쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 당초처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 경기도 양평군 용문면 OO리 OOO 답 995㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 ’83.8.29 청구외 OOO으로부터 취득하여 ’89.2.27 청구외 OOO에게 양도한 후 실지거래가액(취득가액 7,050,000원, 양도가액 9,864,000원)으로 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액의 경우 신빙성이 인정되지 아니한다하여 이를 부인하고 기준시가로 쟁점토지의 양도차익을 계산하여 ’94.4.16 청구인에게 ’89년 귀속분 양도소득세 26,606,370원 및 동 방위세 5,344,160원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’94.6.11 심사청구를 거쳐 ’94.9.13 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인이 당초 신고시 제출한 쟁점토지 양도계약서상의 거래금액 9,864,000원이 사실과 다른 것은 인정하지만 진실된 실지양도가액은 20,000,000원이며, 이건의 경우 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한다 하더라도 그 양도차익은 실지양도가액 20,000,000원을 초과할 수는 없는 것이므로(대법원 93누16963, ’94.3.8 참조) 이건의 양도차익은 20,000,000원으로 결정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 당초 신고시 제출한 매매계약서상의 양도가액은 9,864,000원이고 이건의 불복청구 과정에서 실지양도가액이 20,000,000원이라는 주장이어서 그 가액이 서로 다르고 그 밖에 실지양도가액에 대한 구체적인 입증자료의 제시가 없으므로 쟁점토지의 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 이건은 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 당초처분의 당부를 가리는 데 다툼이 있다.
• 나. 관련법령 쟁점토지 양도 당시 시행되던 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호에서 토지등의 양도차익의 계산은 취득 및 양도 당시의 기준시가에 의함이 원칙이고 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액으로 계산할 수 있는 것으로 규정하고 있으며 위 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호에서는 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정하고 있는 바, 여기에서 자산양도차익을 기준시가로 계산하는 경우에 해당한다 하더라도 그 양도차익은 실지양도가액을 초과할 수는 없다할 것이다. (대법원 92누 11886, ’92.10.9 같은뜻임)
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점토지를 양도한 후 당초 처분청에 자산양도차익예정신고를 하면서 제출한 양도시의 매매계약서(검인계약서)를 보면 그 거래가액이 9,864,000원으로 되어 있고 이건 불복청구를 하면서 주장하는 실지양도가액은 20,000,000원으로 되어 신고시 가액과 불복청구시 주장하는 가액이 서로 상당한 차이가 있는 것으로 나타나고 있다.

(2) 청구인이 주장하는 실지양도가액 20,000,000원은 처분청에서 적용한 기준시가(배율방법) 82,545,200원의 24.2%에 불과한 것으로 되어 있고 쟁점토지의 경우 공부상 지목은 답으로 되어 있으나 도시계획상 용도지역이 주거지역으로 되어 있어 그 거래가액이 일반농지 보다는 훨씬 높게 형성되고 있음이 쟁점토지의 양수인 OOO의 진술에 의해 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점토지의 실지 양도가액이 20,000,000원 이었음을 주장하면서 금융자료(무통장 입금표) 일부를 제시하고 있을 뿐 매매계약체결시 작성한 일반 매매계약서나 그 밖에 쟁점토지 소재지역의 토지매매 실례가액등을 확인할 수 있는 증빙자료는 제시하지 못하고 있다. 위 사실들로 미루어 볼 때 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지거래가액 20,000,000원은 사실과 부합하는 진실된 거래가액으로는 인정되지 아니 하여 이건의 경우 실지양도가액을 확인할 수 없는 경우이므로 처분청이 기준 시가로 양도차익을 계산하여 과세한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.