청구인들이 쟁점토지를 취득하여 유상양도한 것인지 여부 (기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인 OOO, OOO, OOO (이하 “청구인들”이라 한다)은 부산직할시 동래구 OO동 OOOOOO 소재 OO주택의 공동대표들로서 89.12.30 부터 90.2.2 사이에 부산직할시 동래구 OO동 OOOO 임야 16,264㎡, 같은동 OOOO 임야 5,455㎡, 같은동 OOOO 임야 3,273㎡를 청구외 OOO, OOO, OOO (이하 “OOOO지역주택조합 대표들”이라 한다)와 공동명의로 취득하여 90.2.27 위 3필지의 토지를 1필지로 합병(지번: 같은동 OOOO)하였다가, 90.4.24 이를 다시 같은동 OOOO 임야 10,781㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)외 2필지로 분할한 후, 90.5.1 쟁점토지의 소유권을 OOOO지역주택조합 대표들에게 이전하였다. 처분청은 실제로 청구인들이 쟁점토지를 취득하여 OOOO주택조합 대표들에게 유상으로 양도한 것으로 인정하여, 94.1.16 청구인들에게 90년도분 양도소득세 273,342,510원 및 동방위세 54,668,500원씩을 각각 과세하였다. 청구인들은 이에 불복하여 심사청구(OOO, OOO은 94.3.4, OOO은 94.3.7)를 거쳐 심판청구(OOO, OOO은 94.5.4, OOO은 94.5.6)를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장

① 청구인들은 주택조합을 결성하여 주택을 건축하기로 하고 우선 조합이 정식으로 인가되기 전에 장래구성될 조합의 발기인으로서 토지매수대금을 체당(替當)하여 토지를 매수한 후 조합설립후에 쟁점토지를 아파트 부지용으로 조합에 등기이전한 것으로서 실질적으로는 명의신탁 해지에 의한 이전에 지나지 아니하므로 유상 양도가 아니고,

② 가사 청구인들이 양도하였다 하더라도 청구인들 명의로 취득한 토지는 아파트 부지인 쟁점토지를 제외하고는 자연녹지 지역이므로 취득대금의 대부분은 아파트 부지인 쟁점토지에 대한 것이므로 쟁점토지 취득가액대로 조합에 양도하였으므로 양도차익이 없으며,

③ 또한 도시계획상 용도가 다름에도 불구하고 기준시가에 의하여 면적에 비례하여 균일하게 안분계산할 수는 없으므로 오히려 취득가액이 불분명한 경우에 해당된다고 보아야 한다.

• 나. 국세청장 의견

① 주택조합원 모집당시 배부한 OOOOO타운 가격표에 의하면, 동 아파트는 분양으로 표시되어 있고 분양자는 청구인들이 공동대표로 있는 OO주택으로 표기되어 있으며, 쟁점토지의 취득 및 양도에 관련된 일체의 행위는 청구인들이 행하였으므로, 쟁점토지의 등기부상 소유자인 OOO외 1인은 명의수탁자에 불과하고 실질적인 소유자는 청구인들로 보이므로 청구인들을 납세의무자로 하여 과세한 처분은 타당하고,

② 여러 필지의 토지를 구입하여 용도의 우열을 구분함이 없이 합병 및 분할등기 그리고 그중의 일부를 양도한 경우 양도한 토지에 대한 취득가액의 계산은 취득가액에 당초 취득면적중 양도면적에 안분계산한 당초 처분은 정당하며(대법원 판례 91누 10848, 92.5.12, 93누 5680, 93.8.27: 같은 뜻임), 쟁점토지는 취득한 후 1년이내에 양도하였고 양도 및 취득시 실지거래가액이 확인되므로 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 다목의 규정에 의하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

(1) 청구인들이 쟁점토지를 취득하여 유상양도한 것인지 여부,

(2) 양도차익이 없었는지 여부,

(3) 취득가액이 불분명한 경우에 해당하는지 여부를 가리는 데 있다.

• 나. 쟁점(1)에 대하여 본다. 청구인들은 장차 설립될 OOOO지역주택조합을 위하여 토지대금을 체당하여 쟁점토지등을 취득하였다가 조합설립후에 쟁점토지를 이전해준 것에 불과하다고 주장하고 있으나, 첫째, 청구인들의 쟁점토지등 취득계약시기가 89.11월로서 OOOO주택조합 설립총회(90.1.24) 이전이며, 둘째, 93.11 부산지방국세청의 조사시 청구인 OOO의 확인서를 보면 쟁점토지등의 취득대금을 청구인들 및 그들이 공동대표로 있는 OO주택에서 지불하였다고 확인하고 있으며, 셋째, 청구주장과 같이 청구인들이 OOOO지역 주택조합을 대신하여 토지대금을 지급하고 나중에 돌려받기로 하였다면 쟁점취득시에 이에 관한 당사자간의 약정관계자료와 토지대금 반환에 따른 동 조합의 장부, 조합예금통장등 대금지급에 관한 금융자료가 있을 것임에도 당심판소에서 위 자료를 청구인의 대리인인 OOO변호사에게 요구하였으나 이를 제출치 못하고 있어 청구주장이 신빙성 있는 것으로 받아들이기 어렵고, 넷째, 93.3.5 위 주택조합 아파트 입주자 OOO외 292명이 부산직할시장에게 제출한 개발이익 환수금에 대한 행정심판청구서를 보면 쟁점토지의 취득인이 OO주택이라고 기술하고 있는 점등을 종합해볼 때, 청구인들이 쟁점토지등을 취득하여 쟁점토지를 위 주택조합에 양도한 것으로 판단된다.
• 다. 쟁점(2)에 대하여 본다.

(1) 처분청이 측량등을 통하여 계산한 쟁점토지에 편입된 취득당시의 지번별 면적을 보면, 부산직할시 동래구 OO동 OOOO 임야 16,264㎡ 중에서 5,263㎡, 같은동 OOOO 임야 5,455㎡중에서 4,459㎡, 같은동 OOOO 임야 3,273㎡에서 1,059㎡가 쟁점토지 10,781㎡로 편입된 사실을 알 수 있다.

(2) 부산지방청 조사시 청구인 OOO이 확인한 취득당시의 지번별 취득가액으로부터 취득당시의 지번별 ㎡당 취득가액을 계산하여 쟁점토지에 편입된 위 면적을 곱하여 쟁점토지의 실지취득가액을 1,567,702,852원으로 산출한 사실이 과세자료에 의하여 확인되고 있어 쟁점토지의 실지취득가액 계산방법은 타당하다.

(3) 쟁점토지의 양도가액은 89.12.10 청구인들과 OOOO지역주택조합 대표들인 OOO외 2인과의 약정서를 보면 쟁점토지를 평당 830,000원씩 2,706,630,000원에 OOOO지역주택이 매입한다고 약정되어 있다.

(4) 그렇다면, 처분청에서 쟁점토지의 양도가액은 2,706,630,000원이고 취득가액은 1,567,702,852원으로 하여 양도차익을 결정한 처분은 적법타당하다고 판단된다.

• 라. 쟁점(3)에 대하여 본다.

(1) 여러 필지의 토지를 구입하여 용도를 구분함이 없이 합병 및 분할하여 그중 일부를 양도한 경우, 전체토지의 취득가액에 양도토지의 면적이 전체토지에서 차지하는 비율을 곱하여 산출한 금액이 양도한 토지의 실지취득가액이라 할 것인바(대법원 판례 91누 10848, 92.5.12등: 같은 뜻),

(2) 앞에서 살펴본 바와 같이, 쟁점토지의 취득가액은 청구인이 시인한 취득당시 필지별 실지취득가액으로부터 ㎡당 실지취득가액을 계산하여 이를 쟁점토지에 편입된 취득당시의 필지별 면적에 곱하여 산출된 가액으로서 실지취득가액에 해당하므로, 실지취득가액이 불분명한 경우에 해당된다는 청구주장은 이유 없다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.