[요지] 토지와 건물가액을 과세시가표준액의 비율로 안분계산하게 되면 토지가액이 너무 낮게 평가됨에 따라 결국 건물가액이 과다하게 평가되어 비합리적인 결과를 초래하게 됨을 알 수 있는 바 청구주장에 이유있음
[요지] 토지와 건물가액을 과세시가표준액의 비율로 안분계산하게 되면 토지가액이 너무 낮게 평가됨에 따라 결국 건물가액이 과다하게 평가되어 비합리적인 결과를 초래하게 됨을 알 수 있는 바 청구주장에 이유있음
[참조결정] 국심1993전1801
[주 문] 부천세무서장이 93.12.22 청구인에게 한 ’89년 제2기분 부가가치세 51,331,000원의 부과처분은 건물의 양도가액을 271,500,000원으로 하여 당해 과세표준과 세액을 경정하며, 나머지 청구는 기각한다.
[이 유]
1. 사실 및 처분개요 청구인은 88.9.14 취득한 경기도 부천시 OO동 OOOOOO 소재 대지 418.9㎡ 위에 건물 1,196.72㎡(이하 “쟁점건물”이라고 한다)를 88.11.7 건축허가를 받아 89.5.11 준공한 후 위 토지와 건물(이하 “쟁점부동산”이라고 한다)을 89.8.29 매매를 원인으로 하여 89.10.18 청구외 OOO 외 1인에게 양도한 사실이 있다. 처분청은 청구인이 쟁점건물을 89.5.11 준공하여 5개월후인 89.10.18 단기양도한 사실등으로 보아 부동산매매업을 영위한 것으로 인정한 후 쟁점부동산의 실지양도가액은 550,000,000원이나 이중 토지와 건물의 자산별 양도가액이 불분명하다하여 쟁점건물의 양도가액을 과세시가표준액으로 안분계산한 470,534,256원(부가가치세 42,775,841원 포함)으로 결정하여 93.12.22 청구인에게 ’89년 제2기분 부가가치세 51,331,000원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.2.17 심사청구를 거쳐 94.6.3 심판청구를 하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
3. 심리 및 판단
(1) 관계법령 (가) 부가가치세법 제2조 제1항은 “영리목적 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자는 부가가치세를 납부할 의무가 있다”고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제2조 제1항 제4호 단서에서 부동산매매업은 재화를 공급하는 사업으로 보도록 규정하고 있고 같은법시행규칙 제1조 제1항은 “부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위한 것으로 본다”고 규정하고 있다. (나) 부동산매매업을 영위한 것으로 볼 수 있는지의 판단은 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있는지의 여부와 그 규모나 횟수에 비추어 어느 정도의 계속성·반복성을 가지고 있다고 볼 것인지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 결정하여야 할 것이므로, 설사 당해 부동산의 매매가 위 예시적 규정의 요건에 해당되지 아니하는 경우에도 수익을 목적으로 계속성을 가지고 행하여 진 것으로 인정되는 때에는 부동산매매업(주택 신축판매의 경우에는 건설업)으로 보는 것이 타당하다(국심 93전1801, 93.9.28, 국심 92서2908, 92.11.7 외 다수).
(2) 사실관계 (가) 청구인이 쟁점건물을 89.5.11 준공하여 그 부수토지와 함께 89.10.18 단기양도한 사실에 대하여는 다툼이 없다. (나) 청구인은 부동산임대업을 영위할 목적으로 쟁점건물을 신축하였다가 여자문제 등으로 인한 가정불화로 부득이 단기양도하게 되었다고 주장하나 이를 인정할 만한 구체적인 증빙제시가 없는 반면 처분청이 제시한 청구인의 부동산거래에 관한 국세청전산출력자료에 의하면 쟁점건물 이외에도 부천시 남구 OO동 OOOOOO 외 1필지 소재 겸용주택 145.04㎡를 83.4.16 신축하여 84.3.20 단기양도한 사실과 수원시 장안구 OO OOOO 소재 상가건물 798.88㎡를 88.8.30 신축과 동시에 양도한 사실등이 각 확인된다. (다) 위 내용에 의하면 쟁점건물을 부동산임대업에 공할 목적으로 신축하였다는 청구주장은 받아 들이기 어렵고, 단순히 수익을 목적으로 신축·판매하였다고 인정되므로 처분청이 청구인을 부동산매매업자로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 데 잘못이 없다고 판단된다.
(1) 부가가치세법시행령 제48조의2【과세표준의 안분계산】 제3항의 규정에 의하면 “사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다”고 규정하고 있다.
(2) 처분청은 쟁점부동산의 89.9.29 자 검인계약서 및 청구인의 확인서에 근거하여 쟁점부동산의 총 양도가액을 550,000,000원으로 결정하고 동 금액 중 토지와 건물가액의 구분이 불분명하다고 보아 부가가치세법시행령 제48조의2 제3항 단서규정에 의하여 쟁점건물의 공급가액을 과세시가표준액의 비율로 안분계산하였는 바, 처분청이 과세근거로 삼은 위 검인계약서 및 청구인의 확인서 기재내용에 의하면 쟁점부동산을 토지와 건물가액의 구분없이 일괄하여 총 550,000,000원에 양도한 것으로 나타나는데 비하여 청구인이 이 건 불복과정에서 제시한 89.8.29 자 양도계약서에 의하면 토지는 평당 220만원, 건물은 평당 75만원씩 계산하여 총 550,000,000원에 매매한 것으로 나타난다. 살피건대, 첫째, 청구인이 제시한 위 양도계약서는 외관상 사후 임의작성된 것으로는 단정하기 어려운 것인데 동 계약서상 쟁점부동산의 매매대금을 토지는 평당 220만원, 건물은 평당 75만원씩 계산하여 총 550,000,000원으로 약정한 것으로 나타남을 볼 때 위 양도가액 중 토지의 가액은 278,500,000원(126.7평 × 2,200,000원/평)으로 건물의 가액은 271,500,000원(352평 × 750,000원/평)으로 구분할 수가 있고, 둘째, 위 계약서 작성일(89.8.29)로부터 불과 3개월후인 89.11.30 자로 청구외 서울감정평가사 합동사무소 소속 감정평가사 OOO이 조사 작성한 쟁점부동산의 감정평가서 기재에 의하면 쟁점부동산의 가액을 토지 304,121,400원과 건물 227,354,600원 계 531,476,000원으로 감정평가하였음이 확인되는 점에서 위 양도계약서에 기재된 토지와 건물의 평당 매매가액이 부당하다고는 보기 어려운 반면, 셋째, 쟁점부동산의 실지양도가액 550,000,000원을 자산별 과세시가표준액의 비율로 안분하면 토지가액이 79,465,343원, 건물가액이 470,534,256원으로 구분되는데, 이 건 양도당시 토지의 국세청기준시가가 162,536,551원(418.9㎡ × 63,400원/㎡ × 6.12 배)에 이르고 있음을 볼 때 위와 같이 토지와 건물가액을 과세시가표준액의 비율로 안분계산하게 되면 토지가액이 너무 낮게 평가됨에 따라 결국 건물가액이 과다하게 평가되어 비합리적인 결과를 초래하게 됨을 알 수 있는 바, 위 내용을 종합하여 보면 이 건의 경우 청구인이 제시한 89.9.29 자 양도계약서의 신빙성을 인정하여 동 계약서에 기재된 토지와 건물의 평당 매매가액에 따라 총 양도가액 550,000,000원 중 271,500,000원을 쟁점건물의 양도가액으로 봄이 타당하여 이를 다투는 청구주장에 이유있다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.