임대사업과 관련되었음이 입증되는 차입금에 대한 상환액은 간주임대료 계산시에 차감함(경정)

[주 문]

1. 북OO세무서장이 94.1.16 청구인에게 부과한 91년 귀속 종합소득세 94,421,000원의 처분은 부동산소득금액을 계산함에 있어 임대보증금 350,000,000원에 대한 간주임대료금액을 총수입금액에서 제외하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 OO직할시 북구 OO동 OO OOOOO 소재지에 지하 1층 지상 4층의 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축하여 이를 임대 및 여관으로 경영하고 있다. 처분청은 청구인의 ’91년 귀속 종합소득세에 대한 실지조사에서 쟁점부동산의 임대보증금 1,580,000,000원에 대한 간주임대료수입금액 157,605,477원을 수입금액에 가산하고 수도광열비 5,591,944원을 필요경비불산입하여 94.1.16 청구인에게 종합소득세 94,421,040원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.1.21 심사청구를 거쳐 94.3.23 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 쟁점부동산의 신축당시 공사대금 5억6천만원을 지급하기 위하여 81.6.23 OO투자금융으로부터 3억5천만원을 차입하고 청구외 OOO으로부터 2억1천만원을 차입하여 지불하고 그 후 부대시설공사비 2억4천만원이 추가 발생하여 청구외 OOO로부터 4천만원을 차입하고 OO은행의 전세보증금 2억으로 지불하였으며 이후 이자와 차입금을 갚기 위하여 87.6.30 OO생명보험에서 6억8천만원을 차입하여 OO투자금융과 OOO의 차입금을 소멸시키고, 90.7.28 OO은행과 전세기간을 10년으로 하되 전세금을 15억원으로 하여 차입금을 상환하였는 바 위 전세권 설정당시 OO생명의 대출담당자에게 차입금 1,243,917,534원을 지불하고(2억원은 부대시설공사비로 이미 사용하였으므로 제외함) 나머지는 건물의 보수비용으로 사용되어 청구인은 실질적인 소득이 없으므로 처분청이 간주임대료를 수입금액으로 하여 이 건 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.
• 나. 국세청장 의견 청구인의 주장과 처분청의 과세근거서류를 검토하여 보면, 첫째, OO투자금융주식회사의 차입금 3억 5천만원의 채무자는 OO건설주식회사이고 둘째, 청구외 OOO 및 OOO의 차입금 2억5천만원 및 OO생명보험의 차입금 6억 8천만원은 그 차입내용과 변제내용이 처분청의 청구인에 대한 실지조사시 구체적인 증빙자료가 확인되지 아니한 점, 셋째, 청구인이 87년부터 90년중 소득세신고시 처분청에 제출한 대차대조표 및 합계잔액시산표에는 건물계정의 금액이 234,279,838원으로 기록되어 있고 차입금은 없는 것으로 기록되어 있는 점등으로 보아 청구인이 쟁점부동산의 임대사업을 위하여 차용하였다는 금액이 어디에 쓰여졌는지 불분명하고 청구주장과 장부기장내용이 일치하지 아니하여 청구인의 주장을 받아들일 수 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인의 쟁점부동산 임대보증금에 대하여 금융기관의 이자율을 곱하여 산출한 금액(간주임대료)을 부동산소득금액에 가산한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(93.12.31 법률 제4661호로 개정되기 전의 법) 제29조 제1항 및 같은법시행령(93.12.31 대통령령 제14083호로 개정되기 전의 것) 제58조 제3항에서 거주자가 부동산(대통령령이 정하는 주택을 제외한다) 또는 그 부동산상의 권리등을 대여하고 받은 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액을 제외한다)에서 발생한 수입금액이 그 보증금등에 금융기관의 이자율(당해 과세기간 종료일 현재 계약기간 1년의 정기예금이자율)을 곱하여 산출한 금액에 미달하는 때에는 다음의 산식에 의하여 계산한 금액을 부동산소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다고 규정하고, “(당해 과세기간의 임대보증금등의 적수 - 임대사업 개시후의 차입금상환액의 당해 과세기간중의 적수) × 계약기간 1년의 정기예금이자율 × 1/365 - 당해 과세기간의 당해 임대사업에서 발생한 수입이자와 할인료·배당금·신주인수권처분익 및 유가증권처분이익의 합계액” 또한, 같은법시행령 같은조 제4항에서 임대사업개시후의 차입금상환액이라 함은 임대사업용 고정자산의 취득에 소요된 차입금을 임대보증금등으로 상환한 금액을 말한다고 규정하고 있다.
• 다. 이 건 사실관계를 보면,

① 청구인은 ’80년 쟁점부동산의 건물신축당시 청구외 OO건설주식회사에 공사를 도급주고 공사비(설비 및 보일러 제외) 3억 5천만원은 OO투자금융에서 OO건설주식회사 명의로 차입하여 지불하였음이 쟁점부동산의 등기부등본상 채무금액 근저당권 설정 및 OO건설주식회사의 확인서(93.9.16 및 94.6.8 작성)에 의하여 확인되고, 위 차입금을 87.4.30 OO생명보험으로부터 6억 8천만원을 차입하여 반제한 사실이 확인되며 90.7.28 OO은행의 전세보증금 13억원을 추가로 받아 위 OO생명보험의 차입금을 상환한 사실이 OO생명보험(OO생명보험으로 상호변경됨)의 90.1.24 대출금상환독촉서 및 93.12.17자 대출사항확인서와 쟁점부동산의 등기부상 근저당권설정관계(87.4.30 설정 및 90.7.28 말소)에 의하여 각각 확인되고 있다.

② 설비 및 보일러 공사비 2억 1천만원은 청구외 OOO에게서 차입하여 지불하였다고 주장하고 있으나 공사비에 대한 근거서류나 차입금에 대한 입증서류를 제시하지 않고 있으므로 이에 대하여는 신빙성이 없다.

③ 부대시설공사비 2억 4천만원은 OO은행전세보증금 2억원과 청구외 OOO로부터 4천만원을 차입하여 지불하였다고 주장하고 있으나 부대시설공사비에 대한 근거서류 및 차입금에 대한 입증서류가 없고 전세보증금을 받아서 공사비를 사용하는 경우에는 임대사업과 관련된 차입금의 상환으로 볼 수 없다(소득세법기본통칙 3-1-18...29 같은 뜻).

④ 90.7.28 OO은행의 전세보증금을 추가로 받은 금액에서 건물의 보수비 67,031,057원을 지급하였다고 하나 이에 대한 입증서류를 제시하지 못하고 있고, 설혹 지급되었다고 하더라도 임대사업과 관련된 차입금의 상환으로 보지 아니한다. 위의 관련법령과 사실관계를 모아보면 청구인은 쟁점부동산을 신축할 때에 차입한 OO투자금융의 차입금 3억 5천만원은 임대사업과 관련된 차입금으로 그 이후 OO생명보험에서 차입하여 상환하고 다시 OO은행의 전세보증금을 받아서 상환하였으므로 간주임대료 계산에서 제외하여야 할 것이고 나머지는 공사비에 대한 입증자료도 없고 임대사업과 관련된 차입금의 상환으로 볼 수 없으므로 이에 대하여 간주임대료금액을 총수입금액에 가산하여 부동산소득금액을 계산한 처분청의 처분은 적법하다. 따라서 청구인의 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호와 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.