쟁점부동산의 양도시 매매가액을 어떤 방법에 의하여 결정할 것인지 여부(경정)

[주 문] 광명세무서장이 1994.4.16 청구인에게 결정고지한 1988년도분 종합소득세 13,764,160원 및 동 방위세 2,752,830원의 부과처분은 경기도 시흥시 OO동 OOOOOOOOOO OOOO OOO 소재 토지 및 지상건물의 기준시가를 당해 부동산의 매매가액으로 하고 여기에 소득표준율을 곱해 매매차익을 계산하여 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 경기도 시흥시 OO동 OOOOOOOOOO OOOO OOO대지 188.87㎡를 1988.3.8 취득하고 당해 토지상에 근린생활시설 및 주택용 건물 429.78㎡(위 토지와 건물을 함께 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1988.7.14 신축한 후 1988.8.31 청구외 OOO에게 양도하고 제세신고를 하지 아니하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도를 부동산매매업으로 보고 부가가치세를 과세한 후 사업장별 수입금액결정상황표에 의하여 종합소득 총수입금액을 결정하고 추계조사 결정방법에 의하여 소득금액을 산정하여 1994.4.16 청구인에게 88년도 귀속분 종합소득세 13,764,160원 및 동 방위세 2,752,830원을 결정고지 하였다. 청구인은 위 종합소득세 및 동 방위세의 부과에 불복하여 1994.6.15 심사청구를 거쳐 1994.9.15 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 양도한 후 양도차익이 없어 양도소득세가 해당되지 않는 것으로 알고 있었는데 처분청이 당해 부동산을 처분한지 5년이 지나서 부동산매매업에 해당된다고 보고 매매실거래가액을 알 수 없다하여 인근부동산 매매실례가액에 근거하여 토지 46,400,000원, 건물 70,909,090원으로 매매가액을 결정하고 여기에 소득표준율을 적용하여 매매차익을 계산한 후 이 건 종합소득세를 부과하였으나, 소득세법 제94조 및 같은 법 시행령 제142조에 의하면 부동산매매업자에 대한 총수입금액 및 과세표준결정은 소득세법 제117조 내지 제120조 규정을 적용하여 계산하는 것이 아니고 양도소득세와 비교과세를 위해 별도의 규정을 소득세법 제90조 내지 제94조에 두고 있으며 장부와 증빙서류가 없을 경우 토지등 매매차익의 결정은 실지거래가액을 매매가액으로 하되 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 소득세법 시행령 제115조에 규정한 기준시가를 매매가액으로 하여 그 금액에 소득표준율을 곱하여 계산하도록 특례규정을 두고 있는 것이므로 청구인의 쟁점부동산 매매차익을 결정함에 있어 청구인의 무지로 토지등 매매차익 예정신고등을 이행한 바 없고 비치·기장한 장부나 증빙서류도 없을 뿐 아니라 실지거래가액도 확인할 수 없으므로 기준시가로 평가한 금액을 매매가액으로 하여 소득표준율을 곱하여 계산함이 정당함에도 처분청이 부동산매매업자의 매매가액 결정방법으로 규정되어 있지도 않은 인근부동산의 매매가액을 적용하여 한 이 건 부과처분은 부당하므로 경정결정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산에 대한 주택신축판매업을 영위하면서 비치·기장한 장부나 증빙서류등이 없고 부가가치세 신고를 이행함이 없어 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 처분청이 부가가치세법 제21조 제2항 제1호, 같은 법 시행령 제69조 제1항 제1호에 의하여 동업자권형에 따라 당해 부동산의 가액의 결정하였는 바, 이는 적법한 처분이며, 청구인이 기준시가로 결정할 것을 주장함은 부가가치세법에 규정한 방법이 아니므로 처분청이 쟁점부동산 양도의 수입금액을 동업자권형에 따라 결정하고 여기에 소득표준율을 적용하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단 이 건 심판청구는 쟁점부동산의 양도시 매매가액을 어떤 방법에 의하여 결정할 것인지에 다툼이 있다. 부가가치세법 제21조 제2항에서 『정부는 제1항의 규정에 의하여 각 과세기간에 대한 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 경정하는 경우에 세금계산서·장부 기타의 증빙을 근거로 하여 경정한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 추계경정할 수 있다.』고 규정하고, 같은 법 시행령 제69조 제1항에서 『법 제21조 제2항 단서에 규정하는 추계경정은 다음 각 호에 게기하는 방법중 가장 적당하다고 인정되는 방법에 의한다.』고 하고 각 호에 추계경정방법을 정하였으며 제1호에서 『기장이 정당하고 인정되고 신고가 성실하여 제21조 제1항의 규정에 의한 경정을 받지 아니한 동일한 업황의 다른 동업자와의 권형에 의하여 계산하는 방법』을 열거하고 있다. 한편 소득세법 제114조의2 및 같은 법 시행령 제159조 제6항에서 위 부가가치세법에 규정한 추계경정방법과 동일한 내용을 총수입금액의 추계조사결정에 관하여 규정하고 있으며, 같은 법 제94조 제1항에서 『부동산매매업자가 토지등 매매차익 예정신고 또는 토지등 매매차익 예정신고 자진납부를 하지 아니하였거나 그 신고한 매매차익이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 정부는 즉시 그 매매차익 또는 세액을 결정하거나 경정하고 대통령령이 정하는 바에 의하여 당해 부동산매매업자에게 통지하여야 한다.』고 규정하고 같은 법 시행령 제142호 제1항에서 『법 제94조의 규정에 의한 토지등 매매차익과 세액의 결정은 다음 각호에 의한다.』고 하고 제2호에서 『제169조 제1항 각호에 해당하는 경우에는 토지등 매매차익은 제141조의 규정에 불구하고 매매가액에 소득표준율을 곱하여 계산한 금액으로 한다.』고 규정하고, 동령 제2항에서 『제1항 제2호에서 매도한 토지등의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지가래가액을 매매가액으로 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제115조에 규정한 기준시가를 매매가액으로 한다.』고 규정하고 있다. 사실관계를 살펴보면, ① 청구인이 쟁점부동산을 양도한 것이 부동산매매업에 해당되며, 청구인은 당해 사업에 따른 부가가치세 및 소득세 신고를 한 사실이 없고 비치·기장한 장부나 증빙이 없어 추계조사결정방법에 의하여 종합소득세 과세표준을 산정할 수밖에 없음은 물론 쟁점부동산의 양도시 실지거래가액도 확인되지 아니하며, 이러한 사실에는 다툼이 없고, ②처분청은 이 건과세를 함에 있어 쟁점부동산의 매매가액을 확인할 수 없다 하여 인근 부동산중개소에 탐문한 가액인 근린생활시설용 건물 평당 600,000원, 토지 평당 800,000원과 주택용 건물 평당 600,000원, 토지 평당 500,000원을 적용하여 산정한 117,309,090원을 쟁점부동산의 매매가액으로 간주하고 여기에 소득표준율을 곱해 매매차익을 산정, 과세하였음이 과세자료에 의하여 확인된다. 살피건대, 처분청은 쟁점부동산 인근 부동산중개소에 탐문한 가액이 전시한 부가가치세법에 규정한 추계경정방법중 동업자권형방법에 해당된다 하여 그 산정금액을 부가가치세 과세표준으로 삼아 부가가치세를 부과하고 종합소득 총수입금액으로 결정하였으나, 첫째, 쟁점부동산의 인근 부동산중개업자에 대한 탐문가액을 쟁점부동산의 매매가액으로 간주한 것은 기장이 정당하다고 인정되어 기장에 의하여 조사결정한 동일업황의 다른 동업자와의 권형에 의하여 계산하는 동업자권형에 의한 총수입금액 추계조사결정방법으로는 인정할 수 없고, 둘째, 전시한 소득세법 제94조 제1항과 같은 법 시행령 제142조 제1항 제2호 및 제2항에 규정한 바와 같이 부동산매매업자의 매매차익과 세액을 결정함에 있어서 추계조사결정 사유에 해당하는 경우의 그 매매차익은 매매가액에 소득표준율을 곱하여 계산한 금액으로 하되 매도한 토지등의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 그 실지거래가액을 매매가액으로 하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 같은 법 시행령 제115조에 규정한 기준시가를 매매가액으로 하도록 명백히 규정되어 있으며, 셋째, 부동산매매업자에 대한 종합소득세의 부과는 여타 종합소득에 대한 과세의 경우와는 달리 소득세법 제82조, 같은 법 시행령 제134조, 같은 법 시행규칙 제67조의 규정에 의하여 양도소득세로 과세하는 경우와의 비교과세의 방법에 의하여 과세하는 바, 그 소득금액에 해당하는 매매차익을 산정함에 있어 매매가액에 소득표준율을 곱하여 매매차익을 산정하는 경우 매매가액은 양도소득세 과세시 양도가액의 산정방법과 같은 실지거래가액 또는 기준시가를 적용하도록 한 점등을 종합하여 볼 때, 이 건의 경우 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 기준시가를 매매가액으로 청구인이 비치·기장한 장부나 증빙이 없으므로 그 매매가액에 소득표준율을 곱해서 매매차익을 계산함이 타당하다고 판단된다. 따라서 처분청이 탐문가액을 쟁점부동산의 매매가액으로 하고 동 가액에 소득표준율를 적용하여 과세한 이 건 부과처분은 부당한 반면, 당해 처분이 부당함을 주장하는 청구주장은 이유있다 할 것이다. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.