쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산하여 과세한 처분의 당부와 ①②부동산의 실지거래가액을 얼마로 볼 것인지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분개요 청구인은 부동산중개업(광주직할시 서구 OO동 OOOOOO 소재, OO부동산)을 영위하는 자로 아래와 같이 쟁점 ①, ② 부동산을 취득하여 양도하였다. 구분 소 재 지 지목 면적(㎡) 취득일 양도일 쟁점①부동산 광주시 OO동 OOOOO 〃 OOOOO 〃 OOO 〃 OOOOO 〃 OOOOO 〃 OOOOO 〃 OOO 답 〃 〃 〃 〃 〃 〃 936 354 179 169 23 1,243 582 ’87.11.21 ’87.11.21 ’87.11.21 ’87.11.21 ’87.11.21 ’87.11.21 ’87.11.21 ’88.7.12 ’88.7.12 ’88.7.12 ’88.7.12 ’88.7.12 ’88.8.26 ’88.9.12 쟁점②부동산 광주시 OO동 OOOOOO 대지 주택 130.2 135.23 ’87.9.21 ’88.2.12 (신축) ’88.2.16 ’88.2.16 처분청은 쟁점① 부동산 거래의 경우 취득후 1년이내에 단기 양도하였음을 이유로 투기거래로 보아 양도차익을 실지거래가액으로 계산하여 ’88년 귀속분 양도소득세 55,289,900원 및 동 방위세 11,057,980원을, 쟁점② 부동산 거래의 경우는 건설업(주택신축판매)을 영위한 것으로 보아 ’88년 제1기분 부가가치세 5,892,990원과 ’88년 귀속분 종합소득세 10,044,960원 및 동 방위세 2,008,990원을 ’94.1.17 청구인에게 각각 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’94.2.28 이의신청, ’94.5.6 심사청구를 거쳐 ’94.7.6 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 쟁점① 부동산은 청구인이 농사를 지으려고 매입하였으나 그 후 주택신축관계 등으로 자금압박이 심하여 부득이 처분한 것으로서 투기목적이 없었으므로 기준시가로 과세하여야 하며, 설사 실지거래가액으로 과세한다 하더라도 처분청에서는 그 취득가액을 56,970,000원으로 보았으나 109,600,000원이 정당하며 쟁점① 부동산중 광주직할시 OO동 OOO 토지의 경우 처분청에서 결정한 양도가액이 29,920,000원으로 되어 있으나 청구인이 청구외 OOO에게 양도한 가액이 24,640,000원이므로 이를 실지 양도가액으로 인정하여야 하며, 쟁점② 부동산(주택)은 청구인이 건물을 신축하여 청구외 OOO에게 53,000,000원에 양도하였는데도 처분청이 동 부동산의 거래가액을 65,000,000원으로 본 것은 잘못이라는 주장이다.
• 나. 국세청장 의견 처분청이 쟁점①, ② 부동산의 양도에 대하여 과세하면서 적용한 실지거래가액은 거래상대방으로부터 확인 받은 가액이고 청구인도 당초 처분청의 조사시 동 거래금액이 맞다고 확인한 사실이 있는데 이건 불복청구를 하면서 금융자료등의 객관적 증빙자료의 제시도 없이 처분청이 결정한 실지거래가액이 사실과 다르다는 청구주장은 신빙성이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 이건은 쟁점 ①, ② 부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산한 처분의 당부와 쟁점 ①, ② 부동산의 실지거래가액을 얼마로 볼 것인지 여부를 가리는 데 다툼이 있다.
• 나. 관련법령 자산의 양도소득금액 계산방법에 관하여 정하고 있는 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호에서 “자산의 양도 및 취득가액은 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하되, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”고 규정하고 있으며, 위 대통령령이 정하는 경우로서 동법시행령 제170조 제4항 제2호(’89.8.1 개정전)에서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정하고 있고, 재산제세조사사무처리규정(국세청 훈령 제980호, ’87.1.26) 제72조 제3항 제5호에서는 위 국세청이 지정하는 거래의 하나로서 “부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때”로 규정하고 있다. 한편, 소득세법 제20조 제1항 제5호 및 동법시행령 제33조 제2항에서 주택을 신축하여 판매하는 사업은 건설업으로서 사업소득으로 과세하는 것으로 규정하고 있으며, 부가가치세법 제1조 제3항 및 동법시행령 제2조 제1항 제1호에서 건설용역의 공급은 부가가치세 과세대상으로 규정하고 있다.
• 다. 사실관계

(1) 쟁점① 부동산(답 7필지)의 취득 및 양도내용을 보면 청구인이 ’87.11.21 취득하여 보유하고 있다가 이를 ’87.7.12 ～ ’88.9.12 기간동안 3회에 걸쳐 양도하였음이 등기부등본에 의해 확인되는 바, 이와같이 청구인이 쟁점① 부동산을 취득한지 1년이내에 모두 양도하였고 단기 양도하여야 할 부득이한 이유등이 발견되지 않고 있음을 볼 때 이는 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호에서 정한 투기거래로서 양도차익을 실지거래가액으로 계산하여야 하는 경우에 해당된다 하겠다.

(2) 청구인은 쟁점① 부동산의 실지 취득가액이 109,600,000원임을 주장하면서 매매계약서를 제시하고 있으나, 쟁점① 부동산을 청구인에게 양도한 청구외 OOO은 동 부동산의 거래가액이 56,970,000원 이었음을 사실 확인하고 있으며 청구인도 당초 광주지방 국세청의 조사시 취득가액이 56,970,000원 이었다는 사실에 대하여 이의를 제기하지 않았을 뿐만 아니라 그당시 매매계약서등 증빙자료를 제시한 사실이 없었던 점등으로 미루어 볼 때 청구주장의 신빙성을 인정하기 어렵고 거래상대방이 확인한 위 56,970,000원을 쟁점① 부동산의 실지 취득가액으로 본 이건 처분은 정당한 것으로 보여진다.

(3) 청구인은 쟁점① 부동산중 광주직할시 광산구 OO동 OOO(답 582㎡)의 실지 양도가액을 처분청에서는 29,920,000원으로 보았으나 이는 사실과 다르고 24,640,000원에 거래하였다는 주장이나 동 부동산을 청구인으로부터 매수한 청구외 OOO은 광주지방국세청의 조사시 평당 170,000원씩 총 29,920,000원에 거래하였다고 확인하였고 청구인이 주장하는 위 양도가액 24,640,000원을 진실된 것으로 볼 만한 구체적인 입증자료는 제시한 것이 없다.

(4) 쟁점② 부동산(주택)의 실지 양도가액을 처분청에서는 청구인의 거래상대방인 청구외 OOO로부터 확인한 가액인 65,000,000원으로 보았고 청구인은 53,000,000원이라는 주장인 바, 청구인이 제시하는 증빙자료를 보면 청구외 OOO(당시 중개인)의 사실확인서만 제시하고 있고 기타 매매계약서 또는 금융자료등 객관적인 입증자료를 제시하지 못하고 있다. 위 사실들을 종합하여 보면, 청구인이 쟁점① 부동산을 취득하여 1년이내에 단기 양도한 것은 투기거래에 해당되므로 실지거래가액으로 양도차익을 계산함이 타당하고 청구인이 주장하는 쟁점①, ② 부동산에 대한 실지 취득·양도가액은 그 신빙성이 인정되지 아니하며 따라서 거래상대방으로부터 실지거래가액을 확인하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 이건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.