[요지] 당해특수관계있는 자에게 임대하기전의 임대가액을 기준(89년)으로 타 임차자의 연차적 임대료상승율을 감안하여 92년 귀속분 임대수입금액을 계산한 사례 기각함.
[요지] 당해특수관계있는 자에게 임대하기전의 임대가액을 기준(89년)으로 타 임차자의 연차적 임대료상승율을 감안하여 92년 귀속분 임대수입금액을 계산한 사례 기각함.
[주 문]
1. 서인천세무서장이 94.5.16 청구인에게 부과한 92년 귀속분 종합소득세 387,752,740원은 인천광역시 북구 OO동 OOOO O 외 3필지 대지 1,790.7㎡ 및 동 지상건물 합계 9,809.215㎡와 인천광역시 북구 OO동 OOOO O 대지 1,362.4㎡ 및 동 지상건물 5,389.86㎡의 임대수입금액을 계산함에 있어 임대보증금 중 당해 임대건물신축에 따른 차입금 상환에 사용된 금액과 당해 임대건물 신축공사비에 사용된 금액을 재조사 하여 확정하고 이를 간주임대료계산 대상에서 제외하여 동 과세기간의 과세표준 및 세액을 경정한다.
2. 나머지 청구는 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구주장
3. 국세청장 의견
4. 심리 및 판단
1. OO빌딩 및 OO빌딩의 임대보증금에 대한 92년도 귀속분 간주임대료를 계산함에 있어서, 그 임대보증금에서 청구인이 주장하는 건축비, 집기구입비 및 차입금상환액을 임대보증금에서 공제하여야 하는지 여부와
2. 특수관계 있는 주식회사 OO에게 임대한 지하층에 대한 임대보증금이 저가라 하여 부당행위계산 부인하여야 하는지 여부 및
3. 청구외 OOO에게 지급한 급료가 가공경비인지 여부를 가리는데 있다.
1. 이 건 92과세기간에 시행된 소득세법 제29조 제1항은 거주자가 대통령령이 정하는 주택을 제외한 부동산 또는 그 부동산상의 권리를 대여하고 받은 보증금, 전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액을 제외한다)에서 발생한 수입금액이 그 보증금등에 금융기관의 이자율을 참작하여 대통령령이 정하는 이자율을 곱하여 산출한 금액에 미달하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액을 부동산 소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다. 전시 소득세법의 규정에 따른 소득세법시행령 제58조 제3항은 총수입금액에 산입할 금액의 산식에 대하여 규정하면서 제4항에서는 임대수입금액의 산입에서 제외되는 임대사업과 관련된 차입금의 상환액을 임대사업용 고정자산의 취득에 소요된 차입금을 임대보증금 등으로 상환한 금액으로 하도록 하였다.
2. 전시 소득세법령에 의하면 임대사업에 관련된 차입금의 상환에 충당된 임대보증금을 간주임대료 계산시에 제외하도록 하였으므로 차입금으로 건축비에 충당하고 임대보증금으로 동 차입금을 상환한 경우에는 간주임대료 계산에서 제외되지만 임대보증금으로 임대건물의 건축비에 충당한 경우에는 동 임대보증금은 간주임대료가 계산되는 것 같이 해석할 여지가 있고 처분청도 이와같은 취지에 따라서 이 건 과세를 하였다. 그런데 전시 소득세법 제29조 제1항에서 이른바 간주임대료에 관한 규정을 둔 취지는 부동산을 임대하고 받은 보증금 등을 새로운 부동산 취득자금으로 운용하는 것을 방지하고 부동산 과다보유를 억제하기 위한 것이라 할 것이므로 여기에서 차입금이라 함은 반드시 소비대차로 인한 차용금 채무만을 가리키는 것이 아니라 이와 경제적 실질이 동일한 다른 채무도 포함하는 개념으로 해석하는 것이 타당하다 할 것인 바, 임대부동산의 건설비를 조달하는 한 방편으로 그 부동산 임대보증금으로 미지급 공사대금을 상환하는 것은 임대보증금으로 다른 임대부동산 취득자금으로 운용하지 않은 것임은 물론 타인으로부터 자금을 차용하여 임대부동산을 취득한 다음 그 부동산 임대보증금을 받아 동 차입금을 상환하는 행위와 경제적 실질이 동일하다 할 것이므로 임대보증금 중 임대부동산의 미지급 공사대금으로 지급된 금액은 임대사업에 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액으로서 간주임대료 계산의 대상이 되는 임대보증금에서 제외하여야 할 것이다.(대법원 94누5731, 95.2.10 같은 뜻임)
3. ㉮ 청구인은 주식회사 OOOO신용금고 등으로부터 차입하여 OO빌딩의 신축대금을 지급하고 임대보증금으로 차입금을 상환하였다고 주장하고 있으나, 청구인이 제출한 증거자료만으로는 위의 사실이 확인되지 아니하므로 처분청에서 청구주장을 조사하여 그 사실이 확인되는 임대보증금은 간주임대료 계산에서 제외하여야 할 것이고, 또한 임대보증금으로 OO빌딩 신축대금을 지급하였다고 청구인이 주장하고 있으나, 청구인이 제출한 증빙자료만으로는 확인되지 아니하므로 위의 사실도 처분청이 조사하여 공사대금으로 지급된 것으로 확인된 임대보증금은 간주임대료 계산대상에서 제외하여야 한다. ㉯ OO빌딩의 간주임대료 계산에 있어서도 주식회사 OOOO신용금고로부터 청구인명의 또는 타인명의로 차입한 사실은 인정되지만 이들 차입금이 OO빌딩 신축공사비로 지급되었고 그후 청구인이 임대보증금으로 위 차입금을 상환하였는지 여부가 분명하지 아니하므로 청구인이 OO빌딩 신축공사비를 차입하여 지급하고 임대보증금으로 동 차입금을 상환하였는지를 처분청이 조사하여 확인되는 금액은 간주임대료 계산대상에서 제외하여야 할 것이고, 또한 청구인이 OO건설(주), OO건설(주), OOO처리센타에서 어음을 차입하여 공사비를 지급하고 빌딩 임대보증금으로 위 어음차입금을 상환하였으며, 임대보증금으로 미지급공사 대금을 지급하였다고 주장하고 있으나 이와 같은 사실이 분명히 확인되지 아니하고 있으므로 그 사실을 처분청이 조사하여 확인되는 임대보증금은 간주임대료 계산대상에서 제외하여야 한다.
1. 소득세법 제55조 제1항은 정부는 부동산소득이 있는 거주자의 대통령령이 정하는 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해년도의 소득금액을 계산할 수 있다고 규정하고 있다. 또한 소득세법시행령 제111조는 제1항에서 전시소득세법에서의 특수관계 있는 자에 대하여 제1호에서 제7호에 걸쳐서 규정하면서 제2항에서는 조세의 부담을 부당하게 감소시키는 것으로 인정되는 때에 대하여 제1호에서 제5호에 걸쳐서 규정하고 있는데 제2호에서 “특수관계 있는 자에게 자산을 무상 또는 낮은 이율등으로 제공하는 때”를 정하고 있다.
2. 청구인으로부터 OO빌딩의 일부를 임차하고 있는 청구외 주식회사 OO은 청구인과 청구인의 친족이 소유하고 있는 법인으로 청구인과는 전시소득세법시행령 제111조 제1항 제5호의 규정에 의한 특수관계에 있는 자로서 이는 당사자간에 다툼이 없다. 청구인은 주식회사 OO에 임대보증금 10,000,000원에 임대하고 있는 것으로 수입금액을 신고하였으나, 주식회사 OO에 임대하기전인 89년 특수관계에 있는 자가 아닌 청구외 OOO에게 150,000,000원에 임대한 사실이 있음을 볼 때에 92년에 10,000,000원의 임대보증금이 있을 뿐이라는 청구인의 신고내용은 인정되지 아니한다. 그러하다면 처분청이 150,000,000원을 기준으로 하여 90년, 91년, 92년의 청구인의 타 임차인에 대한 평균 임대보증금 인상율을 적용하여 주식회사 OO에 대한 임대보증금을 계산하여 과세한 처분은 잘못이 없다.