쟁점부동산 3(연립주택)의 입주자중 1인이 확인한 각 평형별 분양가액을 실지거래가액으로 하여 분양수입금액을 결정한 처분이 타당한지 여부(경정)

[주 문]

1. 남광주세무서장이 1993.7.16 청구인에게 결정고지한 1988년 도 귀속 종합소득세 162,529,620원 및 동 방위세 32,582,620원 의 부과처분은 광주직할시 광산구 OO동 OOO 소재 연립주택 30호의 분양수입금액을 재조사하여 총수입금액을 산정해서 이를 경정한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 사실 및 원처분 개요 청구인은 1988년부터 1990년사이에 [별지] 목록의 부동산(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 양도하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 양도한 것은 부동산매매업에 해당하며 청구인을 사업자로 판단하고 1993.7.16 청구인에게 1988년 제2기 부가가치세 34,151,480원, 1989년 제2기 부가가치세 15,104,160원과 1988년도 귀속 종합소득세 162,529,620원 및 동 방위세 32,582,620원, 1989년도 귀속 종합소득세 32,252,630원 및 동 방위세 6,650,520원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1993.8.27 심사청구를 거쳐, 1993.12.21 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장

(1) 부동산매매업에 해당하기 위하여는 부동산매매를 사업목적으로 나타내거나 사업상 목적이 있어야 하며 단순히 부가가치세 1과세기간중 부동산을 1회 이상 취득하고 2회 이상 양도하였다고 하여 부동산매매업이 아니며, 쟁점부동산의 양도를 부동산매매로 본다고 하여도 양도 물건별로 매매업 해당여부를 가려야 한다.

(2) 부동산매매업의 경우 수입금액의 결정에 있어서는 실지거래가액이 확인되는 경우에만 실지거래가액으로 하고 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에는 기준시가에 의하여 결정하여야 하는 바, 쟁점부동산 1, 6, 7, 9, 13, 17에 대하여는 제증빙에 의하여 실지거래가액을 확인한 것이 아니고 거래상대방의 막연한 진술에 의한 것으로 부당하다.

(3) 쟁점부동산 3(연립주택 30호)의 경우 이 연립주택을 분양받은 입주자중 조사당시 오로지 최초로 연립주택 25평형을 분양받은 청구외 OOO로부터 확인받은 가액에 의하여 쟁점부동산 3 전체의 분양수입금액을 산정하였는바, 이는 실제 분양가액이 확인된 것이 아니므로 기준시가에 의하여 수입금액을 결정하여야 한다.

(4) 쟁점부동산 11은 여관 건물로서 매매계약서에 기재된 매매가액인 350,000,000원을 기준으로 하여 이 건 처분을 하였으나 위 매매가액에는 비품등 동산의 가액이 포함되어 있으므로 비품등 동산의 가액을 제외한 나머지에 대하여만 부동산 양도가액으로 하여야 한다.

• 나. 국세청장 의견

(1) 청구인의 부동산 거래는 그 규모나 횟수로 볼 때 장기간 동안에 계속적 반복적으로 이루어진 것임을 알 수 있고 매매차익을 얻기 위하여 사업을 영위한 것으로 인정되므로 쟁점부동산의 양도에 대하여 부동산매매업으로 보아 이 건 과세한 처분은 타당하다.

(2) 청구인은 쟁점부동산 1, 6, 7, 9, 13, 17에 대하여 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 기준시가에 의하여 결정하여야 한다고 주장하나 실지거래가액에 대한 증빙을 제시하지 못하고 있는바, 처분청이 거래상대방으로부터 확인한 가액에 의하여 이 건 매매차익을 결정한 처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 이 건의 쟁점은

(1) 청구인이 쟁점부동산을 양도한 것에 대하여 부동산매매업으로 보아 부가가치세 및 종합소득세를 과세한 처분이 타당한지 여부

(2) 부동산매매업의 매매차익을 계산할 때 거래상대방이 확인한 가액을 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부

(3) 쟁점부동산 3(연립주택)의 입주자중 1인이 확인한 각 평형별 분양가액을 실지거래가액으로 하여 분양수입금액을 결정한 처분이 타당한지 여부

(4) 쟁점부동산 13(여관)의 매매가액에서 비품등 동산의 가액을 공제하고 매매차익을 계산하여야 하는지 여부에 있다.

• 나. 쟁점(1)에 대하여

(1) 소득세법 제20조 제1항 제8호에서 당해년도에 발생한 『금융·보험업·부동산업 및 사업서어비스업에서 발생하는 소득』은 사업소득임을 규정하고 같은 법 시행령 제36조에서 『법 제20조 제1항 제8호의 소득은 다음 각호의 사업에서 발생하는 소득으로 한다.』라고 규정하고 제3호에서 부동산매매업을 규정하고 있으며, 부가가치세법 제1조, 동 시행령 제2조 제1항 제5호 및 동 시행규칙 제1조 제1항에서 부동산 매매(건물 신축 판매 포함)를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 부동산을 1회이상 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 재화를 공급하는 사업으로 부동산매매업으로 본다고 규정하고 있다. 한편, 대법원은 부동산매매소득이 사업소득인지 아니면 단순한 양도소득인지의 구별기준은 그 매매행위가 부동산매매업을 영위한 것으로 볼 것인가의 여부에 있고 그 구체적인 판단은 그 매매가 수익을 목적으로 하고, 그 규모와 횟수등에 비추어 어느 정도의 계속성, 반복성을 가지고 있다고 볼 것인지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 결정하여야 한다고 밝히고 있다.(대법원 81누115, 1982.9.14등 참조)

(2) 청구인의 부동산 소유 및 거래에 관한 국세청 전산자료에 의하면 1988년이후 1990년까지 8회 취득하여 17회 양도한 부동산거래 사실이 확인되며 당심에서 쟁점부동산에 대한 각 건별 이용실태와 부동산의 양도 경위등을 제출하여 줄것을 요구하였으나(국심 46830-47, 1994.5.17) 청구인은 이에 대한 구체적인 자료를 제시하지 아니하고 있어, 청구인이 실수요 목적으로 쟁점부동산을 취득하였다가 부득이한 사정으로 양도한 것으로 인정할 수 없고 사업성을 가지고 영리 목적으로 계속적이고 반복적으로 부동산을 매매한 것으로 인정되므로 처분청이 청구인을 부동산매매업자로 보아 쟁점부동산의 매매차익과 건물가액에 대하여 종합소득세와 부가가치세를 과세한 처분은 타당하다고 판단된다.

• 다. 쟁점(2)에 대하여 소득세법 제94조【토지등의 매매차익의 결정】 제1항에 『부동산매매업자가 토지등 매매차익예정신고 또는 토지등의 매매차익예정신고 자진납부를 하지 아니하였거나 그 신고한 매매차익이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 정부는 즉시 그 매매차익 또는 세액을 결정하거나 경정하고 대통령령이 정하는 바에 의하여 당해부동산매매업자에게 통지하여야 한다.』고 규정하고, 같은 법 시행령 제142조【토지등 매매차익과 세액의 조사·결정 및 통지】 제1항에 『법 제94조의 규정에 의한 토지등 매매차익과 세액의 결정은 다음 각호에 의한다.』고 하고, 그 제1호에 『부동산매매업자가 매매차익예정신고시 제출한 증빙서류 또는 비치·기장한 장부와 증빙서류에 의하여 제141조의 규정에 의한 토지등 매매차익을 계산할 수 있을 때에는 그에 의하여 조사·결정한다.』고 규정하고, 같은 조 제2항에 『제1항 제2호에서 매도한 토지등의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액을 매매가액으로 하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제115조에 규정한 기준시가를 매매가액으로 한다.』고 규정하고 있다. 청구인은 쟁점부동산의 양도가 부동산매매업에 해당한다 하더라도 [별지]목록의 쟁점부동산 1, 6, 7, 9, 13, 17에 대하여는 매매계약서등 실지거래가액이 확인되는 증빙도 없이 오로지 거래상대방의 진술에 의하여 실지거래가액을 결정한 것은 부당하므로 기준시가에 의하여 결정해줄 것을 주장하고 있어 당심이 위 부동산에 대한 실지매매계약서를 제출하여 줄 것을 요구하였으나(국심 46830-47, 1994.5.17), 청구인은 거래상대방의 진술가액이 실지거래가액이 아니라는 명백한 증빙자료를 제시하지 못하고 있는 바, 처분청이 거래상대방으로부터 확인한 취득 및 양도당시의 거래가액을 실지거래가액으로 보아 매매차익을 결정한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
• 라. 쟁점(3)에 대하여 먼저 관련법령을 보면 소득세법 제114조의 2에 사업자의 총수입금액의 조사결정은 제117조 내지 제120조(과세표준확정신고결정, 실지조사결정, 서면조사결정, 추계조사결정)을 준용하도록 규정하고 있고, 같은 법 제118조 제1항에 『정부는 과세표준확정신고에 의한 결정을 하는 경우 이외에도 제184조 또는 제185조의 규정에 의한 장부를 비치·기장한 거주자에 대하여 그 비치·기장된 장부와 증빙서류를 근거로 하여 소득금액을 계산할 수 있을 때에는 그 비치·기장된 장부에 의하여 당해년도의 과세표준과 세액을 조사결정하여야 한다.』고 규정하고 있다. 다음으로 사실관계를 보면

(1) 청구인은 연립주택인 쟁점부동산 3(21평형: 3세대, 22평형: 3세대, 23평형: 15세대, 25평형: 9세대 합계 30세대)을 1988.8.1～9.27 사이에 분양하였는데 처분청이 쟁점부동산 3의 분양 총수입금액을 산정하면서 위 연립주택의 입주자중 청구외 OOO(25평형을 최초 분양받은 자임)로부터 동 연립주택의 분양가액이 21평형 17,000,000원, 22평형 18,200,000원, 23평형 18,500,000원, 25평형 19,200,000원이라는 확인을 받아 이 금액에 세대수를 곱하여 총수입금액을 산정한 사실이 청구외 OOO의 확인서 및 처분청의 결정결의서에 의하여 확인되고,

(2) 당심에서 쟁점부동산의 실제분양가액을 확인할 수 있는 자료를 제시할 것을 청구인에게 요구하였으나(국심 46830-47, 1994.5.17), 청구인은 이에 대한 회신을 하지 아니하고 매매계약서 등 쟁점부동산의 분양수입금액을 확인할 수 있는 증빙 및 비치장부도 제시하지 아니하고 있다. 위 법령과 사실관계에 의하여 청구외 OOO가 확인한 각 평형별 가액에 의하여 쟁점부동산 3의 분양총수입금액을 결정한 처분에 대하여 보면 첫째, 처분청은 청구인이 비치한 증빙과 장부에 의하여 총수입금액을 결정한 것이 아니라 오로지 쟁점부동산 3의 입주자 30명중 1인인 청구외 OOO로부터 전체 분양 연립주택 30세대의 각각의 평형별 가액을 탐문하여 이를 근거로 쟁점부동산 3의 분양 총수입금액을 결정하였는 바, 이는 소득세법 제118조에 규정된 실지조사 결정에 해당하지 아니하고 동법 제119조에 규정된 서면조사결정에도 해당하지 아니할 뿐만 아니라 일반적으로 소규모 연립주택등은 그 평형 및 층수 그리고 같은 층일 경우라도 위치에 따라 그 분양가액이 다르고 분양되는 시기의 부동산 경기나 분양자의 자금사정등에 따라서 동일세대의 가격도 달라질 수 있는 것이 상식인데도 불구하고 단순한 입주자중 1인의 진술에 의하여 탐문된 확인되지 아니한 평형별 분양가격에 해당세대수를 곱하여 총수입금액을 산정한 것은 소득세법 제120조 및 동법시행령 제169조의 2에 규정한 적법한 추계조사결정으로도 인정되지 아니하므로 청구외 OOO가 진술한 가액으로 각 평형별 가액을 산정하여 이 건 분양총수입금액을 결정한 처분은 부당하다고 인정되고 위 연립주택의 분양가액을 재조사하여 총수입금액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

• 마. 쟁점(4)에 대하여 청구인은 쟁점부동산 11의 매매가액 350,000,000원 중에는 선풍기, 에어콘 등 비품의 가액이 포함되어 있으므로 부동산매매업에 대한 매매차익의 계산시에 비품등 동산의 가액을 차감하여 결정하여야 한다고 주장하는바, 살피건대 당 심에서는 쟁점부동산 11의 매매계약서에 약정된 350,000,000원에 비품대금이 포함되었다는 구체적 근거와 그 가액을 알 수 있는 장부등을 제시할 것을 요구하였으나(국심 46830-47, 1994.5.17), 청구인은 이에 대한 근거를 제시하지 못하고 있고 비록 부동산 매매대금에 비품대금이 포함되어 있다 하더라도 그 가액이 얼마인지 확인되지 아니하므로 이를 쟁점부동산의 매매가액에서 공제하여 매매차익을 산정할 수 없다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.