[요지] 제시한 보상가액(약 7.9％ 증액된 가액)등을 감안하여 지가상승사실이 확인됨에도 불구하고 상속개시일(89. 12. 24)로부터 3개월후에 OOOO공사와 체결된 매매가액을 상속개시 당시 시가로 봄.
[요지] 제시한 보상가액(약 7.9％ 증액된 가액)등을 감안하여 지가상승사실이 확인됨에도 불구하고 상속개시일(89. 12. 24)로부터 3개월후에 OOOO공사와 체결된 매매가액을 상속개시 당시 시가로 봄.
[주 문] 안양세무서장이 94.4.8 청구인에게 고지한 89.12.24 상속개시 분 상속세 135,694,770원 및 동 방위세 22,615,790원의 처분은 상속재산가액에서 경기도 군포시 OO동 OOOOOO 소재 대지 198.6㎡ 및 위 지상건물 467.34㎡에 대한 임대보증금과 관련한 채무로 75,000,000원을 추가공제하여 그 과세표준과 세액을 경정하며, 나머지 청구는 기각한다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인이 89.12.24 그의 父인 청구외 OOO(피상속인)로부터 경기도 군포시 OO동 OOOOOO 소재 대지 198.6㎡ 및 위 지상건물 467.34㎡(이하 “쟁점 임대부동산”이라 한다)와 경기도 군포시 OO동 OOOOO 소재 전 1,323㎡ 및 같은동 OOOOO 소재 대지 744㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 등을 상속받고 그 상속재산에 대한 상속세를 신고한 데 대하여 처분청은 쟁점임대부동산의 임대보증금 중 20,000,000원만 피상속인의 채무액으로 인정하는 한편, 쟁점토지에 대한 상속재산가액을 청구인이 상속개시일로부터 약 3개월후에 청구외 OOOO공사에 양도한 가액 326,166,000원에 의하여 평가하는 것 등으로 하여 94.4.8 청구인에게 89.12.24 상속개시분 상속세 135,694,770원 및 동 방위세 22,615,790원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.6.1 심사청구를 거쳐 94.9.10 이 건 심판청구를 하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
(1) 청구주장 1 피상속인은 쟁점임대부동산의 건물을 임대보증금 등에 의하여 신축한 관계로 상속개시일 현재에도 쟁점임대부동산의 임대가 계속되고 있는 바, 상속개시 당시 임대상황을 보면
① 지하1층의 약44평은 청구외 OOO에게 임대보증금 35,000,000원에 음식점(호프집)으로 임대하였고
② 지상1층(약33평)은 청구외 OOO에게 임대보증금 20,000,000원에 월세 500,000원에 음식점(갈비집)으로 임대하였으며,
③ 지상2층(약33평)은 청구외 OOO에게 임대보증금 40,000,000원에 음식점(경양식집)으로 임대하였으나 처분청은 위 임대보증금에 대하여 당초 상속세신고시 부채로 신고한 사실이 없고 부동산임대업으로 부가가치세를 신고한 사실이 없음을 이유로 하여 지상1층의 청구외 OOO에 대한 임대보증금 20,000,000원만 피상속인의 채무로 인정하고 지하1층 및 지상2층의 임대보증금은 피상속인의 채무로 인정하 지 아니한 것인 바, 지하1층 및 지상2층의 임대차계약서와 그 임차인들의 사업자등록증 등에서 보는 바와 같이 그 임대사실 및 임대보증금 등이 확인되고 있으며, 쟁점임대부동산에 대한 상속개시 당시의 임대보증금이 주변 점포에 비하여 낮은 것임에도 불구하고 처분청이 지하1층 및 지상2층에 대한 임대보증금을 피상속인의 채무로 인정하지 아니한 처분은 부당하다.
(2) 청구주장 2 처분청은 상속재산 중 쟁점토지의 가액을 상속개시일 현재의 기준시가로 평가하지 아니하고 상속개시일(89.12.24)로 부터 약 3개월 후인 90.3.22 청구외 OOOO공사에 양도한 가액을 쟁점토지의 상속재산가액으로 평가하였는 바, 쟁점토지의 경우는 OOOOOO개발지역(OO신도시)내에 위치하고 있어 상속개시일 이후 약 3개월간 실질적인 지가상승율이 큰폭으로 급등하는 등 OO신도시내의 지가가 급상승하였으며, 그 토지대장에서 보는 바와 같이 상속개시 당시의 토지등급은 162등급이었으나 그 양도당시(90.3.22)에는 170등급으로 상승하였고 91.1.1 기준등급은 196등급으로 급상승한 점등으로 보아도 쟁점토지에 대한 상속개시 당시의 지가보다 양도당시의 지가가 상승한 것이 객관적으로 입증되고 있으며, 국세심판결정례나 대법원판례에서도 상속개시일과 양도일과의 사이에 가격상승 등이 없는 경우에 한하여 상속세법기본통칙 39-9의 규정에 의한 매매실례가액을 시가로 볼 수 있다고 해석하고 있으므로 상속개시일과 쟁점토지의 양도일 사이에 그 가격이 급상승한 경우에는 그 양도가액을 상속개시당시의 시가로 볼 수 없음에도 불구하고 처분청이 상속개시일로부터 약 3개월 후에 거래된 쟁점토지의 양도가액을 그 상속재산가액으로 평가하여 과세한 처분은 부당하다.
(1) 청구주장 1에 대하여 청구인은 피상속인이 쟁점임대부동산을 청구외 OOO 등 3인에게 임대한 사실이 있고, 상속개시일 현재 그 임대보증금이 95,000,000원인 것으로 확인되므로 이를 전액 피상속인의 채무로 인정하여야 한다고 주장하나, 쟁점임대부동산의 임대에 대하여 피상속인이 사업자등록을 신청한 사실도 없고, 이에 대한 부가가치세를 신고 납부한 사실도 전혀 없으며, 또한, 청구인이 그 증빙으로서 전세계약서 사본을 제시하고 있으나 이를 뒷받침 할 만한 임대보증금의 수령사실 등에 대한 구체적인 거증제시가 없으며, 처분청의 조사결과 청구인이 주장하는 임대보증금은 상속개시 당시의 시세에 비추어 보아 현실성이 없는 금액으로 확인되는 바, 청구인이 주장하는 임대보증금은 신빙성이 없는 부채이므로 상속재산가액에서 공제하지 아니함이 타당하다.
(2) 청구주장 2에 대하여 상속세법기본통칙 39-9 제1항의 규정에 의하면 상속개시일 전후 6개월내에 상속재산에 대한 매매(수용)사실이 있어 그 거래가액(보상가액)이 확인될 경우는 그 가액을 시가로 볼 수 있는 것으로 규정하고 있으므로 처분청이 상속개시일로부터 약 3개월 후에 거래된 쟁점토지의 양도가액을 상속개시당시의 시가로 보아 과세한 처분은 타당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 상속재산 중 “쟁점임대부동산”에 대한 임대보증금의 일부를 부인하여 피상속인의 채무액으로 공제하지 아니하고 과세한 처분의 당부
(2) 상속재산 중 “쟁점토지”의 가액을 상속개시일로 부터 약 3개월 후에 거래된 양도가액으로 평가하여 과세한 처분의 당부
(1) 상속세법 제4조의 규정에 의하면 상속세를 부과할 상속재산가액에서 피상속인의 장례비용 및 채무 등을 공제한 금액을 상속세과세가액으로 한다고 규정하고 있다.
(2) 처분청은 쟁점임대부동산의 가액을 상속재산가액에 산입함에 있어서 쟁점임대부동산의 임대보증금에 따른 피상속인 채무액으로 쟁점임대부동산 중 지상1층(약 33.4평)의 청구외 OOO에 대한 임대보증금 20,000,000원만 인정하였으나, 그 건축물대장에 의하면 쟁점임대부동산 중 건물은 88.7.27 준공되었으며 그 전체면적은 467.34㎡로서 지하1층의 면적이 136.05㎡(약 41.2평), 지상1층의 면적이 110.43㎡(약 33.4평), 지상2층의 면적이 110.43㎡(약 33.4평)으로 되어 있으며, 쟁점부동산 중 지상1층(이하 “지상1층”이하 한다)에 대한 임대보증금이 20,000,000원(월세 500,000원 별도)인 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 청구인이 제시한 쟁점부동산 중 지하1층(이하 “지하1층”이라 한다)에 대한 군포시장의 대중음식점 허가증(제326호)에 의하면 89.7.25 청구외 OOO에게 시회 31150-2607호에 의거 신규영업허가된 사실과 90.9.25 이후에는 청구외 OOO에게 허가된 사실이 확인되고 있음을 볼 때, 피상속인의 사망당시(89.12.24)에 지하1층이 청구외 OOO에게 임대된 사실을 알 수 있으며 청구인이 제시한 피상속인과 청구외 OOO간에 체결된 지하1층에 대한 임대차계약서에 의하면 그 임대보증금이 35,000,000원으로 확인되고 있다. 그리고 쟁점부동산 중 지상2층(이하 “지상2층”이라 한다)을 임차한 청구외 OOO의 사업자등록증(등록번호 OOOOOOOOOOOO)에 의하면 청구외 OOO가 “OOOO”라는 상호로 음식숙박업 중 경양식을 89.9.23 개업한 사실이 확인되고 있으므로 피상속인의 사망당시에 지상2층이 청구외 OOO에게 임대된 사실을 알 수 있으며, 청구인이 제시한 피상속인과 청구외 OOO간에 체결된 지상2층에 대한 임대차계약서에 의하면 그 임대보증금이 40,000,000원으로 확인되고 있다.
(3) 이러한 사실들로 볼 때, 쟁점부동산 중 지상1층 뿐만 아니라 지하1층 및 지상2층도 피상속인의 사망당시에 임대된 사실을 알 수 있으며, 처분청과 청구인간에 다툼이 없는 지상1층(약33.4평)의 임대조건(임대보증금 20,000,000원, 월세 500,000원) 등을 감안하고 지하1층 및 지상2층의 경우는 월세없이 임대된 사실 등을 감안하여 보면 지하1층(약41.2평)의 임대보증금 35,000,000원 및 지상2층(약33.4평)의 임대보증금 40,000,000원이 현실성 없는 것으로 보기는 어려우며, 피상속인과 임차인간에 작성된 임대차계약서 등에 의하면 지하1층 및 지상2층에 대한 임대보증금이 75,000,000원으로 확인되고 있으므로 처분청이 지하1층 및 지상2층에 대한 임대보증금 750,000,000원을 합리적인 근거없이 부인하여 피상속인의 채무액으로 상속재산가액에서 공제하지 아니한 처분에는 잘못이 있는 것으로 판단된다.
(1) 상속세법 제9조 및 같은법시행령 제5조(88.12.31 개정, 대통령령 제10667호)의 규정에 의하면 상속재산의 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때에는 토지의 경우 국세청장이 정하는 특정지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액ㆍ그 이외의 지역에 있어서는 지방세법상의 과세시가표준액(이하 “기준시가”라 한다)에 의하는 것으로 규정하고 있다.
(2) 청구인은 상속재산 중 쟁점토지가 89.8.30 택지개발사업지구로 승인 되는 등 OOOOOO개발지역(OOOO신도시)내에 위치하고 있는 관계로 상속개시일(89.12.24)이후 청구외 OOOO공사에 쟁점토지를 양도(90.3.22)하기 까지 약 3개월간 지가가 급등하였으나, 그 토지대장에서 보는 바와 같이 상속개시당시의 토지등급은 162등급이었으나 그 양도당시에는 170등급으로 보아 상승하는 등 지가의 상승이 확인되고 있으므로 이러한 경우에는 상속개시일로부터 약 3개월 후에 거래된 쟁점토지의 양도가액을 상속개시당시의 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 쟁점토지는 89.8.30 택지개발사업지구로 승인되는 등 개발예정지구로 공고됨에 따라 쟁점토지의 상속개시일(89.12.24)전에 이미 지가상승의 기대심리 등으로 인하여 쟁점토지 등의 지가가 상당히 상승한 바 있고, 청구외 OOOO공사의 감정의뢰에 따라 89.8.11 OOOO평가사 합동사무소(서울 강남구 OO동 OOOO 소재) 및 OOOO평가사 합동사무소(서울 OO구 OO동 OOOOOO소재)가 쟁점토지를 감정한 평가서에 의하면 쟁점토지 중 OO동 OOOOO 소재 전 1,323㎡의 감정가액은 각 168,682,500원 및 164,713,500원이며, OO동 OOOOO 소재 대지 744㎡의 감정가액은 각 137,268,000원 및 133,920,000원으로 쟁점토지 전체에 대한 OOOO평가사 합동사무소에 의한 감정가액은 305,950,500원, OOOO평가사 합동사무소에 의한 감정가액은 298,633,500원으로 확인되고 있으며, 쟁점토지의 매매와 관련한 위 OOOO공사의 협의경위서 등에 의하면, 위 OOOO공사가 청구인에게 쟁점토지에 대한 위 OOOO평가사 합동사무소의 감정가액 305,950,500원과 OOOO평가사 합동사무소의 감정가액 298,633,500원을 평균한 금액인 302,292,000원 OO동 OOOOO 소재 1,323㎡의 감정가액 평균금액 166,698,000원과 (OO동 OOOOO 소재 대지 744㎡의 감정가액평균금액 135,594,000원의 합계액)을 89.9.23 쟁점토지의 보상가액으로 제시하였으나 청구인은 위 OOOO공사가 제시한 보상가액보다 더 높은 보상가액을 기대하여 불응하였으며 그 이후에도 89.10.18부터 89.12.8 사이에 3차례의 협의를 하였으나 청구인이 불응함에 따라 90.2.27 OOOO수용위원회의 재결을 거쳐 90.3.21 쟁점토지의 양도가액을 326,166,000원으로 하여 양도하게 된 것인 바, 쟁점토지의 양도가액 326,166,000원은 상속개시일로부터 불과 3개월후에 체결된 가액으로 상속개시전인 89.8.11 청구외 OOOO평가사 합동사무소 등이 감정한 감정가액과 비슷한 수준이고 89.9.23 위 OOOO공사가 청구인에게 제시한 쟁점토지의 보상가액 302,292,000원 보다는 약 7.9% 증액된 가액에 불과한 점 등으로 볼 때, 쟁점토지의 양도가액은 상속개시전의 쟁점토지에 대한 수용보상협의 등과 관련한 감정가액 및 위 OOOO공사가 제시한 보상가액을 기준으로 결정된 가액으로서 그 상속개시전부터 이미 쟁점토지의 시가로 형성되어 있었던 감정가액 등이 쟁점토지의 양도가액으로 채택된 것이나 다름없다고 할 것이므로 처분청이 쟁점토지의 양도가액을 그 상속개시 당시의 시가로 보아 이를 쟁점토지의 상속재산가액으로 평가하여 과세한 처분은 타당한 것으로 판단된다.