액은 공시지가를 토지가액의 평가기준을 채택한 당초처분은 잘못이 없다 할 것이다.
(3) 쟁점(3)에 대하여 본다. 청구법인은 쟁점부동산의 임대료(수입금액)가 법정비율 이하로 비업무용으로 판정받게 된 이유가 관할행정관청(마산 합포구청장)의 OO용건물 임대료로 인상억제를 위한 관할 행정관청의 협조요청에 의하여 부동산의 임대료의 인상억제요청이 있어 이를 인상하지 못한 경우에 해당되므로 비업무용 부동산이 아니라고 주장하나, 이는 행정협조사항으로서 법인세법시행규칙 제18조 제3항 제11호 가목 단서에 의한 “법령의 규정 또는 법령에 의한 주무장관의 승인 등에 의하여 임대료가 제한된 부동산”에 해당된다고는 볼 수 없다 할 것이다.
(4) 쟁점(4)에 대하여 본다. 청구법인은 주차장용 토지의 비업무용판정기준은 당해 부동산가액의 산정에 있어서 90.1.1～90.8.29까지는 소득세법상 기준시가에 의하여, 그 다음날로부터 90.12.31까지는 개별공시지가에 의하여 부동산가액을 산정하여야 한다고 주장하나 쟁점(2)와 같은 취지로 청구법인주장 이유없다 할 것이다.
(5) 쟁점(5)에 대하여 본다. 청구법인은 위 토지를 법인의 업무용으로 사용하고자 사회통념상 필요한 노력을 다하였다 할 것이므로 법인세법시행규칙 제18조 제4항에 “상당하는 경우”에 해당하여 법인세법상 비업무용 부동산의 범위에서 제외되어야 한다고 주장하면서 그 사유로, 청구외 OO모직(주)의 경영악화로 방직공장운영을 포기하게 되었고 “별지목록2” 기재토지는 다세대 주택을 건축하고자 하였으나 6m 폭의 진입로를 확보하지 못하여 건축하지 못하였으며, “별지목록1” 기재토지에 대하여는 석유류판매업을 하기 위하여 주유소를 설치·운영코자 하였으나 인근 토지소유자와 경합에 의하여 부적격판정을 받은 사실등을 제시하고 있으나, 위와같은 이유로 인하여 주택을 신축하지 못하였거나 주유소를 설립하지 못한 것으로는 구체적으로 전시법령에 의하여 위 토지의 사용이 금지 또는 제한된 토지라고 볼 수 없다 할 것이므로 청구법인 주장은 타당성이 없는 것으로 판단된다.
② 〃 OOOO 84.5.2 〃 1,064.5 주차 3 〃 OOOO 84.5.2 〃 1,930.3 〃
④ 〃 OO 84.2.16 공장용지 3,095.9 주차, 임대 5 〃 OO 88.1.27 〃 8,350.2 임대 6 〃 OOOO 94.4.1 대지 20 〃 7 〃 OOOO 91.4.1 〃 44 〃 8 〃 OOOO 92.5.7 〃 52.9 〃 9 〃 OO동 지상건물 88.1.27 공장 394.12 〃 10 〃 OOOO동 지상 84.2.16 창고 270.88 〃 11 〃 OOOOO동 지상 91.4.1 주택 29.76 〃 12 〃 OOOO동 지상 92.5.7 〃 27.77 〃 (별지목록2) 마산시 OO동 소재 부동산 명세표 면적단위: ㎡ 지번 지 번 취득일자 지목 면적 용도 1 OO동 OOOOO 82.9.10 대지 1,359 나대지 2 OO동 OOOOO 92.11.3 〃 7 〃 3 OO동 OOO 82.9.10 〃 780 〃