신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익 산정하여 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 및 처분개요 청구인은 전남 무안군 청계면 OO리 OOOOOO OO 전 453㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 83.5.19 취득하여 92.1.25 양도하고 실지거래가액에 의하여 자산양도차익 예정신고 및 자진납부를 이행하였다. 처분청은 청구인이 신고한 거래가액이 신빙성이 없다고 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하여 94.1.17 청구인에게 92년 귀속 양도소득세 34,761,680원을 추가결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.3.3 이의신청, 94.5.23 심사청구를 거쳐 94.8.25 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 41,200,000원에 취득하여 64,500,000원에 양도하였으므로 이에 의하여 과세하여야 하며, 설사 기준시가에 의하여 과세한다 하더라도 쟁점토지중 5분의 3이 도로계획에 저촉되어 사실상 가치가 없는 땅이므로 도로계획에 저촉된 부분은 제외하고 나머지 부분에 대하여만 기준시가를 적용하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 주장하는 거래가액이 신빙성이 없으므로 공정과세 위원회의 자문을 거쳐 기준시가에 의하여 과세한 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 청구인이 주장하는 거래가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부

1. 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호, 같은법 시행령 제170조 제4항의 규정을 모두어 보면, 부동산을 양도한 경우 그 양도차익의 결정은 기준시가에 의하되 양도자가 법 제95조 및 제100조에서 정한 기한내에 자산 양도차익 예정신고 또는 과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 이에 의하도록 되어 있다.

2. 청구인의 경우 처분청에 법소정의 기한내에 자산 양도차익 예정신고를 하였으나, 처분청은 쟁점토지 주변의 거래 시세를 조사한 결과 청구인이 신고한 양도가액이 인근토지와 비교하여 현저히 낮으므로 청구인이 신고한 거래가액이 신빙성이 없다고 보아 공정과세 위원회의 자문을 거쳐 기준시가에 의하여 과세하였다. 청구인은 쟁점토지의 취득가액과 양도가액을 입증하는 증빙자료로 취득 및 양도당시의 계약서 사본과 거래상대방 확인서를 제시하고 있으나 금융자료 등의 제시가 없어 청구인이 제시한 자료를 전적으로 신뢰할 수 없고, 또한 청구인이 처분청에 자산 양도차익 예정신고시 제출한 매매계약서에는 양도가액이 64,500,000원으로 되어 있고 검인계약서에는 69,127,200원으로 되어 있어 같은 시기에 작성된 계약서도 상호 일치하지 아니하고 있다. 이상의 여러가지 사실을 종합하여 볼 때 청구인이 신고한 거래가액을 쟁점토지의 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다고 판단된다.

• 나. 쟁점토지의 일부분이 도로계획에 저촉되어 있으므로 그 부분에 대하여 기준시가 적용을 제외할 수 있는지 여부

1. 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호, 제60조, 같은법 시행령 제115조 제1항 제1호 가목에 의하면 토지의 경우 기준시가는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 OO한 개별필지에 대한 지가를 적용하도록 규정되어 있다.

2. 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 및 개별토지가격합동조사지침(국무총리훈령 제241호)의 규정에 의하여 건설부장관 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 결정한 개별공시지가 자체가 부당하다 하더라도, 당해 토지의 개별공시지가에 이의가 있는 자는 위 법률 제8조 및 위 조사지침 제12조의 2의 규정에 의한 이의신청 또는 재조사 청구를 하여 구제를 받아야 하는 것이므로, 단지 위 소득세법 관련규정에 의거 당해 토지의 개별공시지가를 적용하여 양도소득세를 부과한 처분에 대하여는 개별공시지가가 부당하다는 이유로 이를 다툴 수는 없다는 것이 우리 심판소의 입장이다. 청구인은 쟁점토지의 일부분이 도로계획에 저촉되어 있으므로 전혀 가치가 없는데도 공시지가가 이를 반영하지 못하고 지나치게 높게 책정되어 있다고 주장하나 통상 도로계획에 저촉된 토지는 추후에 도로로 편입되면 이에 대한 손실보상을 받게 되므로 도로계획에 저촉된 부분은 전혀 가치없는 것이라고 단정할 수 없으며, 쟁점토지에 대한 개별공시지가도 토지의 개별적인 속성을 감안하여 책정되는 것이므로 결국 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

• 다. 따라서 이 건 심판청구는 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.