[요지] 청구인이 누락되었다고 주장하는 OO보유 특별공제는 양도소득세를 결정하면서 이미 공제한 바 있으므로 청구인의 주장은 이유없다는 의견임.
[요지] 청구인이 누락되었다고 주장하는 OO보유 특별공제는 양도소득세를 결정하면서 이미 공제한 바 있으므로 청구인의 주장은 이유없다는 의견임.
[참조결정] 국심1991중2OOO
[주 문] 남대구 세무서장이 ’94.1.24 청구인에게 결정 고지한 ’91년도 귀속분 양도소득세 739,833,940원의 부과처분은 이를 취소한
[이 유]
1. 처분개요 청구인은 대구시 남구 OO동 OOOOOO에 주소를 두고 있는 사람으로서 경북 달성군 화원면 OO리 OOO외 7필지 10,085㎡(별지기재, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 ’78.2.25～3.10에 취득하여 ’91.5.18 청구외 주식회사 OO종합건설에 양도하고 ’91.6.29 그 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 자산양도 차익예정신고를 하면서 양도소득세 345,520,170원을 납부하였다. 처분청은 쟁점토지에 대한 양도소득세를 청구인의 신고내용에 따라 결정하였다가 ’93.12.15 대구지방 국세청장으로부터 청구인에 대한 조사결과를 통보 받고 청구인이 국세청장이 정한 일정규모 이상에 해당되는 쟁점토지를 양도함에 있어 주민등록허위이전, 매매계약서 허위작성등 부정한 방법을 이용하였고, 달성군에 토지거래계약 허가신청을 하면서 실지 양도가액이 3,234,060,000원임에도 양도가액을 2,132,028,000원으로 기재하여 관계법령을 위반하였다는 사유로 쟁점토지의 양도거래가 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 마목에 해당된다고 보아 그 취득 및 양도가액을 실지거래가액(취득가액은 실지거래양도가액에 의하여 환산한 가액임)으로 하여 청구인에게 ’94.1.24 양도소득세 739,833,940원을 부과하자 청구인은 이에 불복하여 ’94.2.21 심사청구를 거쳐 ’94.5.7 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장과 국세청장 의견
3. 심리 및 판단
(1) 청구인의 쟁점토지거래가 주민등록 허위이전, 허위계약서 작성 및 국토이용 관리법에 위반된다는 사유로 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리고
(2) 쟁점토지중 OO보유 특별공제가 누락되었다고 하는 2개필지에 대하여 OO보유 특별공제를 하여야 하는지 여부를 가리는데 있다.
(1) 관련법령 소득세법 제23조 제4항 제1호, 제45조 제1항 제1호에서 부동산의 양도차익을 계산함에 있어 양도가액과 취득가액은 당해자산의 양도·취득 당시의 기준시가에 의하는 것을 원칙으로 하되, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하여 계산하도록 정하고 실지거래가액에 의하여 계산하는 경우를 같은법 시행령 제170조 제4항 제2호에서 『다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에 제외할 수 있다』고 규정하면서 동호(마)목에서 『국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우』를 들고 있다.
(2) 쟁점토지 거래가 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호에서 규정한 실지거래가액 과세대상에 해당되는지에 대하여 보면,
① 쟁점토지거래가 국세청장이 정하는 일정규모 이상의 거래로서 주민등록 허위이전, 허위계약서 작성, 관계법령 위반의 경우에 해당되는지 여부 쟁점토지는 도시계획상 용도지역이 주거지역에 해당되고 그 면적이 10,085㎡로서 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 마목의 규정에 의하여 국세청장이 정하는(국세청 고시 제89-88호, ’89.8.1) 토지의 규모 330㎡를 초과하고 있어 쟁점토지를 양도함에 있어 주민등록 허위이전, 허위계약서 작성 및 관계법령을 위반한 사실이 있는지 살펴본다. 첫째, 청구인은 대구시 남구 OO동 OOOOOO에 주소를 두고 있는자로서 청구인의 주민등록표 기재내용과 처분청의 조사내용에 의하면 ’91.1.7 쟁점토지의 매매계약을 체결하고 나서 ’91.1.26 청구인만 단독으로 대구시 중구 OO동 OOOOO OOO OOOO로 전출한 것으로 신고하여 주민등록을 허위로 이전하였다가 ’91.8.29 다시 주민등록을 본래의 주소로 이전하였음이 확인되고 위 주민등록 허위 이전사실에 대하여는 청구인도 그 사실을 인정하고 있어 다툼이 없다. 그러나 청구인의 주민등록 이전이 쟁점토지거래 성립이나 토지거래허가요건을 충족하기 위한 수단과는 아무런 관련이 없는 점등으로 보아 그 이전 목적이 쟁점토지의 양도거래와 직접관련된 것이라기 보다는 쟁점토지 양도에 따른 양도소득세의 신고, 결정과정에서 편의를 얻기 위한 것으로 보여진다. 둘째, 쟁점토지의 양도관련 토지거래허가신고서와 실지매매계약서를 보면 토지거래허가신고서상의 계약예정 금액은 국토이용관리법 제21조의 4 제1항 제1호(’93.8.5 삭제되기전의 것) 및 같은법 시행령 제26조 제1항(’93.12.28 개정되기전의 것)에서 규정한 허가기준 금액인 2,132,028,000원(공시지가 1,776,690,000원 × 120/100 = 2,132,028,000원)이고 실지매매계약서의 매매가액은 3,234,060,000원으로 서로 다름을 알 수 있다. 한편 국토이용관리법 제21조의 3, 같은법 시행령 제24조의 규정에서 허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권을 이전하는 계약을 체결하는 당사자는 공동으로 허가신청서에 거래당사자의 성명 및 주소, 토지의 지번, 지목, 면적, 이용 현황, 계약예정금액등을 기재하여 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받도록 하고, 그 허가 받은 사항을 변경하고자 할 때에도 같은 방법으로 허가를 받도록 규정하고 있는 바, 쟁점토지의 실지매매계약서의 매매가액과 토지거래허가 신청서상의 계약예정금액이 서로 다른 사실을 볼때는 그 다른 사유가 고의성이 있었는지의 여부와 관계없이 쟁점토지거래는 국토이용관리법에 위반되고, 허위계약서 작성의 경우에 해당된다고 볼 수 있다할 것이다.
② 주민등록 허위이전, 허위계약서 작성 및 관계법령 위반의 사유만으로 실지거래가액에 의하여 과세할 수 있는지 여부 이건 양도소득세를 실지거래가액으로 과세하는 근거가 되는 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호를 보면 다음 각목의 1에 해당되는 거래의 경우 실지거래가액을 적용하여 과세하여야 하고, 다만 예외적으로 투기성이 없는 거래에 대하여는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있도록 하였으므로 처분청의 재량에 속하는 것임을 알 수 있다. 그러나, 투기성 여부를 가려 실지거래가액을 적용할 것인지 아니면 이를 제외하고 기준시가로 과세할 것인지 여부가 처분청의 재량에 속한다고 할지라도 양도차익의 계산은 원칙적으로 기준시가로 하고 특별한 경우 실지거래가액으로 하고 있는 점, 실지거래가액으로 계산한 경우는 기준시가로 계산하는 경우보다 납세자에게 과중한 세금을 부과하게되어 불이익하게 되는 점, 부동산의 취득·양도 경위와 이용실태등에 비추어 부득이한 경우까지 실지거래가액을 적용하고자 하는 취지의 규정은 아니라는 점 등으로 보아 투기성이 없는데도 실지거래가액으로 과세하는 것은 여타의 거래에 대하여 기준시가로 과세하는 것과 비교하여 과세형평에 어긋나고 불이익한 처분이 되는 것이므로 투기성이 없는 경우에도 기준시가로 과세하지 아니하고 실지거래가액으로 과세하는 것은 재량권을 일탈한 부당한 과세처분이라 할 것이다. (국심 91서231, ’91.5.28, 91중2OOO, ’92.2.1 동지), 그렇다면 국세청장이 정한 일정규모이상의 토지거래를 함에 있어 주민등록 허위이전, 허위계약서 작성 및 국토이용관리법을 위반하였다는 사실만으로 투기성 없는 거래를 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세하는 것은 재량권을 일탈한 과세처분에 해당된다 할 것이므로 결국 실지거래가액에 의하여 과세한 이건 처분의 당부는 쟁점토지거래에 있어서 투기성이있는지 여부를 가려서 판단하여야 할 것이며, 투기성이 있는지 여부는 부동산의 취득·양도경위와 이용실태에 의하여 판단되어야 할 것이다.
③ 쟁점토지 거래에 있어서 투기성이 있었는지 여부 청구인은 쟁점토지를 취득하기전인 ’78년 3월까지는 경북 달성군 OO리 OOOOO에서 OO목장을 경영하고 있었으나 위 OO리 OOOOO 일대가 도시계획에 의거 대구시에 편입됨에 따라 OO목장을 이전할 목적으로 쟁점토지를 취득하였고 실제로 ’78년 3월에 쟁점토지로 목장을 이전하여 91.5.18 양도할 때까지 13여년간 이 곳에서 축산업을 영위하였으며, 쟁점토지가 도시계획에 의하여 일반주거지역에 편입되고 축산폐수 발생으로 인근 주민들로 부터 민원이 제기되어 더 이상 축산업을 계속할 수 없게되자 부득이하게 쟁점토지를 주택건설 사업자인 주식회사 OO종합건설에 양도한 것으로 쟁점토지 거래는 투기성이 전혀 없는 정상적인 경제행위라 주장하면서 관련증빙을 제시하고 있어 살펴본다. 첫째, 쟁점토지의 등기부 등본에 의하면 청구인은 쟁점토지를 별지기재와 같이 ’78.2.25～’78.3.10(등기접수일 기준) 취득하여 13여년 기간동안 보유하고 있다가 ’91.5.18 청구외 주식회사 OO종합건설에 양도하였음이 확인되고, 둘째, ’89.7.26 남대구세무서장이 갱신 교부한 청구인의 사업자등록증 사본(OOOOOOOOOOOO)과 ’94.2.4 남대구 세무서장이 발행한 폐업사실 증명, ’94.8.29 화원읍장이 발행한 가축자가 사육 확인원에 의하면 청구인은 쟁점토지에서 ’78.3.1부터 쟁점토지를 양도한 ’93년 5월까지 축산업(젖소, 한우, 비육우사육)을 영위한 사실이 확인되고 남대구세무서에서 비치하고 있는 청구인의 소득세 세대장, 소득세 확정신고서에 의하면 최근 5년간 축산업에서 발생한 수입금액이 86년 70,000,000원, 87년 78,400,000원, 88년 83,114,000원, 89년 85,598,000원, 90년 88,165,940원 으로 확인되며, ’94.6.15 OO OOO협동조합장과 ’94.6.15 OO OO OO협동조합장이 발행한 조합원 경력증명에 의하면 청구인은 ’87.8.22～’93.2.11 기간중 OOOOO 협동조합조합원으로, ’80.8.1～’94.6.15 현재까지 OO OO OO협동조합 조합원으로 가입되어 있는 사실이 확인되고, 셋째, 달성군수가 발급한 토지이용계획 확인서와 달성군 가축사육제한지역 지정고시(’87.3.30 달성고시 제2호)에 의하면 쟁점토지는 도시계획상 일반주거지역에 해당되고 달성군에 의하여 ’87.4.20 가축사육제한지역으로 지정되었음이 확인되고, 청구인이 ’89.4.18 달성군에 제출한 축산 폐수정화시설 설치신고, 달성군이 ’89.4.20 청구인에게 보낸 정화시설 설치 신고 반려공문과 청구인이 ’89.10.23 달성군에 제출한 쟁점토지인 사육지의 이전각서에 의하면 쟁점토지 소재지 일대가 인구밀집지역에 해당된다 하여 가축사육제한지역으로 지정되고 축산폐수발생, 인근주민들의 민원제기등의 사유로 쟁점토지에서 축산업을 계속할 수 없었으며, 목장이전 예정지인 고령군 고령읍 OO리 리장 OOO과 새마을 지도자 OOO의 사실 확인에 따르면 축사예정지 주변반경 1㎞이내의 주민동의를 받지 못하여 목장이전이 불가능하게 되어 축산업을 포기하게 되었다는 청구인의 주장은 사실로 보여진다. 이상의 사실을 종합하여 보면, 청구인이 쟁점토지를 취득한 후 13여년기간동안 쟁점토지에서 축산업을 영위하다가 그 지역이 도시계획상 주거지역으로 편입되고, 축산폐수 발생으로 더이상 축산업을 계속할 수 없게되어 주택건설사업자에게 국민주택건설용지로 양도하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 있는 것으로 인정된다. 그렇다면 앞에서 본 쟁점토지의 취득·양도 경위와 취득후 13여년 기간동안 축산업에 이용한 사실에 비추어 보면 청구인의 쟁점토지 거래를 투기성 있는 거래로 볼 수는 없다고 할 것이다. 따라서 쟁점토지 거래가 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 마목에 해당된다는 사유로 이건 양도소득세를 실지거래가액에 의하여 과세한 처분은 잘못된 것으로 판단된다.