[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 경상북도 포항시 OO동 OOOOOOO의 대지 604.7㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1988.12.30 청구외 OOO등 2인(이하 “OOO등 이라 한다)에게 양도하고 1989.5.31 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 매매계약서에 의한 가액으로 계산하여 처분청에 양도소득세 확정신고를 하였다. 이에 대하여 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득 및 양도가액중 양도가액이 양도당시 기준시가와 현저한 차이가 나며 부동산 매매계약서상의 양수자 주소와 인감증명서상의 주소가 다른 점 등을 이유로 1994.4.10 취득 및 양도가액을 기준시가로 계산하여 청구인에게 1988년 귀속 양도소득세 37,282,640원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1994.5.31 이의신청, 1994.8.16 심사청구를 거쳐 1994.11.14 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구주장 청구인은 쟁점토지 양도후 양도소득세 확정신고시에 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 매매계약서 및 인감증명서 등 증빙서류를 갖추어 제출하였음에도 처분청은 청구인이 제출한 증빙서류에 의하여는 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없다는 이유로 기준시가에 의해 양도소득세를 결정고지 하였으나, 실지거래가액의 확인은 원칙적으로 거래상대방의 확인에 의하여야 하며 실지거래가액이라 함은 거래당사자간의 매매계약에 따라 당해대가로 거래된 가액을 말하는 것이므로 매수인이 인감증명서를 첨부하여 거래사실을 확인한 양도가액을 거래상대방에 대한 확인절차도 없이 허위라고 일방적으로 부인하는 것은 근거과세에 어긋나므로 쟁점토지 양도에 대한 양도소득세를 실지거래가액으로 결정하라는 주장이다.
- 나. 국세청장 의견 청구인은 양도소득세 확정신고시에 신고한 취득 및 양도가액이 실지거래가액이라고 주장하는 바, 청구인이 주장하는 쟁점토지의 매매가액이 실지거래가액인지의 여부를 살펴보면, 첫째, 청구인이 쟁점토지의 실지거래가액이라고 주장하는 금액과 기준시가를 비교하여 보면 취득가액(36,400,000원)은 137.3%로 높은데 반하여 양도가액(39,000,000원)은 55.7%로 실지거래가액이 기준시가에 대비하여 현저히 낮고, 둘째, 처분청의 조사복명서에 의하면 청구인이 제시한 양도당시의 매매계약서상의 양수자인 청구외 OOO의 주소가 인감증명서상의 주소와 서로 상이하고, 서명란에 지문으로 날인한 점 등으로 보아 이 양도계약서는 당초에 작성된 매매계약서라고 볼 수 없으며, 셋째, 청구인은 쟁점토지의 양도가액이 실지거래가액이라고 주장하면서 사실이 아니라는 입증책임은 처분청에 있다고 하나 위와 같은 사유로 처분청이 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없다고 하는 것이므로 청구인은 쟁점토지의 양도에 따른 실지거래가액을 객관적이고 구체적인 거증자료를 제시하여야 하는데도 불구하고 이러한 거증자료의 제시 없이 주장만 하고 있어 청구인의 주장은 받아들일 수 없다고 보여지므로 처분청이 쟁점토지의 양도에 따른 실지거래가액이 불분명함을 이유로 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다는 의견이다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 이 건 심판청구의 쟁점은 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
- 나. 관계법령을 살펴보면, 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항 제1호에서는 양도차익계산의 기초가 되는 양도 및 취득가액은 원칙적으로 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하되, 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 동법시행령 제170조 제4항 제3호에서는 “양도자가 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 수 있는 경우의 하나로 규정하고 있다.
- 다. 사실관계를 보면 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 청구인은 쟁점토지를 1987.8.16 취득하여 1988.12.30 청구외 OOO등에게 양도한 것으로 나타나며, 처분청의 과세기록에 의하면 청구인은 쟁점토지 양도후인 1989.5.31 양도가액 39,000,000원, 취득가액 36,400,000원을 실지거래가액으로 하여 확정신고하였으며, 이에 처분청은 청구인이 신고한 취득가액 36,400,000원은 사실이나 양도가액 39,000,000원은 허위임을 이유로 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세하였음이 확인된다.
- 라. 살피건대, 위 관계법령의 규정에 의하면 자산의 양도차익은 원칙적으로 기준시가에 의한 양도가액과 취득가액에 의하여 결정하되 예외적으로 양도자가 양도차익예정 신고나 확정신고시에 그 취득과 양도의 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 제출하였을 때에는 실지거래된 양도가액과 취득가액에 의하여 계산하나, 만일 제출된 증빙서류에 의하여서 실지거래된 양도가액과 취득가액중 어느 하나라도 확인할 수 없을 때에는 기준시가에 의한 양도가액과 취득가액에 의하여 이를 계산하여야 할 것으로 해석되는 바, 청구인이 실지거래가액으로 신고한 쟁점토지의 취득 및 양도가액중 취득가액 36,400,000원에는 처분청과 청구인간에 다툼이 없으므로 청구인 주장 양도가액 39,000,000원이 실지거래가액으로 확인되는 경우인지를 보면, 첫째, 청구인은 쟁점토지의 양도실지거래가액이 39,000,000원이라고 주장하면서 그 증빙으로 매매계약서 및 양수자의 인감증명서를 제출하였으나, 청구인주장 양도가액 39,000,000원은 양도당시의 기준시가 70,006,119원보다 현저히 낮은 가액(기준시가의 55.7%)임에도 청구인이 쟁점토지를 이와같이 기준시가보다 현저히 낮은 가액으로 양도한 특별한 사정이나, 청구인 주장 양도가액이 사실임을 입증할 수 있는 대금 수령 영수증이나 금융관계자료등 객관적인 입증자료는 전혀 제시하지 못하고 있고, 다만 쟁점토지를 저가양도한 사유로 쟁점토지가 자투리 땅이며, 미군부대 OOO이 가로질러 감으로서 건축물 신축에 제약이 있어 OOO과 벗어난 인근의 토지와는 가격차이가 현저하다는 주장이나 청구인 제출자료에 의하면 쟁점토지는 사각형 형태의 토지로서 형태나 면적(604.7㎡)으로 보아 자투리땅이라고 보기 어려우며, 미군부대 OOO은 쟁점토지를 가로질러 설치된 것이 아니라 쟁점토지 옆을 지나고 있는 것으로 확인되어 청구인 주장은 설득력이 없으며, 둘째, 처분청 조사내용에 의하면 쟁점토지의 토지등급은 1987.4.30의 155등급(8,590원/㎡)에서 1988.4.20에는 175등급(22,700원/㎡)으로 20등급이나 상향조정되었고 쟁점토지 양도시점인 1988.12.30 당시는 부동산거래가 매우 활발한 시기였으며 청구인은 쟁점토지 소재지인 포항시에 거주하는 주택신축판매업자로서 국세청 전산자료에 의하면 1981.12.1～1994.5.14 기간동안 96건, 259,848.59㎡의 토지를 취득하고, 236건, 31,804.62㎡의 토지를 양도한 것으로 나타나 토지거래 및 가격동향을 비교적 상세히 파악하고 있었을 것으로 추정되는 바, 이러한 청구인이 합리적인 이유도 없이 기준시가의 55.7%에 해당하는 가격으로 쟁점토지를 양도하였다는 것은 납득이 되지 아니하고, 셋째, 청구인 제출 매매계약서에는 1988.6.10 매매대금 39,000,000원에 쟁점토지 매매(양도)계약을 체결하여 1988.6.10 계약금 4,000,000원, 1988.6.27 중도금 10,000,000원 1988.7.15 잔금 25,000,000원을 수령하는 것으로 표시되어 있으나 등기부등본상의 소유권이전(양도)원인은 1988.12.30 매매로 되어 있어, 청구인 제출 매매계약서상의 계약일자(1988.6.10)와 등기부등본상의 원인일자(1988.12.30)가 다르게 표시되어 있으나, 청구인은 이에 대하여 납득할만한 해명자료의 제출이 없으며, 또한 통상적인 경우와는 달리 청구인이 제출한 매매계약서는 부동산중개인 없이 매매당사자간의 합의만으로 작성되었고, 매수인 성명란에는 ’OOO 외 1명’으로 기재되어 있어 매수인 2명중 청구외 OOO는 매수인란에 실명으로 기재되지 않았을 뿐 아니라 실명으로 기재된 OOO도 서명란에 인감 혹은 도장대신 확인불능의 지문날인한 점등으로 비추어 볼 때 동 계약서의 신빙성이 의문시 된다 하겠다. 위 사실관계를 종합하여 볼 때 청구인이 실지거래가액으로 신고한 쟁점토지의 취득 및 양도가액중 양도가액에 대한 실지거래가액이 불분명하다 할 것이어서 처분청이 청구인이 신고한 양도에 대한 실지거래가액이 불분명함을 이유로 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 계산하여 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.