청구인이 신고한 실지거래가액이 인근시세등에 비추어 볼때 현저히 저렴하여 이를 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요

• 가. 청구인은 서울특별시 강동구 OO동 OOO 대지 458.8㎡를 87.9.10 취득하여 위 지상에 90.2.19 건물 1,482.08㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하고 92.7.20 양도한 후 취득가액 761,905,770원, 양도가액 830,000,000원을 실지거래가액으로 하여 92.7.30 자산양도차익예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당된다고 하여 기준시가를 적용하여 93.12.16 청구인에게 92년귀속분 양도소득세 556,140,240원을 부과하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 94.2.14 이의신청, 94.5.14 심사청구를 거쳐 94.8.17 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인은 처분청이 공사 도급계약 자체를 전면부인한 잘못된 확인서와 공사도급금액이 실제지급한 금액과 일치하지 않아 신축가액이 신빙성이 없는 것으로 생각된다고 하여 제증빙 등의 사실조사도 하지 않고 성수세무서에서 시공자인 (주)OO건설 OOO에게 본 건축공사수입금액을 과세한 사실이 있으며 서울지방법원 북부지원 약식명령(사건 92 고약 2721)사본을 보더라도 본 건물의 도급공사자가 (주)OO건설 OOO이 분명함에도 사실조사가 소홀하였으며, 청구인이 신고한 실지양도금액 830,000,000원에 대하여 처분청에서 부동산중개업소 등에 싯가조사한 바 20억원으로 탐문하였다고 주장하나 이는 잘못된 것으로 그 당시 시공자 OOO과의 공사대금에 따른 분쟁 및 자금난 등으로 본 건물을 경매하기 위하여 감정평가한 가격(1,373,000,000원)만 보더라도 싯가조사가 잘못되었으므로 이 건 취소되어야 한다는 주장이다.
• 나. 국세청장은 처분청에서 조사한 내용을 살펴보면 첫째, 건물신축가액이 건축업자와 체결한 공사도급금액과 실제로 지급한 공사금액이 일치하지 아니함이 도급계약서 및 대금지급명세서에 의해 나타나는 등 청구인이 주장하는 건물신축가액은 신빙성이 없는 것으로 생각되며, 둘째, 처분청이 현지확인하여 쟁점부동산 시세를 조사한 바 20억 정도임이 인근 부동산소개소 등의 유사거래에 의해 나타나는 바 신고한 가액인 8억3천만원과는 현저한 차이가 발생하여 양도가액도 사실로 인정할 수 없다. 그렇다면 이 건의 경우 실지거래가액으로 신고한 취득 및 양도가액이 시세와 현저한 차이가 있고 실지거래가액이 불분명하므로 실지거래가액으로 결정할 수 있는 사유에 해당되지 아니하므로 양도, 취득가액을 기준시가에 의해 과세한 당초처분은 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점부동산의 양도소득을 기준시가로 결정한 처분이 정당한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호에서 자산양도에 대한 양도차익을 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 당해 자산의 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하며, 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 같은법시행령 제170조 제4항 제3호에서는 자산의 양도자가 양도소득 과세표준신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 한하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.
• 다. 이 건 처분이 정당한지 여부에 대하여 먼저, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지취득가액을 확인할 수 있는 경우에 해당하는지 여부를 살펴보면, 청구인은 쟁점토지를 87.9.10 한국토지개발공사로부터 환매특약매매원인으로 취득하였으므로 토지취득가액에 대하여는 다툼이 없고 건물신축가액에 대하여 청구인은 498,300,000원이라고 주장하면서 건설공사표준도급계약서를 제시하고 있으나, 청구인이 쟁점건물신축시 공사도급 수급자인 (주)OO건설 대표이사 OOO에게 보낸 내용증명서류와 (주)OO건설의 법인세적 관할인 성수세무서의 과세자료에 따르면 공사도급금액은 393,030,000원으로 확인되고 있다. 다음, 쟁점부동산의 실지양도가액을 확인할 수 있는 경우에 해당하는지 여부를 살펴보면, 청구인은 실지양도가액이 830,000,000원이라고 주장하면서 매매계약서 등을 제시하고 있으나, 처분청은 청구인이 주장하는 양도가액 830,000,000원중에서 공사도급금액 393,030,000원을 차감하면 토지가액이 436,970,000원이고 ㎡당 952,410원으로 공시지가 ㎡당 2,350,000원에 비하여 현저히 낮고, 쟁점부동산 인근 부동산중개업소 등에서 매매시세를 탐문한 바, 쟁점부동산과 유사한 거래의 경우 약 20억원 수준이라는 처분청의 조사내용에 대하여 청구인은 쟁점부동산을 경매하기 위하여 감정평가한 가격이 1,370,000,000원으로 나타났다고 주장만 할 뿐 청구인이 신고한 실지양도가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있다. 위의 사실과 관련법령을 종합하여 볼 때, 이 건의 경우 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당하지 아니하여 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 과세한 당초처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.