청구인이 자력으로 쟁점부동산을 취득하였다고 볼 수 있는지 여부(경정)

[주 문] OO세무서장이 94.4.4 청구인에게 결정고지한 ’91년도분 증여세 163,790,890원은

1. 경기도 OO시 수정구 OO동 OOOOOO 대지 542㎡, 주택 197㎡에 대한 증여가액을 평가함에 있어서 위 대지 542㎡의 평가는 91.2.28 당시의 “당해토지와 지목·이용상황 등지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 세무서장이 평가한 가액(상속세법 시행규칙 제5조 제11항)”으로 하고,

2. 위 “1”과 같이 평가한 대지가액과 주택가액을 합한 금액에서 청구인이 청구외 OOO 명의로 대출받은 농촌주택 신축자금 7,040,000원 및 청구외 OOO으로부터 받은 소송 화해대금 150,000,000원, 합계 157,040,000원을 차감한 나머지 금액을 증여가액으로 하여, 과세표준 및 증여세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분 개요 경기도 OO시 수정구 OO동 OOOOOOOO 대지 542㎡ 및 동 지상주택 197㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 91.2.28 청구인 앞으로 소유권이전등기를 경료한 데 대하여 처분청은 청구인이 청구인의 남편으로부터 쟁점부동산을 증여받은 것으로 보고, 쟁점부동산 중 토지는 쟁점부동산의 인근 OO동 OOOOOOOO의 토지의 감정가액을 기준으로 평가하고, 또한 건물(주택)은 지방세법상 과세시가표준액으로 평가하여 그 증여가액을 349,430,960원으로 하여 94.4.4 청구인에게 ’91년도분 증여세 163,790,890원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.5.24 심사청구를 거쳐 94.8.30 위 부과처분의 취소를 구하는 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산을 청구인이 남편으로부터 증여받은 것으로 본 데 대하여

• 가) 청구인은 이 건 처분일 현재 45세(49.3.9 일생)의 가정주부로서, 22세인 1971년 당시 OO고등학교 체육교사(농구부 감독)이던 청구외 OOO과 결혼하여 현재에 이르고 있고,
• 나) 청구인의 남편은 위 학교에서 농구부를 맡아 학생을 지도하고 있었는데 그 이후 OO고등학교, OO대학교, OOOO은행 등을 거치면서 농구감독으로서, 또한 OOOO선발 대표팀 코치로서 하루도 한가한 날이 없다시피 하였으나 받는 봉급은 얼마되지 않아 그 봉급만으로 집을 마련한다는 것은 사실상 불가능하였으며,
• 다) 이에 청구인은 고등학교 및 대학시절 농구선수였던 경험을 이용하여 남편이 지도하는 농구선수들을 뒷바라지 하는 겸, 농구선수 합숙소 및 학교구내매점을 운영하는 등 부업활동에 나서지 않을 수 없었으며, 청구인은 이러한 장기간의 부업활동을 통하여 조금씩 모으고 저축한 돈으로 79.4월 서울 중구 OO동 OOO시장내 조그마한 상가 3동을 구입할 수 있었고, 그후 위 상가를 80.9월, 81.6월, 81.8월에 각각 1동씩을 매각하여 마련한 35,000,000원으로 청구인 부부가 거주할 주택마련을 위하여 81.8월 서울 은평구 OO동 OOOO 소재 주택 1동을 대금 32,000,000원에 매수하기로 계약하였는데, 매도인이 당초계약을 이행할 수 없어서 위 주택대신 서울 은평구 OOO동 OOOOOO 소재 주택 1동을 받기로 하였으나 분쟁으로 인하여 우여곡절 끝에 청구인 부부는 위 OOO동 주택을 포기하고, 90.8.31 매도인측으로부터 소송 화해금으로 150,000,000원을 수령한 사실이 있다.
• 라) 위에서 본 바와 같이 청구인 부부가 당초 취득하고자 한 주택에 대한 분쟁으로 내집마련이 어려운 상태에서 청구인의 자금으로 87.3.30 OO시 취락구조개선마을(OO OO)입주권을 원주민인 청구외 OOO로부터 20,000,000원에 구입할 수 있었고, 그후 토지대금으로 90.12.29 자 3,519,430원을 91.2.7 자 14,077,000원을 OO시에 위 OOO의 명의로 납부하였으며, 그 이전인 ’89년도 중에 위 토지의 지상에 역시 위 OOO의 명의로 60,000,000원의 비용을 들여 주택을 신축하여 그 등기명의를 위 OOO로부터 청구인 앞으로 이전한 것인데 쟁점부동산을 청구인이 남편으로부터 증여받았다고 본 것은 잘못이다.

(2) 쟁점부동산 중 토지의 가액을 처분청이 평가함에 있어서

• 가) 인근토지의 감정가액을 기준으로 하였으나 이는 당해토지의 시가가 될 수 없으므로 부당하고, 또한 그 감정가액도 개인감정사가 평가한 것으로 개인감정사는 공신력 있는 감정기관이 아니어서 그 감정가액은 시가가 될 수 없다는 예규와 국세심판결정례를 무시한 것이며,
• 나) 토지에 대한 개별공시지가가 없다는 이유로 인근토지의 개인감정사의 감정가액을 평가의 기준으로 채택하였으나 이는 상속세법시행령 제5조 제2항 제1호 가목, 동법 시행규칙 제5조 제4항의 규정에 의하면 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 당해토지와 지목, 이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지평가등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 세무서장이 평가한 가액으로 하도록 규정한 것에 어긋나는 것이다.
• 나. 국세청장 의견

(1) 청구인은 81.8월 OO동 소재 OOO시장 상가 매각대금 35,000,000원을 쟁점부동산 취득자금으로 사용하였다고 하나, 위 상가 취득당시 청구인의 소득원이 불분명한 사실에 비추어 볼 때 청구인이 자력으로 위 상가를 취득한 것으로 보기가 어려울 뿐만 아니라 그 매각 대금을 10년동안 타용도에 사용치 않고 쟁점부동산의 취득자금으로 사용하였다고 하나 이에 대한 아무런 객관적인 증빙제시가 없으며, 또한, 서울특별시 은평구 OOO동 OOOOOO 소재 부동산과 관련된 소송화해대금 150,000,000원이 쟁점부동산 취득자금으로 사용되었는지를 보면 은평구 OOO동 OOOOOO 소재 부동산의 토지 337㎡는 청구인 남편의 소유이었고, 동 지상 건물은 청구인의 소유이었으나 동 건물의 취득당시 청구인의 소득원이 불분명하므로 청구인의 자력으로 위의 건물을 취득한 것으로 볼 수 없고, 그렇다면 위 화해대금 150,000,000원중 토지 해당분은 당연히 청구인의 남편 소유이고 건물해당분에 대하여도 청구인의 것으로 볼 수 없다고 할 것인바, 쟁점부동산의 취득에 위 화해대금을 사용하였다면 청구인이 증여받은 것으로 밖에 볼 수 없고,

(2) 또한 쟁점부동산 중 토지에 대한 증여가액을 평가함에 있어 이 건 토지와 연접되어 있고 동일한 주거용지이며 OO시로부터 동일한 조건으로 분양받은 OO시 OO동 OOOOOOOO 토지의 91.2.7 공인감정사 합동사무소 감정가액을 기준으로 면적환산하여 평가한 것은 타당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건은

(1) 청구인이 쟁점부동산을 청구인의 남편으로부터 증여받았다고 본 것이 타당한지의 여부와

(2) 청구인이 쟁점부동산을 남편으로부터 증여받았다고 본다면, 그 증여가액을 얼마로 보는 것이 타당한지 여부에 그 쟁점이 있다.

• 나. 쟁점1)에 대하여

(1) 관계법령 상속세법 제29조의2 제1항 제1호의 규정에 의하면 “타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자로서 증여받을 당시에 국내에 주소를 둔 자는 이 법에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있다”고 되어 있고, 상속세법 제34조의6의 규정에 의하면 “직업·성별·연령·소득 및 재산상태 등으로 보아 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 당해재산의 취득자가 다른 자로부터 증여받은 것으로 추정한다”고 되어 있다. 같은법시행령 제41조의 5 본문에서는 『법 제34조의 6에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 규정에 의하여 입증된 금액의 합계액이 취득재산의 가액에 미달하는 경우를 말한다』고 규정하고, 제3호에서는 “재산을 처분한 대가로 받은 금전이나 부채를 부담하고 받은 금전으로 당해 재산의 취득에 직접 사용한 금액의 입증”을 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단

• 가) 91.2.28 쟁점부동산을 청구인 명의로 이전하기 전인 87.3.30 청구인의 남편 OOO 명의로 청구외 OOO로부터 OO시 취락구조개선마을 입주권을 20,000,000원에 취득하는 계약이 체결되었고, 89.11.27 쟁점부동산 중 토지에 대하여 위 OOO 명의로 OO시장으로부터 동 토지를 매수하는 매매계약이 체결되었으며, 동 토지의 지상에 위 OOO 명의로 건축허가를 얻은 다음 90.12.19에 주택이 준공되었고, 토지는 OO시로부터 위 OOO에게 91.2.26 소유권이전등기 경료되고, 건물은 같은날 위 OOO 명의로 소유권보존등기 되었다가, 91.2.28 청구인 앞으로 소유권이전등기가 된 것에 대하여는 다툼이 없다.
• 나) 청구인이 자력으로 쟁점부동산을 취득하였다고 볼 수 있는지의 여부에 대하여

① 청구인은 증여일로 본 91.2.28 현재 41세인 주부로서 대학시절 농구선수였던 사실이 인정되고, 농구감독인 청구인의 남편 OOO이 근무하던 학교에서 구내매점을 경영하거나 농구선수들을 위한 합숙소를 운영한 사실 등이 OO중학교 체육주임 OOO의 확인서 등에 의하여 확인된다.

② 80.9～81.8월에 이르기 까지 3회에 걸쳐 서울 중구 OO동 OOO시장내 3개 점포 매각대금 35,000,000원을 자금원으로 인정할 수 있는지 여부를 보면, 청구인이 80.9, 81.6, 81.8월에 위 3개 점포를 각각 양도한 사실은 등기부등본 등에 의하여 확인되나 그 처분일이 쟁점부동산 취득일과 10여년의 간격이 있고 그 금액이 35,000,000원인지의 여부는 확인되지 아니하고 있다.

③ 청구인이 청구외 OOO 명의로 88.1.5 OO농협 OO지소로부터 융자받은 농촌주택신축자금 7,040,000원은 이에 대한 원리금을 89.12.27 이후 94.1.15까지 청구인이 갚고 있는 사실이 OOO 명의의 예금통장(OOOOOOOOOOOOOO) 및 청구인의 예금통장(OOOOOOOOOOOOOOO)등에 의하여 확인된다.

④ 90.8 청구인이 청구외 OOO과 화해로 인하여 받은 150,000,000원에 대하여 보면, ㉮ 청구인은 청구외 OOO과 81.8월경 서울 은평구 OO동 OOOO 소재 2층 양옥 1동을 32,000,000원에 매수하기로 계약체결하였고, ㉯ 82.2.6 매도인 OOO의 사정으로 위 매매계약을 해제하고 위 OOO으로부터 서울 은평구 OOO동 OOOOOO 소재 잡종지 337㎡ 및 그 지상에 건물을 84.4.10까지 신축·완공하여 청구인에게 소유권이전하여 주기로 하는 내용의 약정서를 받았고, ㉰ 84.7.26까지 청구인은 위 OOO에게 구내매점운영수익 및 OO동 점포 매각대금 등의 자금으로 50,800,000원을 지급하였음에도 불구하고 건물을 준공 인도하지 않자 청구인의 남편인 OOO이 처음으로 개입하여 위압적인 태도를 취하면서 약속이행을 요구하고, 청구외 OOO이 수년에 걸쳐 약속만 하고 이를 이행하지 않은 잘못을 범하지 아니하도록 하는 의미에서 청구인의 남편인 OOO 명의로 위 잡종지만이라도 먼저 소유권이전하도록 요청하여 84.8.9 토지소유권은 OOO 명의로, 건물은 87.7.18 청구인 명의로 보존 등기하였다는 사실이 경위서 및 등기부등본등에 의하여 사실인 것으로 추정된다. ㉱ 그런데 위 OOO은 84.8.9 자 청구인의 남편 명의의 위 토지에 대한 소유권이전등기 및 위 87.7.18 자 청구인 명의의 건물의 소유권보존등기는 원인없이 한 것이므로 이를 말소하라는 소를 제기하여 90.6.5 위 OOO과 청구인 및 청구인의 남편이 화해하기로 하고 청구인은 위 OOO으로부터 90.8.31 까지 150,000,000원을 받고 청구인 남편의 위 84.8.9 자 토지의 소유권이전등기 및 위 87.7.18 자 청구인 명의의 건물소유권 보존등기를 말소하기로 하는 내용으로 위 OOO과 화해한 사실이 확인되고 있다. 위의 내용으로 보아 청구인은 이 건 화해와 관련된 부동산의 소유권을 이전등기하기 전에 청구인이 청구외 OOO과 단독으로 계약체결하였고 그 당시에 청구인은 서울 중구 OO동 소재 OOO시장내 점포 3개를 매도한 사실이 있어 동 매도자금으로 위 OOO의 부동산을 매수하기로 한 것으로 추정할 수 있으며, 청구인의 남편이 계약서상 당사자로 되어 있지 않음에도 불구하고 청구외 OOO이 약속을 계속 어기는 것을 알고 채무이행을 확보하기 위하여 토지부분에 대해서 청구인의 남편 명의로 소유권이전등기하였다는 청구인의 주장은 사실과 부합하는 것으로 보인다.

• 다) 따라서 쟁점부동산을 청구인이 자력으로 취득하였다고 볼 수 있느냐 하는 문제는 그 행위를 청구인이 하였는지의 여부와 그 취득자금이 청구인의 것인지 여부에 따라 판단하여야 할 것인 바, 이 건 토지의 입주권은 그 계약서상 청구인의 남편이 취득한 것으로 되어 있고, 토지를 OO시로부터 매수하는 계약은 OOO 명의로 체결한 점 등으로 보아 청구인의 남편이 토지를 취득하였다고 보는 것이 타당한 것으로 판단되고, 건물의 경우에도 건축허가자가 청구외 OOO 명의로 되어 있는 점 등으로 보아, 청구인이 신축행위를 한 것으로도 보기 어렵다 할 것이다.
• 라) 그러나 88.1.5 OO농협 OO지소로부터 융자받은 농촌주택신축자금7,040,000원은 청구인이 상환하고 있는 사실이 인정되고, 또한 화해조서에 의하여 청구인이 청구외 OOO으로부터 받은 150,000,000원은 청구인의 자금으로 확인되는 바, 청구인은 쟁점부동산 이외에 다른 부동산을 소유하고 있는 사실이 없으며, 다른 재산이 있는 사실도 확인되지 아니하므로 쟁점부동산을 청구인이 남편으로부터 증여받은 것으로 보는 경우에도 위 합계액 157,040,000원은 증여시점의 부동산 평가액에서 차감하여 증여가액을 산정하는 것이 합당한 것으로 판단된다.
• 다. 쟁점2)에 대하여

(1) 관계법령 상속세법 제9조, 동 시행령 제5조 제2항 제1호 가목, 동 시행규칙 제5조 제11항, 상속세법 제34조의7 및 동 시행령 제42조의 규정에 의하면 증여받은 재산을 평가함에 있어서 『증여받은 부동산은 증여받을 당시의 시가에 의하여 평가하고 시가가 불분명한 경우 토지의 평가는 국세청장이 지정하는 지역을 제외하고는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별토지에 대한 지가(이하 “개별공시지가”라 한다)에 의하고, 다만, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근유사토지의 개별공시지가를 참작하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다』고 되어 있고 위에서 “재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액”이라 함은 “당해토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 세무서장이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다”고 되어 있다.

(2) 사실관계 및 판단

• 가) 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 청구인의 남편으로부터 증여받았다고 보고 그 쟁점부동산의 가액을 평가함에 있어서 그 건물은 지방세법상 과세시가표준액인 21,520,960원으로 평가하고 토지에 대하여는 증여일 현재 개별공시지가가 공시되어 있지 아니하여 동 토지의 인근에 있는 경기도 OO시 수정구 OO동 OOOOOOOO 소재 대지 564㎡에 대한 91.2.7을 기준으로 하여 OO감정평가사합동사무소가 평가한 감정평가액인 ㎡당 605,000원을 쟁점부동산 중 토지의 면적 542㎡에 곱하여 그 평가액을 327,910,000원으로 하고, 건물과 토지의 평가액을 합한 349,430,960원을 쟁점부동산의 증여당시의 평가액으로 보아 이를 청구인이 남편으로부터 증여받았다고 본 것이 확인된다.
• 나) 상속세법 제9조 제1항 및 상속세법시행령 제5조 제2항 제1호 가목과 상속세법 제34조의7 및 상속세법시행령 제42조의 규정을 종합하여 보면, 증여받은 재산가액은 증여받을 당시의 시가에 의하는 것을 원칙으로 하고 있고, 쟁점주택 중 토지의 시가는 그 증여일 현재 또는 이와 근접한 시점의 당해 토지에 대한 실지거래가액이 있거나 감정가액이 있다면 이를 시가로 볼 수 있겠으나, 이러한 시가로 볼 수 있는 가액이 없음에도 불구하고 지목이 같고 분양받을 때 같은 조건으로 분양받은 인근토지에 대한 감정가액을 쟁점주택 중 토지의 시가로 보았는 바, 이는 일반적으로 토지의 시가는 그 지목·위치 등 조건이 서로 유사하다 할지라도 그 지상에 있는 건물의 종류, 건물의 방향, 주위환경등 그 특수성이 반영되어 서로 다른 가격이 형성되는 것을 간과한 것으로 무리가 있는 것으로 보인다.
• 다) 사실이 이러하다면 이 건 토지에 대하여는 증여일 현재 또는 이와 근접한 시점의 시가로 볼 수 있는 당해 토지에 대한 실지거래가액이나 감정가액이 없는 경우이므로 그 시가를 알 수 없는 경우에 해당하고, 또한 증여일 현재 개별공시지가도 없으므로 이 건 토지는 상속세법시행규칙 제5조 제11항의 규정에 의하여 당해토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근 토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 세무서장이 평가한 가액으로 평가하는 것이 타당하다고 판단된다.
• 라. 결론 위와 같이 심리한 내용을 종합하여 보면, 쟁점부동산중 토지를 상속세법시행규칙 제5조 제11항의 규정에 의하여 평가한 가액과 건물의 평가액을 합한 금액에서 농촌주택신축자금 및 화해조서에 의하여 받은 금액의 합계액 157,040,000원을 차감하여 증여가액을 산정하는 것이 정당하다. 따라서, 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.