쟁점부동산의 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 있는지 여부 (경정)

[주 문] 밀양세무서장이 93.4.16 청구인에게 한 ’91년귀속분 양도소득세 95,426,290원의 부과처분은 양도가액을 349,200,000원으로 하고 취득가액을 소득세법시행령 제170조 제1항 제1호의 규정에 의한 환산가액으로 결정하여 당해 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사실 및 처분개요 청구인이 경상남도 밀양시 OO동 OOOOOO 소재 대지 212㎡ 및 건물 297.52㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 91.1.5 청구외 OOO로부터 취득하여 91.11.26 청구외 OOO에게 양도한 사실이 있다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 1년이내 단기거래하였다하여 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 다목의 규정에 의거 그 양도차익을 실지거래가액으로 결정하면서 취득 및 양도당시 실지거래가액을 검인계약서에 기재된 금액(212,000,000원, 349,200,000원)으로 계산하여 93.4.16 청구인에게 ’91년귀속양도소득세 95,426,290원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.6.12 이의신청과 93.9.9 심사청구를 거쳐 93.12.28 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점부동산을 청구외 OOO로부터 346,600,000원에 취득한 사실이 매매계약서, 거래상대방의 확인서 등에 의하여 확인됨에도 처분청은 검인계약서에 기재된 212,000,000원을 실지취득가액으로 결정하였는 바 위 검인계약서는 사실과 달리 작성된 것으로 이는 취득당시 기준시가(토지: 개별공시지가, 건물: 과세시가표준액)가 368,509,060원이고 한국감정원의 감정가액이 421,402,000원인 점을 보아서도 알 수 있다. 따라서 이 건 처분은 쟁점부동산의 실지취득가액을 346,600,000원으로 인정하거나 또는 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 계산하여 경정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산의 실지취득가액이 346,000,000원임을 주장하며 거래상대방(OOO)의 확인서를 제시하고 있으나 동 확인서는 객관적인 입증자료로 볼 수 없어 이것만으로는 청구주장을 받아들일 수 없다. 따라서 처분청이 검인계약서에 의하여 취득가액을 212,000,000원으로 결정한 데 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 있는지
• 나. 관계법령

(1) 소득세법 제23조 제1항 제1호 및 같은법시행령 제170조 제4항의 규정에 의하면 양도가액은 기준시가로 결정하는 것이 원칙이고, 예외적으로 위 시행령 제170조 제4항에 해당하는 거래는 실지거래가액에 의하는 것이다. 같은법시행령 제170조 제4항 제2호 다목에서 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액으로 결정한다고 규정하고 있다.

(2) 한편, 같은법시행령 제170조 제1항에서『양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만 제4항 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여 결정하여야 한다』고 규정하고 있어 예외적으로 실지거래가액을 적용하는 같은법시행령 제170조 제4항 제2호에 해당하는 거래에 있어서 취득가액 또는 양도가액 중 확인되는 일방은 실지거래가액에 의하고 확인할 수 없는 다른 하나는 법 소정의 산식에 따라 환산한 가액으로 한다는 것을 알 수 있다.

• 다. 처분청 결정 실지거래취득가액을 타당성이 있는 것으로 볼 수 있는지

(1) 이 건 양도금액에 대해서는 다툼이 없다.

(2) 처분청은 이 건 취득당시의 검인계약서에 기재된 212,000,000원을 실지거래취득가액으로 결정하였으나, 위 금액은 청구인등이 밀양시장에게 제출한 토지등 거래계약신고서상의 계약예정금액 242,000,000원 보다도 적고, 취득당시의 기준시가 368,509,060원(토지: ’90년개별공시지가 339,200,000원, 건물: 과세시가표준액 29,509,060원)의 58%이며, 91.1.22 자 평가된 한국감정원의 감정가액 421,402,000(토지:381,600,000원, 건물: 39,802,000원)의 50%에 불과하여 사회통념에 비추어 볼 때 그 타당성이 없으므로 위 금액을 실지거래취득가액이라고 인정하기 어렵다.

• 라. 취득당시의 실지거래가액이 확인되는지 청구인은 90.11.30 청구외 OOO와 쟁점부동산을 346,600,000원에 매매키로 계약체결하고 계약당일에 계약금 40,000,000원, 91.3.10에 1차 중도금 100,000,000원, 91.3.18에 2차 중도금 143,500,000원, 91.4.30에 잔금 63,100,000원을 지급하였다고 주장하면서 매매계약서, 거래상대방의 확인서 등을 제시하고 있으나, 첫째, 청구인이 제시하고 있는 증빙만으로는 예를 들면 은행으로부터 대출받은 금액이 중도금지급으로 사용되었는지, 계약금 40,000,000원을 비롯한 현금지급사실 등을 확인할 수 있는 금융자료 등 구체적 자료가 미흡하여 청구주장 취득가액이 사실과 부합하는 것이라고 단정하기 어렵다. 둘째, 이 건 등기부등본에 의하면 91.1.11 청구인 명의로 소유권등기가 되었는 바, 청구인 주장대로라면 90.11.30 계약금 40,000,000원만 지급된 상태에서 소유권을 취득하였다는 것인데 거래관행 및 경험칙상 그 타당한 이유를 발견할 수 없다. 위 내용을 종합하면 쟁점부동산의 취득가액은 달리 반증없는 한 그 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당된다고 판단된다.
• 마. 적법한 양도차익계산방법 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액이 349,200,000원인 점에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없고 그 취득당시의 실지거래가액은 위에서 본 바와 같이 확인할 수 없는 경우에 해당되므로, 쟁점부동산의 양도차익은 위 소득세법시행령 제170조 제1항 단서 규정에 의하여 양도가액은 349,200,000원으로 하고 취득가액은 환산한 가액으로 계산함이 적법하다.
• 바. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.