실질과세 원칙에 의하여 기준시가로 계상한 양도차익이 실지양도가액을 초과할 수 없는바, 쟁점임양의 실지양도가액이 확인되는지 여부(경정)

[참조결정] 국심1989서0521

[주 문] 안양세무서장이 94.4.16 청구인에게 결정고지한 89년도 귀속분 양도소득세 34,383,690원 및 동 방위세 6,876,730원의 부과처분은 경기도 안산시 OO동 O OO 임야 25,587㎡의 실지양도가액 9,288,000원을 양도차익으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 경기도 안산시 OO동 O OOOO 임야 25,587㎡(이하 “쟁점임야”라 한다)를 87.8.29 취득하여 89.8.25 청구외 OOO에게 양도한 후, 90.3.24 양도가액을 9,288,000원으로 하고 취득가액을 25,000,000원으로 하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 주장하는 위 양도가액 및 취득가액이 확인된 거래가액으로 볼 수 없어 쟁점토지의 양도가액 및 취득가액을 기준시가로 산정 하여 94.4.16 청구인에게 89년도 귀속분 양도소득세 34,383,690원 및 동 방위세 6,876,730원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.5.12 심사청구를 거쳐 94.7.12 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인은 쟁점임야를 과수묘목 재배지로 취득하였으나 그 일대가 개발제한구역으로 지정되어 있었고 산 정상부분에 위치하고 있어서 사용이 불가능한 임야이므로 부득이 양도한 것이고 취득가액 25,000,000원, 양도가액 9,288,000원의 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 하였음에도 이를 기준시가로 과세한 처분은 부당하고 쟁점임야의 경우 실지양도가액이 9,288,000원이라는 사실이 수원지방법원 인낙조서, 매매계약서, 거래상대방의 사실확인서 등에 의하여 확인되므로 양도소득세를 기준시가로 과세한다 하더라도 실지양도가액을 한도로 하여 양도차익을 결정하여야 한다는 주장이다.
• 나. 국세청장은 청구인이 신고시 제출한 양도 및 취득시 매매계약서가 사계약서이고 취득 및 양도당시 기준시가가 각각 119,542,464원, 192,414,245원에 이르고 있음을 볼 때, 청구인이 주장하는 취득가액 25,000,000원과 양도가액 9,288,000원은 그 신빙성이 없다고 판단되고 달리 매매계약서 이외에 실지거래가액이 확인되는 증빙제시가 없으므로 처분청이 기준시가로 결정한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점임야의 양도에 대하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분이 타당한지와 기준시가에 의하여 과세하는 경우에 있어 그 양도차익이 실지거래가액을 초과할 수 없는 것인지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법시행령 제170조 제1항에 의하면 법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 하며, 다만, 같은조 제4항에서 법 제23조 제4항 및 법 제45조 제1항 제1호에서 『대통령령이 정하는 경우』라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다고 규정하면서 그 제3호에서 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 열거하고 있다.
• 다. 이 건 처분이 정당한지 여부

(1) 청구인이 제시한 취득당시 매매계약서를 보면 청구인은 87.8.29 청구외 OOO으로부터 25,000,000원(87.7.1 계약금 1,000,000원, 87.7.6 중도금 9,000,000원, 87.8.12 잔금 15,000,000원)에 취득하기로 매매계약을 체결한 것으로 되어 있으나, 동 매매계약서의 내용을 입증할 수 있는 대금수수에 관한 금융자료 등의 제시가 없고, 또한 매매계약서는 공증인의 인증을 받는 등의 절차를 거친 것이 아니므로 당사자간에 담합이나 협조만 있으면 언제든지 재작성이 가능하므로 위 매매계약서 이외에 별도의 증빙이 없는 한 위 계약서 내용대로 매매대금이 수수되었다고 볼 수 없으므로 쟁점토지의 실지취득대금은 불분명한 경우에 해당된다.

(2) 청구인은 쟁점토지의 실지양도가액이 9,288,000원이라고 주장하면서 수원지방법원의 인낙조서, 매매계약서, 거래상대방의 사실확인서, 도시계획사실확인서, 지적도 및 사진 등을 제시하고 있어 청구인의 주장이 사실인지에 대하여 살펴보면, 첫째, 수원지방법원 인낙조서(89가합19579 소유권이전등기)에 의하면, 원고(매수인 OOO)가 89.7.14 피고(청구인 OOO)로부터 쟁점임야를 9,288,000원에 매수함에 있어 계약금으로 1,000,000원을 계약당일 지급하고, 89.8.3 중도금 4,000,000원을, 잔금 4,288,000원은 89.8.25 지급하였음을 확인하고, 소유권이전등기를 요구하는 내용의 원고의 소 청구에 대하여 피고가 90.1.12 법정에 출석하여 인낙한 사실이 확인된다. 둘째, 청구인이 제출한 양도시 작성된 매매계약서, 거래상대방의 거래사실확인서 및 자산양도차익예정신고서에 의하면, 청구인은 쟁점토지를 89.8.25 청구외 OOO에게 9,288,000원(89.7.14 계약금 1,000,000원, 89.8.3 중도금 4,000,000원, 89.8.25 잔금 4,288,000원)에 양도한 후 90.3.24 자산양도차익예정신고를 한 사실이 확인되고 있다. 셋째, 당 심판소의 조사담당 공무원이 현지출장하여 조사한 결과에 의하면, 쟁점임야의 소재지 일대는 도시계획사실확인서, 지적도 및 청구인이 제시한 쟁점임야에 대한 사진에서 본 바와 같이 개발제한구역으로 지정되어 있고 쟁점임야는 해발 약 300M의 산 정상부분에 위치해 있는 맹지임이 확인되고 있으며, 또한 쟁점임야 소재지에서 태어나 현재까지 거주하고 있는 안산시 OO동 O통장(OO동관할) 청구외 OOO(61세)을 방문하여 쟁점임야 일대의 부동산거래시세를 확인한 결과 임야에 대한 거래는 개발제한구역으로 지정되어 있고 매수자가 없어 시세를 알 수가 없고, 농가가 있는 대지에 대한 거래는 최근 평당 10만원 내지 20만원 수준에서 시세가 형성되고 있다고 진술하고 있다. 위의 사실을 종합하여 볼 때, 실지취득가액은 불분명한 반면, 실지양도가액은 9,288,000원으로 확인되므로 처분청이 소득세법시행령 제170조의 규정에 따라 기준시가로 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다. 그러나 실지양도가액을 초과하는 양도차익에 대하여 과세하는 것은 자산의 양도로 인하여 발생한 소득에 과세한다는 양도소득세의 기본적 논리(소득세법 제4조 제1항)에 합당하지 아니할 뿐 아니라 “세법의 해석·적용에 있어서는 과세의 형평과 당해 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당히 침해되지 아니하도록 하여야 한다”(국세기본법 제13조 제1항)는 세법의 기본이념과도 상충한다 할 것인 바, 소득세법 규정상 신고를 아니한 경우에는 기준시가에 의하여 과세할 것이지만, “기준시가”가 일반적으로 부동산의 시가를 나타내는 평균치라 할지라도 간혹 특수한 경우에는 이 기준시가가 부동산의 시가를 제대로 반영하지 못할 가능성을 배제할 수 없는 것이므로 이 건과 같이 기준시가에 의한 양도가액에서 기준시가에 의한 취득가액 등의 필요경비를 공제한 금액이 실지양도가액보다 커서는 안된다고 보는 것이 합리적이라 할 것이다. (대법원 91누360, 91.5.28외 다수, 국심 89서521, 89.6.30 외 다수 같은뜻) 따라서 기준시가에 의한 양도가액(192,414,240원)에서 기준시가에 의한 취득가액 등의 필요경비(120,065,455원)를 공제한 금액 72,348,778원이 실지양도가액 9,288,000원을 초과하므로 양도가액에서 취득가액 등의 필요 경비를 공제한 금액을 9,288,000원으로 하여 양도소득세의 과세표준과 세액을 경정하여야 한다.

• 라. 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.