[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 사실 및 처분개요 청구인은 인천광역시 북구 OO동 OOOOOOO 소재의 OO빌딩(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에서 부동산임대업을 영위하는데, 92년 귀속 종합소득세를 실지조사 신청하였다(청구인은 92년도에 부동산임대업으로부터 38,984,257원 적자가 발생한 것으로 신고하였다). 처분청은 쟁점부동산에 대한 임대보증금 1,098,500,000원을 기준으로 소득세법 제29조 제1항 및 같은 법 시행령 제58조의 규정에 의하여 계산한 금액(이하 “간주임대료”라 한다)을 총수입금액에 산입하여 93.12.21 청구인에게 92년 귀속 종합소득세 36,572,080원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.2.18 심사청구를 거쳐 94.6.10 심판청구를 하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 신축하면서 청구외 OOO, OOO, OOO으로부터 각각 300,000,000원, 40,000,000원, 30,000,000원을, 청구인의 동생인 청구외 OOO 명의로 OO상호신용금고에서 150,000,000원, 청구인의 친구인 청구외 OOO, OOO 명의로 OO은행 OOOOOO 지점에서 각각 10,000,000원을 차입하여 공사비 등을 지급하였고, 임대보증금을 받아 위 차입금을 상환하였으므로 간주임대료 계산시에 차입금 상환에 충당된 금액을 제외하여야 한다.
- 나. 국세청장 의견 청구인은 차입금과 공사비 지급에 관한 내용을 장부에 기록하지 아니하여 차입금의 존재사실을 인정하기 어렵고 임대보증금으로 건축비를 지급한 경우는 차입금을 상환한 경우로 보지 아니하므로 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.
3. 심리 및 판단
- 가. 이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 주장하는 차입금을 임대보증금 등에서 차감하고 간주임대료를 계산할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
- 나. 소득세법 제29조 제1항 및 같은 법 시행령 제58조 제2항에서 거주자가 부동산 등을 임대하고 받은 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액을 제외한다)에서 발생한 수입금액이 그 보증금등에 당해 과세기간 종료일 현재 계약기간 1년의 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액에 미달하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액을 부동산소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다고 규정하고, 같은 법 시행령 제58조 제3항에서 “법 제29조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액은 다음의 산식에 의하여 계산한다. 이 경우 적수의 계산은 매월말 현재의 임대보증금 등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다. (당해 과세기간의 임대보증금 등의 적수 - 임대사업개시후 차입금 상환액의 당해 과세기간중 적수) × 계약기간 1년의 정기예금이자율 × 1/365 - 당해 과세기간의 당해 임대사업에서 발생한 수입이자와 할인료·배당금·신주인수권처분익 및 유가증권처분이익의 합계액”이라고 규정하고 있다.
- 다. 청구인은 89.10.23부터 90.9.1까지 친지인 청구외 OOO으로부터 무이자로 빌린 300,000,000원, 90.6.1 직장동료인 청구외 OOO으로부터 빌린 40,000,000원, 90.7.13 종친인 청구외 OOO으로부터 빌린 30,000,000원과 90.11.26 친지인 청구외 OOO 외 1인 명의로 OO은행에서 대출받은 20,000,000원 및 91.4.2 동생인 청구외 OOO 명의로 OO상호신용금고로부터 대출받은 150,000,000원 계 540,000,000원으로 89.11.3～91.12.16까지 11회에 걸쳐 쟁점부동산의 신축공사비를 지급한 후 쟁점부동산의 임대보증금을 받아 위 차입금을 상환하였다고 주장한다.
- 라. 청구인은 위와 같이 쟁점부동산의 건축비를 평소 친하게 지내던 여러 사람들로부터 이자와 담보없이 차입하여 지급한 후 동 차입금을 임대보증금으로 상환하였다고 주장하고 있으나 사회통념상 아무리 친한 사이라고 하더라도 상당히 고액의 자금을 이자지급·담보제공·상환기간에 대한 구체적인 계약도 없이 상당한 기간동안 차입하였다고 하는 것은 믿기 어렵고, 청구인은 건축비를 지급함에 있어 기한을 정하지 아니하고 수차에 걸쳐 50,000,000원에서 150,000,000원까지 지급하였다고 주장하고 있으나 건축비의 경우 일반적으로 계약금·중도금·잔금으로 3차에 나누어 지급되거나, 완성도를 기준으로 일정한 비율에 따라 지급되거나, 중간지급조건부로 일정한 지급기간을 유지하면서 지급되는 점을 고려하면 청구인의 경우와 같은 거래내용은 극히 이례적인 경우라 할 것이므로 청구인이 이를 구체적으로 입증하여야 할 것임에도 관련 도급계약서나 세금계산서 또는 금융자료를 제시하지 못하고 있다. 또한 청구인은 이 건 부동산 임대사업과 관련한 장부에 차입금의 발생·사용·이자지급·상환에 관한 거래내용을 기재하지 아니하였고, 이러한 장부에 기하여 92년귀속 종합소득세 실지조사를 신청하면서 이 건 부동산임대업으로부터 38,984,257원 적자가 발생한 것으로 신고하였다. 위의 여러 가지 사실 및 정황을 고려하여 볼 때 청구인이 주장하는 차입금은 이 건 임대사업과 관련하여 발생한 진정한 차입금으로 인정하기 어려우며, 따라서 처분청이 임대보증금 1,098,500,000원에 대한 간주임대료를 총수입금액에 산입하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
- 마. 이 건 심판청구는 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.