[주 문] 여수세무서장이 93.9.16 청구인에게 결정고지한 91년 귀속분 양도소득세 14,278,300원의 과세처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 89.7.18(등기원인일) 전라남도 여천군 돌산읍 OO리 OOOOOO 소재 전 661㎡의 1/2지분(이하 “쟁점토지”라 한다)을 취득하였다가 89.9.12 매매를 원인으로 하여 91.12.24 청구외 OOO에게 소유권이전등기하고, 93.1.8 쟁점토지의 양도에 대한 자산양도차익예정신고를 하면서 취득일자는 89.7.20, 취득가액은 12,000,000원, 양도일자는 89.9.12, 양도가액은 14,000,000원으로 신고하였다. 처분청은 쟁점토지의 취득일자를 89.7.21, 양도일자를 91.12.24로 보고, 양도가액과 취득가액을 기준시가에 의해 93.9.16 청구인에게 91년 귀속분 양도소득세 14,278,300원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.9.28 이의신청과 93.11.26 심사청구를 거쳐 93.3.4 심판청구를 하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
(1) 쟁점토지의 매매계약을 89.9.1 체결하여 89.9.12 잔금을 받고 쟁점토지를 양도하였으나, 쟁점토지가 자연녹지이고 농지증명서 미필 등으로 양수인이 소유권이전등기를 하지 못하다가 소유권이전등기 조정신청을 하여 91.9.17 법원의 결정에 따라 91.12.24 소유권이전등기를 한 것이므로 쟁점토지의 실지양도일자는 89.9.12이고, 자산양도차익예정신고시 쟁점토지의 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의해 신고하였음에도 양도가액과 취득가액을 기준시가에 의해 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.
- 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점토지의 양도에 대한 자산양도차익예정신고시 쟁점토지의 양도일자를 89.9.12, 양도가액을 14,000,000원으로 신고하였으나 소유권이전등기시 첨부한 검인계약서에는 양도일자가 89.10.10, 양도가액이 9,000,000원으로 되어 있고, 소유권이전등기 조정신청 및 그 결정내용에 의하면 양도일자가 89.10.10 양도가액이 12,500,000원으로 되어 있는 바 양도일자와 양도가액이 각각 달라 신빙성이 없으므로 쟁점토지의 양도시기를 소유권이전등기 접수일인 91.12.24로 보고 양도가액과 취득가액을 기준시가에 의해 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 쟁점토지의 양도시기를 언제로 볼 것인지와 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의한 양도차익을 결정할 수 있는 요건에 해당되는지 여부를 가리는데 있다.
- 나. 쟁점토지의 양도시기에 대해 관련법령 및 사실관계를 본다. 소득세법 제27조에서 “자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령이 정한다”고 규정하고, 같은법시행령 제53조 제1항에서는 “법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다”고 하고 제1호에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 부터 등기접수일 까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다”고 규정하고 있다. 쟁점토지는 양수자 청구외 OOO이 91.8.17 소유권이전등기 조정신청을 하여 91.9.17 광주지방법원 순천지원 여수순회심판소의 결정(91머33)을 받아 91.12.24 소유권이전등기를 하였는 바 동 결정내용에 의하면 쟁점토지의 매매계약체결일자는 89.9.12이고 잔금약정일은 89.10.10이며 매매대금은 12,500,000원이다. 청구인이 쟁점토지의 사실상 잔금지급약정일은 89.9.12이라고 주장하면서 제시하는 부동산매매계약서에 의하면 계약체결일자는 89.9.1이고 잔금약정일은 89.9.12이며 매매대금은 14,000,000원이다. 쟁점토지의 양수자 청구외 OOO은 91.8.12 작성한 각서에서 쟁점토지를 89.9.12 양수하였으나 각서 작성일 현재까지 자기가 소유권이전등기를 못한 것이므로 판결에 의해 소유권을 이전하는 즉시 양도소득세를 자진납부하고 청구인에게 고지되는 양도소득세도 자기가 납부하겠다고 하고 있으며 청구인은 동 각서의 내용에 따라 이 건 양도소득세를 청구외 OOO이 지급할 의무가 있다는 이유로 94.3.4 광주지방순천지원에 부동산(쟁점토지)가압류 신청(91카단863)을 하였다. 그리고 여수시 OO동장은 청구인이 90.3.26 청구외 OOO을 매수자로 하여 부동산매도용 인감증명서 2통을 발급받은 사실이 있다고 확인하고 있으며 처분청도 여수시 OO동장에게 조회하여 같은 내용을 회신받은 바 있다. 쟁점토지의 소재지(여천군 돌산읍)는 건설부 공고 제40호에 의해 90.4.28 규제지역으로 지정공고 되었는 바 청구인이 쟁점토지에 대해 89.9.12을 잔금약정일로 매매계약을 체결하고 90.3.26 부동산매도용 인감증명서를 발급받은 사실과 청구외 OOO의 각서 및 각서의 내용에 따라 쟁점부동산을 가압류한 사실 등으로 보아 쟁점토지의 양도시기는 통상적인 부동산거래실례에 비추어 부동산매도용 인감증명을 발급받은 90.3.26로 판단된다. 그리고 부동산등기특별조치법 제5조 제1항의 규정에 의해 등기원인을 증명하는 서면이 집행력있는 판결이라 하더라도 규제지역내 토지의 매매는 토지거래허가를 받아야 하나 쟁점토지에 대한 소유권이전등기 조정결정에서 “89.9.12 매매로 인한 소유권이전등기를 이행하라”고 하여 매매일자를 89.9.12로 인정함에 따라 90.4.28 토지거래허가지역(규제지역)으로 지정고시되기이전 거래가 되어 쟁점토지는 토지거래허가 없이 91.12.24 소유권이전등기가 되었다. 또한 쟁점토지의 소유권이전등기가 지연되게 된 사유는 매수자가 농지매매증명을 받지 못한데 있는 것으로 보이나 농지거래에 있어 농지매매증명은 정지조건부이므로 토지거래허가를 받지 않고 매매계약을 체결하면 토지거래자체가 무효가 되는 것과는 달리 농지매매증명을 받지 않고 매매계약을 체결하였다고 하여 거래자체가 무효가 되는 것은 아니라 할 것이다.
- 다. 쟁점토지의 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의해 양도차익을 결정할 수 있는지를 본다. 쟁점토지의 양도시기는 90.3.26로 판단되는데도 청구인이 93.1.8 양도차익예정신고를 하였으므로 이는 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정에 의한 “실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”에는 해당되지 않는다. 따라서, 쟁점토지는 그 양도시기가 90.3.26이고 같은법시행령 제170조 제4항 제2호 다목에 규정한 “취득한 후 1년이내에 양도한 경우”에 해당되므로 관련법령에 의해 쟁점토지의 양도가액과 취득가액을 조사하여 90년 귀속분으로 하여 양도소득세를 과세할 수 있는 것은 별론으로 하고 이 건 귀속년도를 그르친 과세처분은 위법하다고 판단된다.
- 마. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과같이 결정한다.