양도대금을 수령하지 못하고 있으나 이미 양도가 성립되었으므로 양도소득세 과세한 처분은 정당함(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 청구외 OOO과 함께 서울특별시 송파구 OO동 OOOO 대지 259.8㎡, 건물 842.98㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 90.9.17 취득하여 92.9.15 양도하면서 쟁점부동산 양도에 따른 양도차익예정신고시 취득가액을 936,947,000원으로 하고 양도가액을 870,000,000원으로 하여 신고하였다. 처분청은 쟁점부동산 전소유자 및 매수자에게 실지거래가액을 확인한 결과 취득가액은 628,000,000원, 양도가액은 1,400,000,000원으로 확인되어 당초 신고내용을 부인하고 기준시가에 의하여 쟁점부동산 중 청구인 지분(1/2)O당 양도차액을 산정하여 94.1.12 청구인에게 ’92년도분 양도소득세 67,747,300원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.3.11 심사청구를 거쳐 94.7.11 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 쟁점부동산은 부동산사기범들과 모르고 거래한 결과 실질적으로 전세금과 융자금을 제외한 나머지 양도대금 1,065,000,000원(당초 약속어음을 받았으나 약속어음을 결제받지 못함)을 단 한푼도 받지 못하고 포기한 O태에서 부동산사기범을 형사고발하여 징역을 살고 있는 바, 형을 살고 나와서 양도대금을 변제하여 줄 것이라고 기대한다는 것은 현실성이 없으므로 처분청이 계속 부동산사기범과 채권채무관계가 존속한다고 보아 존재하지도 않는 양도차익에 대하여 과세한 것은 실질과세원칙에 위배되는 부당한 과세이다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 부동산사기범들로 하여금 양도대금을 전혀 수령하지 못했다고 하나 청구인의 매수자에 대한 미수채권이 소멸된 것이 아니고, 또 매수자가 판결에 의하여 파산선고를 받은 것도 아닌한 매수자에 대한 청구인의 채권이 존속하므로 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 매매대금수수를 약속어음으로 받고 잔금청산일 이전에 소유권이전등기를 경료하였으나 매수자가 부동산 사기꾼으로서 약속어음 결제도 하지 않고 다른 사람에게 다시 이전을 해버려 매수자를 형사고발하여 복역중에 있는 바, 쟁점부동산 양도에 따른 차익이 전혀 없으므로 실질과세원칙에 따라 취소해야 한다는 주장의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제4조(소득의 구분) 제1항 제3호에서 “자산의 양도로 인하여 발생하는 소득을 양도소득으로 한다”고 규정하면서, 제3항에서 『제1항 제3호에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유O으로 사실O 이전되는 것을 말한다』고 규정하고 있고, 동법 제27조(양도 또는 취득의 시기) 및 동법시행령 제53조 제1항 제2호에서 “대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일을 당해자산의 양도 또는 취득시기로 한다”고 규정하면서, 동법 제23조(양도소득) 제4항에서 “양도가액은 당해자산의 양도당시의 기준시가를 원칙으로 한다”고 규정하고 동법시행령 제170조 제4항 제3호에서 “양도자가 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의한다”고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계

(1) 이 건 등기부등본O 내용을 살펴보면 90.9.17 쟁점부동산을 청구인 및 청구외 OOO이 공동으로 취득하여 92.9.15 청구외 OOO이 취득하였다가 92.12.11 청구외 OOO이 취득한 것으로 확인된다.

(2) 쟁점부동산 양도계약서O 내용을 살펴보면, 양도인은 청구인을 대리한 OOO와 위 OOO으로 기재되어 있고, 양수인은 OOO을 대리한 OOO으로 기재되어 있으며, 계약일은 92.9.5 매매대금은 1,400,000,000원으로 기재되어 있음이 확인된다.

(3) 이 건 관련 고소장 및 서울형사지방법원(사건 93고합748, 93.12.24)판결내용을 살펴보면, 쟁점부동산의 실질소유자는 청구외 OOO(청구인의 시생질)으로서 피해자로 기재되어 있고, 피고(이 건 관련 부동산사기범)는 부부관계인 청구외 OOO와 OOO으로 기재되어 있으며, 판결주문은 위 OOO가 징역 3년, OOO이 징역 2년을 선고받았음이 확인되며, 판결내용O 쟁점부동산 매매경위를 살펴보면 “피고인들은 침구류등을 판매하는 OO물산 OOOO 및 주식회사 OOO를 경영하면서 청구외 OOO이 경영하는 주식회사 OO직물로부터 원단을 구입하고 남은 외O채무 약 400,000,000원에 대한 담보물을 제공하지 않으면 사업을 운영하기 곤란하자 타인의 부동산을 편취하기로 공모하여, 이를 숨긴채 위 OOO에게 마치 약속어음을 정O적으로 결제할 것처럼 거짓말을 하여 이에 속은 위 OOO과의 사이에 그 소유인 쟁점부동산을 금 1,400,000,000원에 공소외 OOO(OOO 여동생의 남편)명의로 매입하되 계약일(92.9.5)에 계약금 150,000,000원을 지급한 후 위 건물에 설정되어 있던 근저당실질채무액 금 200,000,000원과 전세보증금 135,000,000원을 공제한 나머지 915,000,000원의 약속어음(지금기일: 93.5.28)을 발행하고서 92.9.15 쟁점부동산을 위 OOO 명의로 소유권이전등기를 경료하였으나 약속어음만기일에 어음을 부도내어 이를 편취한 것”으로 기재되어 있음이 확인된다.

(4) 청구인은 당심제출 항변자료에서 쟁점부동산의 소유자는 청구인이고 OOO은 청구인의 대리인으로서 모든 일을 해왔다고 진술하고 있고, 전술한 형사소송외에 청구인은 쟁점부동산을 원O회복시키기 위한 어떠한 조치도 취하고 있지 않음이 확인된다.

• 라. 쟁점부동산의 등기O 소유권이전경료를 양도로 보아 과세한 처분의 당부

(1) 청구인은 부동산사기범들로 하여금 양도대금을 전혀 수령하지 못했다고 하나 청구인 스스로 어음결제일 이전에 쟁점부동산의 등기O 소유권이전을 경료하였고 심판결정일 현재까지 소유권이 청구인 앞으로 원O회복되지 않고 있는 바, 청구인의 매수자에 대한 미수채권이 소멸된 것이 아니고 또 매수자가 판결에 의하여 파산선고를 받은 것도 아닌 한 매수자에 대한 청구인의 채권이 여전히 존속하고 있고,

(2) 특히, 청구인은 전술한 형사소송외에 심판결정일 현재까지 매수인을 O대로 한 매매원인무효소송등 매매계약취소를 위한 어떠한 의사도 표현하지 않고 있는 점 및 위 OOO이 청구인의 진술처럼 청구인을 대리하여 쟁점부동산 양도와 관련하였다면 OOO O대로 손해배O청구소송 등을 제기하여야 하나 그렇지 않은 점 등으로 미루어 청구인의 주장을 인용하기는 어렵다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.