아파트 및 상가를 건설중인 토지에 대하여 장부가액과 개별공시지가를 비교하여 높은 가액을 기준으로 평가할 수 있는지 여부(경정)

[참조결정] 국심1992서3287

[주 문] 수원세무서장이 94.6.16 청구인에게 결정고지한 92년도분 증여세 54,763,230원(증여자:OOO), 34,378,040원(증여자:OOO), 7,616,920원(증여자:OOO), 7,616,920원(증여자:OOO)은 다음과 같이 그 과세표준과 세액을 재조사 경정한다.

1. 증여 주식의 평가는 청구외 OO건설주식회사의 92.10.29과 92.11.2 현재의 순자산가액에 의하여 한다.

2. 아파트 및 상가를 건설중인 토지의 평가는 개별공시지가에 의하여 하되, 손익계산시 공사진행기준에 따라 매출원가에 산입되어 상속세법 시행령 제5조 제6항 제1호 나목의 소정 산식에 의하여 “1주당 최근 3년간 순손익액의 가중평균액”에 반영된 토지가액의 비율에 상당하는 가액을 차감한다.

[이 유]

1. 사실 및 처분개요 청구인은 경기도 수원시 팔달구 OO동 OOOOOOOO에 소재한 OO건설주식회사(이하 “청구외 법인”이라 한다)의 대표이사인데, 동 법인은 92.10.29과 92.11.2에 각각 65,000주와 100,000주(1주당 인수가액 각각 10,000원)를 유상증자하였다. 처분청은 위 증자시에 청구인을 제외한 다른 주주들이 신주인수권을 포기하고 청구인이 그 실권주를 각각 39,000주와 36,362주 재배정받음에 따라 그 주식의 인수가액(1주당 10,000원)과 92.12.31 현재의 청구외 법인의 순자산가액을 기준으로 상속세법 시행령 제5조 제6항 제1호 나목의 규정에 의하여 평가한 가액(1주당 각각 15,904원, 12,458원)과의 차액을 다른 주주들이 특수관계에 있는 청구인에게 증여한 것으로 보아 94.6.16 청구인에게 92년도분 증여세 54,763,230원(증여자:OOO), 34,378,040원(증여자:OOO), 7,616,920원(증여자:OOO), 7,616,920원(증여자:OOO)을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.8.8 심사청구를 거쳐 94.11.15 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장

(1) 증여주식의 평가는 증자일인 92.10.29과 92.11.2 현재의 청구외 법인의 순자산가액에 의하여 평가하는 것이 적법하므로 처분청이 92.12.31 현재의 순자산가액에 의하여 평가하는 것은 부당하고, 더구나 92.10.29 현재의 순자산가액에 92.11.2 증자된 자본금 1,000,000,000원을 포함하여 주식을 과대평가한 것은 명백한 계산착오이므로 증자일인 92.10.29과 92.11.2 현재 각각의 순자산가액에 의하여 증여주식을 평가하여야 한다.

(2) 또한 순자산가액의 계산에 있어서 아파트 및 상가를 건설중인 토지에 대하여 처분청은 장부가액과 개별공시지가를 비교하여 장부가액이 개별공시지가보다 높은 것은 장부가액에 의하고 개별공시지가가 장부가액보다 높은 것은 개별공시지가에 의하여 그 평가차액을 순자산가액에 가산하였는바, 상속세법상 위와 같은 비교방법에 의하여 순자산가액을 평가할 수 있는 근거는 없으며, 더구나 위 토지가 손익계산시 공사진행기준에 따라 매출원가에 산입되어 상속세법 시행령 제5조 제6항 제1호 나목의 규정에 의한 소정의 산식에서 “1주당 최근 3년간 순손익액의 가중평균액”에 반영되었음에도 위 평가차액을 순자산가액에 가산하게 되면 토지가액중에서 손익계산시 공사진행기준에 따라 매출원가에 산입된 비율에 상당하는 가액만큼 과대평가하는 결과가 되므로 위 평가차액에서 손익계산시 공사진행기준에 따라 매출원가에 산입된 비율에 상당하는 가액을 차감하여 순자산가액에 가산하여야 한다.

• 나. 국세청장 의견

(1) 이 건 증여세 조사시에 청구외 법인의 장부 및 증빙서류가 미비하였으므로 92.12.31 현재의 순자산가액에 의하여 92.10.29과 92.11.2 현재의 주식가액을 평가한 것은 불가피하다.

(2) 또한, 토지의 평가에 있어서도 그 현황이 법인의 장부 및 증빙서류에 의하여 확인되지 아니하므로 개별공시지가 등을 기준으로 한 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 먼저, 이 건 주식의 평가를 증자일인 92.10.29과 92.11.2 현재의 청구외 법인의 순자산가액에 의하지 아니하고 92.12.31 현재의 순자산가액에 의하여 한 것이 정당한지 여부에 대하여 살펴본다. 상속세법 제34조의5 제1항 제1호에서 “법인의 자본 또는 출자액을 증가하기 위하여 새로운 주식 또는 지분을 배정함에 있어서 당해 법인의 주주가 신주를 배정받을 수 있는 권리의 전부 또는 일부를 포기함으로 인하여 그 포기한 신주를 다시 배정하는 경우에 당해 신주배정을 포기한 주주와 특수관계에 있는 자가 그 포기한 신주를 배정받음으로써 얻는 이익 중 대통령령이 정하는 이익을 받은 자는 당해 이익을 받은 때에 그 이익에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 본다”고 규정하고, 같은법 시행령 제41조의4 제1항에서 “법 제34조의5 제1항 제1호에서 대통령령이 정하는 이익이라 함은 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 말한다. (신주발행후 1주당 평가가액-1주당 인수가액)×균등한 조건에 의하여 배정받을 신주수를 초과하여 배정받은 자의 그 초과부분의 신주수×(수증자와 특수관계에 있는 자가 포기한 신주수÷포기한 신주의 총수)”라고 규정하고 있다. 상속세법 제34조의7 및 제9조 제1항에서 상속(증여)재산의 가액 등은 상속개시(증여) 당시의 현황에 의한다고 규정하고, 같은법 시행령 제5조 제1항에서 상속개시(증여) 당시의 현황에 의한 가액은 각각 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때에는 같은법 시행령 제5조 제2항 이하에서 규정한 방법에 의하여 평가하는 것으로 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제5조 제6항 제1호 나목에서 “증권거래소에 상장되지 아니한 주식과 출자지분은 다음 (1) 및 (2)에 의하여 계산한 가액 중 낮은 가액에 의한다.

(1) 다음 산식에 의하여 계산한 가액. 다만, 사업개시일전의 법인, 사업개시후 3년 미만의 법인과 휴업·폐업 또는 청산중에 있는 법인에 대하여는 당해 법인의 순자산가액을 발행 주식총수로 나눈 금액을 1주당 가액으로 한다. 1주당 가액= 〔 (당해 법인의 순자산가액 ÷ 발행주식 총수) + (1주당 최근 3년간 순손익액의 가중평균액÷금융시장에서 형성되는 평균이자율을 감안하여 재무부령이 정하는 율) 〕÷ 2

(2) 평가대상이 되는 비상장법인과 재무부령이 정하는 동일하거나 유사한 업종 및 규모의 상장법인이 2인이상 있는 경우의 당해 상장법인의 주식을 가목에 의하여 평가한 가액의 평균액”이라고 규정하고, 그 다목에서 “나목의 순자산가액은 상속개시일(증여일) 현재의 재산을 이 영이 정하는 바에 의하여 평가한 가액에서 부채를 공제한 것으로 하되, 그 평가는 공신력있는 감정기관의 시가감정서에 의할 수 있다”고 규정하고 있다. 위 관련법령의 규정에 의하면, 증여주식을 평가함에 있어서 순자산가액을 증여일 현재의 순자산가액에 의하여 하는 것이며, 특별히 다른 시기의 순자산가액에 의하여 할 때는 과세관청이 그 사이에 순자산가액의 변동이 없었다는 것을 입증하는 경우에 한한다고 할 것이다(같은 취지: 국심 92서3287, 92.11.18, 대법원 92누251, 93.2.12). 처분청은 이 건 증여세 조사시에 청구외 법인의 장부 및 증빙서류가 미비하다고 하여 92.12.31 현재의 순자산가액에 의하여 하였으나, 첫째, 처분청은 법인세에 있어서는 청구외 법인의 장부 및 증빙서류에 의하여 신고한 내용을 신뢰하고 92.12.31 현재의 대차대조표상의 순자산가액에 의하여 증여주식을 평가하면서도 92.10.29과 92.11.2 현재의 순자산가액은 청구외 법인의 장부 및 증빙서류가 미비하므로 계산하기 어렵다고 하는 것은 전후 모순되고, 둘째, 청구인은 이 건 심판청구시에 청구외 법인의 장부 등을 제시하고 있는 바, 그 장부에 의하면 92.12.31 현재의 순자산가액이 처분청이 조사한 내용과 일치하므로 일응 신뢰할 수 있다고 보여지고 또한 그 장부 등에 의하면 92.10.29과 92.11.2 현재의 순자산가액도 다소의 시간이 필요할지라도 계산할 수 있다고 판단되는 점, 셋째, 처분청은 92.10.29과 92.11.2 현재의 순자산가액을 동일하게 92.12.31 현재의 순자산가액으로 하였는 바, 증자에 의하여 증자된 자본금이 순자산가액의 변동에 미치는 영향을 고려한다면 92.10.29과 92.11.2 현재의 순자산가액은 같을 수가 없는 점(92.10.29 현재에는 92.11.2자 1,000,000,000원의 자본금 증자가 있기 전이므로 92.10.29과 92.11.2 사이에는 적어도 1,000,000,000원 상당의 순자산가액의 차이가 당연히 발생하게 된다), 넷째, 92.10.29 및 92.11.2 현재의 순자산가액과 92.12.31 현재의 순자산가액과의 사이에 변동이 없었다는 점을 처분청이 달리 입증하지 못하고 있는 점 등을 고려할 때 처분청이 92.10.29과 92.11.2 현재의 증여주식의 가액을 청구외 법인의 92.12.31 현재의 순자산가액에 의하여 평가한 것은 부당한 것으로 판단된다.

• 나. 다음, 아파트 및 상가를 건설중인 토지에 대하여 장부가액과 개별공시지가를 비교하여 높은 가액을 기준으로 평가할 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다. 상속세법 제34조의7 및 제9조 제1항에서 상속(증여)재산의 가액 등은 상속개시(증여) 당시의 현황에 의한다고 규정하고, 같은법 시행령 제5조 제1항에서 상속개시(증여)당시의 현황에 의한 가액은 각각 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때에는 같은법 시행령 제5조 제2항 이하에서 규정한 방법에 의하여 평가하는 것으로 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제5조 제2항 제1호에서 토지의 경우는 “개별공시지가”에 의하는 것으로 규정하고 있다. 위 관련법령의 규정에 의하면 토지의 평가는 증여 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때에는 보충적 평가방법인 개별공시지가에 의하는 것으로 규정되어 있는 바, 처분청이 청구외 법인의 장부에 기재되어 있는 토지가액이 상속세법상의 “시가”라고 볼 수 있는지 여부에 대한 별도의 입증도 없이 장부가액이 개별공시지가보다 높은 것은 장부가액에 의하고 개별공시지가가 장부가액보다 높은 것은 개별공시지가에 의하여 토지를 평가한 후에 그 차액 1,080,497,654원을 92.12.31 현재의 대차대조표에 의하여 계산한 순자산가액에 가산한 것은 위 관련법령의 법리를 오해한 것으로 판단된다. 따라서 이 건 토지의 평가는 개별공시지가에 의하는 것이 타당하다고 판단된다. 증여재산의 평가는 각각 증여 당시의 현황에 의하도록 되어 있는 바, 만약 아파트 및 상가를 건설중인 토지로서 공사진행기준에 따라 토지가액중 일부가 매출원가에 산입되고 이로 인한 매출이익이 상속세법 시행령 제5조 제6항 제1호 나목의 소정 산식에 의하여 “1주당 최근 3년간 순손익액의 가중평균액”에 반영된 경우 대차대조표상 토지(재고자산)가액에는 아직 매출원가에 산입되지 아니한 토지가액만이 남아있게 되는데(이 경우에 그 가액은 토지의 취득가액에서 매출원가에 산입된 가액을 차감한 가액과 같게 된다), 개별공시지가를 기준으로 토지를 평가할 때에 매출원가에 이미 산입한 토지가액과 아직 매출원가에 산입하지 아니한 토지가액을 고려하여야 하는지의 문제가 제기된다. 상속세법 시행령 제5조 제6항 제1호 나목의 규정에 의하면, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식의 가액은 그 주식의 자산가치(당해 법인의 순자산가액÷발행주식 총수)와 손익가치(1주당 최근 3년간 순손익액의 가중평균액÷금융시장에서 형성되는 평균이자율을 감안하여 재무부령이 정하는 율)를 평균하여 계산하는데, 자산가치는 주로 대차대조표에 의하여, 손익가치는 손익계산서에 의하여 계산하게 된다. 아파트 및 상가를 건설중인 토지로서 공사진행기준에 따라 그 토지가액중 일부를 매출원가에 산입하는 경우 이미 매출원가에 산입된 토지의 가액은 손익계산서에 반영되어 손익가치에 영향을 주게되고, 아직 매출원가에 산입되지 아니한 토지의 가액은 대차대조표에 반영되어 자산가치에 영향을 주게된다. 만약 토지가액이 전혀 매출원가에 산입되지 않았다면 토지가액 전부가 대차대조표에 남아있게 되어 자산가치에만 영향을 주게될 것이고, 토지가액 전부가 매출원가에 산입되었다면 토지가액은 대차대조표에 남아있지 아니하므로 손익가치에만 영향을 주게될 것이다. 토지가액의 일부가 매출원가에 산입되었다면 그 산입된 비율에 관계없이 평가차액 전액을 가산하는 것보다 그 산입된 비율을 고려하여 대차대조표에 남아있는 토지가액을 평가하는 것이 토지가액이 자산가치와 손익가치에 주는 영향을 적정하게 반영하게 될 것이다. 청구외 법인의 감사보고서에 의하면 92.1.1 - 92.12.31 사업년도에 인도기준에서 공사진행기준으로 수익인식의 기준을 변경함으로써 당기순이익이 종전의 방법에 의하여 하였을 경우보다 1,155백만원 만큼 증가하게 된 사실이 확인되고, 분양원가명세서에 의하면 토지가액의 일부가 매출원가에 산입된 사실이 확인되는 바, 그렇게 함으로써 증가된 당기순이익이 앞에서 본 상속세법시행령 제5조 제6항 제1호 나목의 소정 산식에 의하여 “1주당 최근 3년간 순손익액의 가중평균액”에 반영되어 주식평가액을 높였다(최근 3년간 순손익액의 가중평균액에는 92.1.1 - 92.12.31 사업년도의 당기순이익이 고려된다). 청구외 법인이 계속하여 인도기준에 의하여 당기순이익을 계상하였다면 92.1.1 - 92.12.31 사업년도의 당기순이익의 공사진행기준에 의하는 경우보다 1,155백만원만큼 감소하게 될 것이고 그렇다면 “1주당 최근 3년간 순손익액의 가중평균액”은 그에 상당하는 만큼 감소하게 되고 그만큼 주식평가액이 낮아지게 될 것이다. 그러므로 공사진행기준에 따라 토지가액을 매출원가에 산입하여 계산된 당기순이익에 의하여 “1주당 최근 3년간 순손익액의 가중평균액”을 산출한다면, 손익계산시 공사진행기준에 따라 매출원가에 산입되어 상속세법 시행령 제5조 제6항 제1호 나목의 소정 산식에 의하여 “1주당 최근 3년간 순손익액의 가중평균액”에 반영된 토지가액의 비율에 상당하는 가액을 개별공시지가에서 차감하여 대차대조표에 남아있는 토지의 가액을 평가하는 것이 타당하다고 판단된다. 따라서 이 건 토지의 평가는 증여 당시의 개별공시지가를 기준으로 하되, 공사진행기준에 의하여 매출원가에 산입된 비율에 상당하는 가액을 차감하여야 할 것이다.
• 다. 이 건 심판청구는 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.