청구인이 새아파트와 구주택을 교환한 것이 양도에 해당되는지 여부와 양도라 할 경우 부득이한 사유로 인한 1세대 1주택의 비과세 대상인지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분의 개요 청구인은 90.12.27 취득한 대구광역시 달서구 OO동 OOO, OOOOO OO OOO OOOO 49.725㎡ (이하 “구주택”이라 한다.)를 청구외 주식회사 OO주택이 건설한 OO OOOO OOOO OOOO(이하 “새아파트”라 한다)와 92.9.16 교환 하였다. 처분청은 건물붕괴 우려가 있는 구주택과 새아파트를 교환한 것은 비과세 요건인 1세대 1주택으로서 3년 거주요건을 갖추지 않았으므로 청구인의 구주택 양도에 따른 92년 귀속 양도소득세 4,031,060원을 94.3.24 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.5.20 이의신청, 94.8.4 심사청구를 거쳐 94.11.23 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 구주택은 노후로 인한 도괴우려로 주식회사 OO주택이 건설한 새아파트와 단순히 교환한 것에 불과한 바 이와같이 청구인이 구주택과 새아파트를 교환한 이유가 도괴로 인한 부득이한 경우이므로 구주택의 양도는 1세대 1주택의 비과세 대상이다. 설사 양도소득세 부과대상이라 하더라도 이것은 부득이한 사유로 인하여 3년 이상 거주하지 못한 경우에 해당되므로 비과세 되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 구주택을 양도하고 새아파트를 취득한 것이므로 세법상 양도에 해당되며, 건물붕괴 우려 때문에 1세대 1주택으로 3년 이상 거주하지 아니하고 양도한 경우는 소득세법시행령 제15조 및 같은법시행규칙 제6조 제4항의 규정에 의한 부득이한 사유에 해당하지 않으므로 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 새아파트와 구주택을 교환한 것이 양도에 해당되는지 여부와 양도라 할 경우 부득이한 사유로 인한 1세대 1주택의 비과세 대상인지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 새아파트와 구주택을 교환 한 것이 양도소득세 부과대상이 되는지 여부에 대하여 살펴 보고자 한다. 민법 제596조에서 “교환”이라 함은 당사자 쌍방이 금전이외의 재산권을 서로 이전할 것을 약정함으로서 성립되는 계약이라고 규정하고 있으며, 소득세법 제4조 제3항에서 “양도”라 함은 자산에 관한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 사실상 이전되는 것이라고 규정하고 있다. 청구인과 주식회사 OO주택간에 체결된 교환계약서(대구종합법률사무소의 공증을 받았음)에 보면 교환조건으로 분양아파트 공급면적에서 기존아파트(구주택) 공급면적을 상쇄하고 증가된 면적에 대해서는 분양아파트 평당분양가로 산정한 금액을 입주자 부담으로 교환한다고 되어 있고, 교환물건에 부과되는 제세공과금 등은 부동산 명도일을 기준으로 각각 의무부담자가 부담하기로 되어 있으며, 또한 등기원인에도 매매를 원인으로 하는 소유권 이전등기가 되어 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 이 건 교환은 자산이 사실상 유상으로 이전된 것으로 볼 수 있으므로 세법상 양도에 해당한다.
• 다. 이 건 교환을 양도로 볼 때 부득이한 사유로 3년 이상 거주하지 못한 1세대 1주택에 해당되어 비과세 대상이 되는지 여부를 살펴본다. 소득세법 제5조 제6호 자목 및 같은법시행령 제15조 제1항에서 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년 이상 거주하는 경우에는 “1세대 1주택”으로 보아 양도소득세를 비과세 하도록 규정하고 있고, 같은법시행령 제15조 제1항 제3호에서 “재무부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 경우”에는 그 거주기간의 제한을 받지 아니하도록 규정하고 있으며, 같은법시행규칙 제6조 제4항 제2호에서 령 제15조 제1항 제3호에 해당하는 부득이한 사유중의 한가지로 “도시재개발법에 의한 도시 재개발시행기간중 다른 주택을 취득하여 거주하다가 도시재개발법에 의한 관리처분계획에 따라 취득하는 주택으로 세대전원이 이사하게 되는 경우”를 규정하고 있다. 청구인이 구주택의 도괴우려로 건축사의 붕괴우려에 대한 의견서 및 주택건설촉진법에 의한 파손행위 허가서를 받아 구주택과 새아파트를 교환한 것은 소득세법시행규칙 제6조 제4항 제1호에서 규정하는 “부득이한 사유”에 해당되지 아니할 뿐만 아니라 같은 조항 제2호 규정에 의한 “도시재개발사업에 재개발조합원으로 참여한 자가 그 재개발사업시행기간중 다른주택을 취득하여 거주하다가 도시재개발법에 의한 관리처분계획에 따라 취득하는 주택으로 세대전원이 이주”를 하게 됨에 따라 위 사업시행기간 중 취득한 주택을 양도한 경우에도 해당하지 아니하므로 처분청이 거주기간의 제한을 받지 아니하는 “부득이한 사유”로 인정하지 아니한 당초처분은 정당하다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.