신고한 금액과 검인계약서상 거래금액이 상이하고 신고 후 인근 복덕방에서 탐문조사한 거래가액과 상이하다는 이유로 신고한 거래가액을부인한 과세처분은 부당함(경정)

[주 문] 군산세무서장이 ’94.4.16 청구인에게 결정고지한 ’91년귀속 양도소득세 45,521,640원의 부과처분은 양도가액을 225,000,000원으로, 취득가액을 218,000,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 ’91.6.17 서울특별시 마포구 OO동 OOOOO 대지 162.0㎡, 주택 89.12㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득하여 ’92.12.7 양도하고 ’93.5.13 위 주택양도에 따른 양도소득세를 취득 및 양도시의 실지거래가액에 의하여 확정 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점주택의 취득 및 양도가액을 신빙성이 없다하여 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 후 ’94.4.16 청구인에게 ’92귀속 양도소득세 45,521,640원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’94.4.27 이의신청, ’94.6.11 심사청구를 거쳐 ’94.8.19 심판청구 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점주택 양도에 따른 양도소득세를 ’93.5.13 취득 및 양도시의 매매계약서, 거래사실확인서를 첨부하여 실지거래가액으로 확정신고 하였음에도 불구하고 처분청이 청구인의 신고가액이 검인계약서상의 거래금액과 상이하고 신고후 인근 복덕방에서 탐문조사한 가액과 상이하다는 막연한 사유로 이를 부인하고 기준시가에 의하여 과세함은 부당하다는 주장이다.
• 나. 국세청장 의견 실지거래가액으로 양도소득세를 결정하기 위하여는 신고시 제출한 증빙서류로 실지거래가액이 확인되어야 함에도 청구인이 신고시 제출한 매매계약서의 금액과 처분청의 실지조사금액, 검인계약서의 금액이 서로 일치하지 아니하고, 청구인이 취득 및 양도가액에 대한 증빙으로 제시한 통장사본도 청구인 명의가 아닌 청구인의 동생과 이들 명의의 통장사본일 뿐이며 그 내용도 계약서상의 내용과 일치되지 아니하므로 청구인이 제출한 증빙서류에 의하여는 실지거래가액이 확인되는 경우로 인정할 수 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 이건 심판청구는 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 및 같은법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정을 종합하여 보면, 토지·건물의 양도로 인하여 발생하는 양도차익에 대한 양도소득세는 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 결정 것을 원칙으로 하지만 양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 양도소득세과세표준 확정신고기한내에 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에도 실지거래가액에 의하여 결정하도록 규정하고 있다.
• 다. 청구인이 신고한 취득 및 양도 당시의 실지거래가액에 대하여

(1) 먼저 이건 과세처분의 사실관계를 보면 청구인은 ’92.12.7 쟁점주택을 양도하고 ’93.5.13 취득 및 양도당시의 매매계약서와 거래사실확인서를 첨부, 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 확정신고 하였으며, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 검인계약서상의 거래금액, 신고후 인근 복덕방에서 탐문조사한 가액과 상이하다는 사유로 이를 부인하고 기준시가에 의하여 이건 양도소득세를 결정하였음이 관련자료에 의하여 확인된다.

(2) 그런데 청구인은 처분청이 청구인의 신고가액이 통상 실지거래가액보다 낮게 기재되는 검인계약서상의 거래가액과 상이하고 신고후 인근 복덕방에서 탐문조사한 가액과 상이하다는 막연한 사유만으로 신빙성이 없다하여 이를 부인함은 부당하다고 주장하고 있어 살펴보면, 첫째, 청구인이 이건 양도소득세 확정신고시 제출한 쟁점주택 매매계약서상의 취득가액 218,000,000원과 양도가액 225,000,000원은 검인계약서상의 취득 및 양도가액 160,000,000원과 상이한 것은 사실로 확인되나 통상 검인계약서의 거래가액은 실지거래가액보다 낮추어 기재하는 부동산 거래관행에 비추어 보면 청구인이 신고한 실지거래가액이 검인계약서상의 거래가액과 상이하다는 사유만으로 이를 실지거래가액이 아니라고 단정할 수는 없다할 것이며, 둘째, 처분청이 쟁점주택의 취득 및 양도 당시의 거래가액을 ’94.1월 그 인근에 있는 OO 부동산과 OO공인중개사 사무실에서 탐문 조사한 결과 청구인의 신고가액과 차이가 있었다고 하나 부동산 거래가액은 거래당사자간에 개별적으로 형성되고 거래시기, 거래조건에 따라 상당한 차이가 있을 수 있는 부동산 거래가액의 특성을 감안하면 청구인의 신고가액과 처분청의 탐문조사 가액은 아래와 같이 비슷한 것으로 보여진다. 구 분 취득가액 양도가액 청구인 신고가액 218,000,000원 225,000,000원 처분청 조사가액 190,000,000원 250,000,000원 셋째, 쟁점주택은 ’70.11.19 건축된 구옥으로서 쟁점주택의 거래가액은 그 주택의 부속 토지가액에 의하여 결정되었다고 볼 수 있는 바, 청구인이 신고한 실지거래가액과 쟁점주택 부속토지의 공시지가에 의한 평가액을 비교해 보면 그 가액이나 상승비율이 아래와 같이 큰 차이가 없음이 확인되고, 구 분 취득가액 양도가액 상승비율 (A/B) 청구인 신고가액 218,000,000원 225,000,000원 103.2% 공시지가에 의한 평가액 190,000,000원 210,600,000원 108.5% 넷째, 청구인이 쟁점주택의 취득 및 양도 당시 거래자금을 인출 또는 입금하였다고 제시하는 예금통장에 의하면 그 예금통장이 서울에 거주하는 청구인의 동생과 조카들 명의인 것은 사실이나 그 통장의 입출금 내용은 청구인이 제출한 매매계약서상의 대금지급내용과 대부분 일치하고 있음이 확인되는 바, 이에 비추어 볼 때 청구인이 제출한 취득·양도시의 매매계약서는 실제의 것으로 보여진다. 이러한 사실관계를 종합하여 보면, 청구인이 양도소득세 과세표준 확정신고 기한내에 부동산 매매계약서와 거래사실 확인서를 제출하면서 실지거래가액으로 신고한 취득 및 양도가액은 정당한 것으로 보여지고 처분청이 청구인의 신고가액이 검인계약서상의 거래금액과 상이하고 신고후 인근 복덕방에서 탐문조사한 거래가액과 상이하다는 사유로 신빙성이 없는 것으로 보아 이를 부인하고 기준시가에 의하여 이건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 판단된다. 따라서 이건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.