쟁점부동산 분양시 체결한 분양계약서상의 건물가액을 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부(경정)

[참조결정] 국심1994서1112

[주 문] 수원세무서장이 1993.12.16 청구인에게 경정고지한 부가가치 세 1990년 제1기 7,989,090원, 1990년 제2기분 24,306,150원, 1991년 제1기분 26,047,830원, 1991년 제2기분 19,858,420원, 1992년 제1기분 5,409,490원 1992년 제2기분 42,728,100원은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 경기도 수원시 OO동 OOOOO 대지 1,142.1㎡에 연면적 6,506㎡의 오피스텔(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축하여 토지가액과 건물가액을 구분하여 분양계약을 체결하고 각 과세기간별로 그 분양계약서상의 건물가액을 부가가치세 과세표준(공급가액)으로 신고하였다. 처분청은 청구인이 분양계약서에 구분하여 기재한 토지와 건물가액은 객관적인 기준이 없이 임의적으로 구분한 가액이므로 이를 실거래가액으로 볼 수 없다 하여 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분한 가액을 부가가치세 과세대상인 건물의 공급가액으로 하여 1993.12.16 부가가치세 126,339,080원(1990년 제1기분 7,989,090원, 1990년 제2기분 24,306,150원, 1991년 제1기분 26,047,830원, 1991년 제2기분 19,858,420원, 1992년 제1기분 5,409,490원, 1992년 제2기분 42,728,100원)을 청구인에게 경정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1994.2.14 심사청구를 거쳐 1994.6.9 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 부가가치세 과세대상인 건물과 부가가치세 과세대상이 되지 아니하는 토지를 함께 양도하는 경우 그 건물의 공급가액은 실지거래가액에 의하되 그 가액의 구분이 불분명한 경우에는 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 안분하도록 규정하고 있는 바, 청구인은 토지와 건물가액을 구분하여 매매계약을 체결하여 부가가치세 과세대상인 건물의 실지거래가액이 확인됨에도 불구하고 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 안분하여 부가가치세를 경정하는 것은 부당하다는 주장이다.
• 나. 국세청장 의견 토지와 건물을 함께 공급시 분명한 실지거래가액으로 보는 국세청의 일반적인 과세기준은 매매계약서상의 매매대금이 실지거래금액임이 확인되고, 계약서상에 토지의 가액과 건물의 가액이 구분표시가 되어 있으며, 구분표시된 토지와 건물가액 등이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우를 말하는 바, 쟁점부동산의 분양계약서상 토지의 가액과 건물의 가액은 객관적인 기준없이 임의로 안분한 것으로서 합당한 방법에 의하여 안분한 것으로는 보여지지 아니하므로 처분청이 토지와 건물의 가액 구분이 불분명하다 하여 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 안분 계산하여 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 이 건의 쟁점은 쟁점부동산 분양시 체결한 분양계약서상의 건물가액을 실지거래가액으로 볼 수 있는지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 부가가치세법 시행령 제48조의2 제3항에서 『사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.』고 규정하고 있는 바, 일반적으로 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 동 계약서상에 토지의 가액과 건물의 가액이 구분표시되어 있으며 구분표시된 토지와 건물가액이 당해토지, 건물의 규모와 형태, 이용도와 효용도, 인근 토지 및 건물의 공급가액 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 동 계약서상의 건물가액을 공급가액으로 보아야 하고, 부동산 매매계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액임이 확인되지만 토지와 건물의 가액의 구분이 불분명하거나 그 구분표시된 가액이 당해 토지 및 건물의 규모와 형태, 사회통념 등에 비추어 합당하지 아니한 경우에 부득이 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 의해 안분계산하여야 할 것이다.(동지: 국심 94서1112, 1994.6.3)
• 다. 이 건의 경우 처분청은 매매계약서상에 기재된 총 매매가액은 실지거래가액으로 인정하면서 그 계약서에 구분하여 기재된 토지가액과 건물가액은 객관적 기준없이 구분된 가액이라 하여 이를 인정하지 않고 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분하였으나,

(1) 분양계약서에 의하면 토지와 건물의 면적은 물론 가액 역시 건물에 대한 부가가치세가 구분표시되어 있어 쟁점건물 분양 총대금중 건물공급가액과 토지공급가액의 구분이 분명하고,

(2) 쟁점부동산 건물의 신축에 대한 공사도급계약서상 총 공사대금은 2,900,000,000원(부가가치세 불포함액임)으로 평당 건축비가 1,542,000원인데 비하여 청구인이 신고한 분양계약서상 건물의 평균 평당가액은 2,423,000원으로 청구인의 신고가액이 건물 신축비 보다 57%나 높게 신고되었으며,

(3) 서울특별시 서초구 OO동 OOOO 소재 OO감정평가법인이 1994.9.30 평가(가격시점:1992.11.27)한 쟁점부동산의 토지가액은 2,741,040,000원이며 건물가액은 2,532,414,000원으로 총감정가액(5,273,454,000원) 대비 건물가액의 비율이 48.02%로서 분양계약서상 총분양가액 대비 건물가액의 비율 45.7%와도 비슷한 점등으로 보아 청구인의 신고가액이 부당하게 과소신고된 것이라고는 인정되지 아니한다 하겠다.

(4) 한편 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 건물가액의 비율은 78.2%로서 위 감정서상 건물가액비율 48.02%와는 현저한 차이를 보이고 있을 뿐 아니라, 쟁점토지의 경우 1992년 개별공시지가가 평당 5,289,000원이며 위 감정가액이 평당 7,933,000원에 이르고 있음에도 불구하고 지방세법에 의한 과세시가표준액은 평당 525,000원에 불과하여 지방세법에 의한 과세시가표준액은 부동산의 정상적인 가액이나 시가와는 현저한 차이를 보이고 있음이 확인되는 바, 이 경우 매매계약서상에 기재된 총매매가액은 실지거래가액으로 인정하면서도 합리적이고 분명하게 가액 구분이 된 계약서를 무시하고 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 의하여 부가가치세 과세대상인 건물가액을 안분하는 것이 합리적이라고는 인정되지 아니한다. 따라서 처분청이 분양가액중 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 부가가치세법 시행령 제48조의2 제3항 단서의 규정에 따라 부과한 당초처분은 부당하고 청구주장 이유있다고 판단되어 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.