[요지] 그렇다면 쟁점토지는 자기보유특별공제대상이므로 동 토지의 양도소득금액을 계산함에 있어 장기보유특별공제(양도차익의 30%)를 주장하는 청구주장은 이유있는 반면, 이와달리 동 공제를 배제한 처분은 부당한 것으로 판단됨.
[요지] 그렇다면 쟁점토지는 자기보유특별공제대상이므로 동 토지의 양도소득금액을 계산함에 있어 장기보유특별공제(양도차익의 30%)를 주장하는 청구주장은 이유있는 반면, 이와달리 동 공제를 배제한 처분은 부당한 것으로 판단됨.
[참조결정] 국심1989서2311 / 국심1993중2221 / 국심1990서2300
[주 문]
1. OO세무서장이 1993.12.16 청구인에게 한 1992년도 귀속분 양도소득세 628,472,280원의 부과처분은 양도차익의 100분의30을 장기보유특별공제액으로 공제하여 양도소득금액을 계산, 과세표준과 세액을 경정한다.
2. 나머지 청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 피상속인(청구인의 남편 OOO)이 1960.12.30 취득한 경상남도 OO시 합포구 OO동 OOO 대지 922.7㎡ 및 동소 OOO 대지 918.7㎡ 합계 2필지 1,841.4㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1983.12.9 상속받아 청구외 경상남도 OO시 합포구 OO동 OOOOO 주식회사 OO주택건설(이하 “청구외 법인”이라 한다) 앞으로 1992.10.15 소유권을 이전(등기원인: 1992.10.5 매매)하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 청구외 법인에게 1992.10.15 양도한 것으로 본후 기준시가로 양도차익을 계산하여 1993.12.16 청구인에게 1992년도 귀속분 양도소득세 628,472,180원을 부과처분 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1994.2.12 심사청구를 하고 1994.3.25 심사결정서를 받은 후 1994.5.20 심판청구를 하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
(1) 쟁점토지는 청구인이 청구외 법인에 양도한 것이 아니라 청구외 법인의 대표이사 OOO의 남편인 청구외 OOO과의 주택(빌라) 건설 판매의 공동사업을 위하여 공동사업용으로 현물출자 했던 것으로서 이는 부동산재개발계약서와 건축허가 및 변경경위, 분양수입금액이 청구인과 청구외 OOO의 공동예금계좌에 입금 관리된 점등에 의하여 충분히 입증된다 할 것이므로, 실질과세원칙에 따라 본건 양도소득세를 취소하고 건설업으로 보아 사업소득으로 고사함이 타당하며
(2) 만약, 사업소득(건설업)이 아닌 양도소득으로 보아 과세하는 것이 정당한 경우에도 그 보유기간이 30여년이나 되고 양도당시(1992.10.15) 동 지상에 건축물이 있었으므로 양도소득금액을 계산함에 있어 장기보유특별공제를 하여야함에도 이를 배제하였음은 부당하다는 주장이다.
(1) 쟁점토지의 소유권은 청구외 법인 명의로 이전등기되었고, 그 지상에 신축된 연립주택도 청구외 법인 명의로 소유권보존등기가 되어 있는 바, 청구인이 공동사업자라고 주장하는 청구인과 청구외 OOO은 그 이후 아무런 소유권이 없으며 이와 달리 동업을 입증할만한 동업계약서등의 제시가 없으므로 동업을 주장하는 청구주장은 신빙성이 없고, 청구외법인이 실질사업자로 인정되므로 쟁점토지를 청구인이 청구외 법인에 양도한 것으로 보아 본건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하고,
(2) 청구외 법인이 건축허가를 신청할 때 청구인이 쟁점토지에 대한 사용승락을 하였는 바, 이는 양도를 전제로 하여 사용승낙을 해준 것으로서 청구외법인이 동대지를 점용하여 연립주택을 신축하였고 이때 이미 동 대지를 양도한 것으로 보아야 할 것이므로 장기보유특별공제를 배제한 처분에 달리 잘못이 없다는 의견이다.
3. 심리 및 판단 이 사건의 다툼은 청구(1): 쟁점토지를 1992.10.15 청구외 법인에 소유권이전등기 한 것이 양도소득세 과세대상인지, 또는 청구외 OOO과의 주택건설판매의 공동사업을 위해 현물 출자했던 것으로서 종합소득세(건설업) 과세대상인지 여부와 청구(2): 쟁점토지의 경우 장기보유특별공제 대상인지(양도당시 쟁점토지상에 건축물이 있었는지) 여부에 있다 하겠다.
① OO시 합포구 OO동 O 공장용지 1,028㎡
② OO시 합포구 OO동 OO 공장용지 978.5㎡
③ OO시 합포구 OO동 O 대 1,847.9㎡ OO동 O 대 918.7㎡ OO동 O 대 922.7㎡ OO동 OOO 대 106.7㎡ OO동 OOO 대 2.7㎡ OO동 OO 대 978.5㎡ (1992.10.15 지목변경) OO동 OOO 대919.5㎡ 〃 OOO 대 5.7㎡ 계 3,854.5㎡ 1,841.4㎡ (※쟁점토지) 2,013.1㎡ (※쟁점외토지) 청구인은 쟁점토지를 양도한 것이 아니라 청구외 OOO과의 공동사업을 위하여 현물출자한 것이라고 주장하나
(1) 쟁점토지는 1992.10.5 매매를 원인으로 하여 1992.10.15 청구외 법인 앞으로 소유권이전등기되었고, 그후 청구인과 청구외 OOO은 동 토지에 대하여 아무런 물권적 권리도 없음이 동 토지의 부동산 등기부등본에 의하여 확인되며,
2. 그 쟁점토지에는 청구외 OOO이 건물(빌라)을 신축하기 위하여 청구외 서울특별시 OO구 OO동 OO OOOOOO OOO건설주식회사와 공사도급계약을 체결한 후 1991.2.2 건축허가를 받아 1991.2.23 착공하고 건축주 명의를 1991.5.13 청구외 주식회사 OO주택건설(대표이사 OOO) 외 1인(OOO)으로 변경신고하였으며 1992.8.14 OO시 합포구청장의 준공검사를 받아 건물(지하 1층 지상6층, 연면적 4,707.20㎡, 19세대분, 이하 “OOO빌라 B동”이라 한다)을 신축하였음이 건축허가서와 건축주 명의 변경신고서, 사용검사신청서 및 사용검사필증, 집합건축물대장등에 의하여 확인되고, 한편 청구인의 잔여토지인 쟁점외 토지에는 청구인이 청구외 OOO건설주식회사와 공사도급계약을 체결한 후 1991.2.28 건축허가를 받고 착공하여 1992.8.14 준공검사를 받아 건물(지하 1층 지상 6층, 연면적 4,552.95㎡, 19세대분, 이하 “OOO빌라 A동”이라 한다)을 신축하였음이 관계기록에 의하여 확인되며,
3. OOO빌라 B동의 신축분양에 대하여 청구외 주식회사 OO주택건설이 단독으로 사업자등록을 하고 세무신고를 하였고, 한편 OOO빌라 A동은 청구인이 사업자등록을 하였음이 사업자등록증등 관계서류에 의하여 확인되고 있는 한편
4. 청구인은 당 심판소의 요구에도 불구하고 청구외 OOO(청구외 OOO의 남편)으로부터의 공동사업확인서를 당심에 제출치 못하고 있는 반며, ① 청구인(위임자 “갑”)과 청구외 OOO(재개발 사업자 “을”)간에 청구외 OOO의 입회하에 1990.8.24 작성된 부동산 재개발계약서와, ② 쟁점토지상에 신축된 OOO빌라 B동의 분양수입금액과 쟁점외 토지상에 신축된 OOO빌라 A동의 분양수입금액이 다같이 OO은행 OO지점에 청구인과 청구외 OOO의 공동명의로 1991.2.9 개설된 예금계좌(예금주: OOO, OOO ; 계좌번호: OOOOOOOOOOOOOOO ; 주민등록번호: OOO OOOOOOOOOOOOOO)에 입금된 예금통장의 사본을 공동사업의 증거로 제시하고 있으나
① 부동산재개발계약서에 의하면
• 쟁점토지와 쟁점외 토지에 고급빌라주택 40평이상 66평이하의 20세대 이상 37세대 미만을 건축(대지면적 1,165.98평, 대지가격 1평당 2백만원)하며(제1조ㆍ제2조)
• 사업주는 OOO(“을”)이 되며, “갑”의 요청이 있을시는 1동은 “갑”이 사업주가 되고, 사업의 시공은 “을”이 1, 2동 전부를 하며(제3조)
• 토지는 “갑”의 소유이나 “을”의 건축경험과 전문성을 참작하여 “갑”은 부동산을 제공하고 “을”은 기술과 인력 및 건축에 필요한 자금을 제공하여 고급빌라 주택을 건축하는데 목적이 있으며(제4조)
• “을”은 공사를 중단함이 없이 최선을 다할 것이며 “갑”의 부동산 가격을 주택분양계획에 의거 분할지급하고, 공사기간은 12개월을 경과할 수 없으며 이 부동산재개발에 소요되는 경비 및 건축자금은 “을”이 전액 부담하며(제6조)
• 공사완공후(준공검사필한후) 1개월 이내에 “을”은 경비 및 건축에 소요된 자금과 분양금을 총결산하기로 하고(제7조)
• 공사완료후 공사금 및 건축에 소요된 제반비용을 공제한 후 이익금은 반분을 원칙으로 하되 “을”의 요청으로 갑이 공사금을 투자한 경우에는 투자금액의 비율에 따라 배분하며(제8조)
• 사업결산후 제세 및 공공요금은 부동산에 준한 것은 “갑”이 책임지며 공사금액에 준한 것은 “을”이 책임지고(제9조)
• “갑”은 건축공사 및 분양결정, 분양가격, 공사금 지불 및 제반사항을 “을”에게 위임하며 “을”은 수시로 “갑”과 진행과정을 협의한다(제10조)고 되어 있는 바, 이상의 계약내용에는 공동사업에서 가장 중요한 요소인 각자의 공동사업지분에 관한 내용이 불분명한 한편, 토지대금을 청구인에게 주택분양계획에 의거 분할지급한다는 내용이 있고 제세공과금을 토지에 관련된 것은 청구인이 책임지고, 건물에 대한 것은 OOO이 책임을 진다고 한 점등에서 볼 때 이는 공동사업계약서가 아니라 쟁점토지의 매수인이 청구인에게 토지대금을 빌라신축분양대금에 의하여 후불하되 지연지급하는 기간동안의 청구인에 대한 경제적 손실을 보전해 주기 위하여 토지대금과 건축제비용을 공제한 후의 이익금을 반분하는 것을 조건으로 한 약정서로서, 이는 청구인의 토지에 빌라를 신축함에 있어, 토지사용승낙을 받는 등 청구인의 협조를 확실히 할 필요가 있고, 청구인으로서는 토지대금을 가능한 한 조기(1년 이내)에 확실히 수령할 수 있도록 담보하기 위한 것으로 이해되고,
② OOO빌라의 분양대금을 청구인과 청구외 OOO의 공동명의 예금구좌에 입금시킨 것 또한 청구인이 쟁점토지 양도대금의 수령에 대한 담보를 확실히 하기 위한 수단이었던 것으로 인정된다. 따라서 이상의 내용을 모아 볼 때 쟁점토지는 청구외 OOO과의 공동사업을 위하여 현물출자하였던 것이 아니라, 1992.10.15 소유권이전등기 내용대로 청구외 법인에게 양도된 것으로 봄이 타당하며, 만약 공동사업을 위하여 현물출자한 것이라고 보는 경우에는 쟁점토지(1841.4㎡)뿐만 아니라 청구인 소유 잔여토지인 쟁점외 토지(2,013.1㎡)도 현물 출자한 것으로 보아야 할 것인 바, 이 경우 쟁점토지 부분은 청구인의 출자지분(1/2)을 초과하는 부분이 되므로 1992.10.15 청구외 법인 앞으로 소유권이전등기된 쟁점토지는 유상양도에 해당되어 양도소득세의 과세대상이 되기는 마찬가지라 할 것이다.(국심 89서2311, 1990.5.25, 대법원 85누544, 1985.3.12 외 다수 같은 취지임) 그렇다면 쟁점토지의 1992.10.15 청구외 법인 앞으로 소유권이전은 자산의 양도에 해당되므로 처분청이 이를 자산의 양도로 보아 청구인에게 본건 양도소득세를 과세한 처분은 정당한 반면, 이와달리 종합소득세(건설업)의 과세대상임을 주장하는 청구주장은 이유없는 것으로 판단된다.
1. 소득세법 제23조 제2항 제2호 (나)목에서 당해자산(대통령령이 정하는 토지를 제외함)의 보유기간이 10년 이상인 것의 경우에는 양도차익의 100분의 30에 상당하는 금액을 장기보유특별공제액으로 자산의 양도소득금액을 계산함에 있어 공제한다고 규정하고 있고,
2. 동법 제23조 제5항과 제70조 제6항에서 제23조 제2항 제2호의 적용상 『보유기간은 당해자산의 취득일로부터 양도일까지로 한다. 다만, 상속받은 자산에 대한 보유기간의 계산은 피상속인이 당해자산을 취득한 날로부터 기산한다.』고 규정하고 있으며,
3. 소득세법시행령 제46조의 3(장기보유특별공제대상에서 제외되는 토지)에서 『법 제23조 제2항 제2호에서 “대통령령이 정하는 토지”라 함은 나대지(재무부령이 정하는 무허가 건축물이 정착되어 있는 것을 포함한다)와 건축물에 부수되는 토지로서 당해 건축물의 바닥면적에 제15조 제9항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적(당해 건축물의 연면적을 건축법에 의한 당해 지역의 용적율로 나눈 면적의 100분의 120에 해당하는 면적이 제15조 제9항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적보다 클 때에는 이를 기준으로 한 면적)을 초과하는 경우의 그 초과하는 부분의 토지를 말한다. 다만, 양도일 현재 토지초과이득세법 제8조의 규정에 의한 유휴토지 등에 해당하지 아니하는 토지는 그러하지 아니한다.』고 규정하고 있고,
4. 재무부 예규(재산 01254-908, 1990.5.24)에 의하면 『토지소유자가 타인 소유 건물이 있는 토지를 양도하는 경우에도 장기보유특별공제대상』이라 하고 있고
5. 국세심판례(국심 93중2221, 1993.11.22, 국심 90서2300, 1991.2.11외 다수)에서도 『타인소유의 건물이 있는 경우에도 장기보유특별공제대상』으로 보고 있으며
6. 대법원 판례(대법 92누4291, 1992.6.27)에서 『장기보유특별공제대상 토지 해당 여부의 판정을 위한 건축물의 유무판정시기도 양도시기와 같은 잔금청산일로 보아야 하며, 또 타인 소유의 건축물이 있는 경우에도 장기보유특별공제대상토지에 해당된다』고 판시하고 있다. 다음으로 사실관계를 보면
1. 쟁점토지(1,841.4㎡)에는 연면적 4,707.20㎡의 건물(빌라)이 1992.8.14 준공되었음이 건축물사용검사필증 및 집합건축물대장에 의하여 확인되고,
2. 쟁점토지는 국토이용관리법에 의한 토지거래신고지역내의 토지로서 OO시장에게 1992.10.1 토지거래계약신고서가 접수되고 1992.10.5 토지등 거래계약신고필증(제891호)이 교부된후 1992.10.15 청구외 주식회사 OO주택건설에게 소유권이전등기 되었음이 토지등거래신고필증과 부동산등기부등본에 의하여 확인되며,
3. 처분청은 쟁점토지의 양도시기를 1992.10.15로 보아 본건 과세처분하였음이 과세기록에 의하여 확인되고,
4. 쟁점토지는 청구인이 1983.12.9 취득하였으나 피상속인(청구인의 남편: OOO)이 1960.12.30 취득했던 상속토지이므로 1992.10.15 양도일까지 보유기간을 계산하면 31년 10개월이 된다. 살피건대,
1. 쟁점토지(1,841.4㎡)의 양도일은 1992.10.15로 보는 한 그 양도일 현재 1992.8.14 준공된 건물(연면적 4,707.20㎡)이 쟁점토지상에 정착되어 있었고 쟁점토지의 보유기간이 31년 10개월임이 확인되고 있고
2. 처분청과 국세청장은 위 건물의 경우 청구인이 타인에게 매매를 전제로 쟁점토지상에 건축을 하도록 사용승낙을 하여 신축된 건물이므로, 쟁점토지에 대한 장기보유특별공제를 할 수 없다는 의견이나 재무부예규와 심판결정례 및 대법원판례에 의하면 타인의 건물이 있더라도 장기보유특별공제의 대상으로 보고 있고, 자기토지가 아닌 타인 토지에 건물을 신축하려면 부득이 토지사용승낙을 받을 수밖에 없는 점등을 종합해 볼 때 국세청장의 의견은 받아들이기 어려운 반면, 쟁점토지는 소득세법 제23조 제2항 제2호 (나)목에 의한 장기보유특별공제(양도차익의 30%) 대상으로 봄이 타당한 것으로 인정된다. 그렇다면 쟁점토지는 자기보유특별공제대상이므로 동 토지의 양도소득금액을 계산함에 있어 장기보유특별공제(양도차익의 30%)를 주장하는 청구주장은 이유있는 반면, 이와달리 동 공제를 배제한 처분은 부당한 것으로 판단된다. 이 건 심판청구는 심리결과 청구(1)은 이유없고 청구(2)는 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호ㆍ제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.