기준시가에 의하여 양도차익 계산함에 있어서 자본적 지출액을 필요경비로서 공제할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인 OOO·OOO(이하 “청구인들”이라 한다)은 경상북도 성주군 성주읍 OO리 OOOOOOO 대지 306.2㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 86.8.19 공동취득하여 등기부등본상 91.1.9 청구외 OOO에게 양도하고서도 쟁점토지 양도에 따른 자산양도차익예정신고 및 과세표준확정신고를 하지 않았다. 처분청은 쟁점토지의 소유권이전등기접수일을 양도일로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 94.4.16 청구인 OOO에게 ’91년도분 양도소득세 17,961,380원을, 청구인 OOO에게 ’91년도분 양도소득세 10,496,180원을 과세하였다(청구인 OOO은 쟁점토지외에도 다툼이 없는 다른 양도물건이 있었음). 청구인들은 이에 불복하여 94.5.2 이의신청, 94.6.22 심사청구를 거쳐 94.9.3 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인들은 쟁점토지를 공동소유하다가 89.11.27 청구외 OOO에 매매계약을 하고 동년 12.30 에 잔금을 청산하였으나 쟁점토지가 성주 제1토지 구획정리사업시행지구에 포함되어 있어 등기이전이 불가능하여 토지구획정리사업 환지후인 91.1.9 소유권이전등기를 하였는 바, 이러한 사실은 청구인이 제출하는 확인서 및 장부사본과 예금거래실적표 사본에서 확인되므로 쟁점토지 양도일을 89.12.30 로 보아야 하며, 쟁점토지는 매입당시 저습답으로서 객토비용 2,050,000원이 지급되었으니 이를 공제해 주어야 마땅하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점토지 양도후 청구인들은 자산양도차익에 대하여 신고를 하지 않았고, 쟁점토지 양도매매계약서 제시도 없이 89.12.30 중도금없이 바로 잔금을 수령하였다 하나 이는 부동산거래관행에 맞지 않고, 토지구획정리사업으로 등기가 불가능하였다고 하나 잔금수령후 1년이 지난 시점에 소유권이전등기를 하였다는 것은 납득하기 어렵고, 쟁점토지의 양도당시 공시지가가 79,612,000원인데 30,000,000원에 양도하였다는 것과 청구인들이 제시한 금융자료와 장부상의 가액이 맞지않아 잔금청산일이 89.12.30 이라는 청구인들의 주장은 신빙성이 없고 또한 기준시가에 의거 양도차익을 결정하였으므로 청구인이 주장하는 객토비용을 달리 공제할 수 없는 것이므로 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지 양도후 무신고자로서 양도시기를 언제로 볼 것인지 여부와 객토비용의 필요경비 인정 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제27조 및 동법시행령 제53조 제1항 제1호에서 『자산의 양도차익을 결정함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 당해자산의 대금을 청산한 날로 하되 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부등록부 또는 명부에 기재된 등기접수일로 한다』라고 규정하고 있고, 소득세법 제45조 제1항 및 동법시행령 제94조 제5항 제1호에서 『법 제45조 제1항 제1호 (가)본문 및 (나)단서의 규정에 의한 방법으로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 취득당시의 지방세법상의 과세시가표준액의 100분의7을 필요경비로 한다』라고 규정하고 있다.
• 다. 쟁점토지의 양도시기 여부

(1) 사실관계를 검토하면 첫째, 쟁점토지는 성주 제1지구 토지구획정리사업지역내 토지로서 환지전 쟁점토지의 지목 및 면적은 경상북도 성주군 성주읍 OO리 OOOOOO 답 1,466㎡임이 확인되는데, 위 지목 및 면적은 토지구획정리사업완료에 따른 환지처분공고 및 지적정리신청(90.6.28)에 따라 성주읍 OO리 OOOOOOOO 대지 764.3㎡ 와 성주읍 OO리 OOOOOOO 대지 306.2㎡(쟁점토지)로 환지등기(90.8.27)되었으며, 둘째, 청구인들은 환지처분통보(90.7.2)를 받고 환지처분에 따른 부족분에 대하여 쟁점토지 소유자로서 교부금을 수령받았음이 확인(성주군 건설30320-1450, 1990년 7월 시행)된다.

(2) 위 사실관계에서 청구인들은 토지구획정리사업에 따른 환지후의 지번을 환지처분공고일(90.6.28) 또는 환지처분통보일(90.7.2)이후에야 알 수 있는 바, 제시된 양도매매계약서 내용을 검토하면 계약일이 89.11.27 임에도 양도대상부동산을 환지후의 지번인 성주읍 OO리 OOOOOOO, 대지 306.2㎡로 하고 있고, 청구인들이 잔금청산일이라고 주장하는 89.12.30 에는 환지후의 쟁점토지가 확정되지 않은 상태인데도 이를 거래하였다는 것은 납득이 가지 않고, 쟁점토지의 양도시 공시지가가 79,612,000원인데도 30,000,000원에 양도하였다는 청구인들의 주장은 청구인들이 제시한 금융자료와 장부상의 가액이 일치하지 않아 신빙성이 없으며, 또한 쟁점토지 소재지 관할 지방자치단체에서 당심에 회신한 청구인들에게 보낸 환지처분통보서상 첨부된 환지설명서(성주군 토지58410-1272, 94.12.13 시행)상 90.7.2 현재 쟁점토지 소유자가 청구인들로 되어 있어 90.7.2 이전에 쟁점토지를 양도하였다는 청구주장은 신빙성이 없다고 판단되므로 처분청이 쟁점토지 소유권이전등기접수일을 양도일로 보아 기준시가에 의거 양도소득세를 과세한 것은 정당하다고 판단된다.

• 라. 기준시가에 의한 양도차익산정시 객토비용을 필요경비로 공제하여야 하는지 여부 양도소득세를 기준시가에 의거 양도차익을 산정하여 과세할 경우는 전시한 소득세법 제45조 제1항 및 동법시행령 제94조 제5항 제1호에 의거하여 객토비용을 필요경비로 공제할 수 없다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.