쟁점주택의 양도에 대하여 청구인이 주장하는 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부(취소)

[주 문] 안양세무서장이 94.1.20 청구인에게 결정고지한 93년 귀속 양 도소득세 4,472,830원은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 사실 및 원처분 개요 청구인은 경기도 안양시 OOO동 OOOOOO 다세대주택 40.10㎡(약12평형)(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 91.3.8 취득하여 93.2.27 양도하고 94.4.20 양도가액을 39,000,000원으로 취득가액을 42,700,000원으로하여 과세표준 확정신고를 한 바 있다. 처분청은 청구인이 신고한 위 실지거래가액이 신빙성이 없다는 이유로 기준시가에 의하여 자산양도차익 결정하여 94.1.20 청구인에게 93년 귀속 양도소득세 4,472,830원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복 94.2.2 심사청구를 거쳐 94.5.27 심판청구를 하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인주장 청구인은 부인의 출산관계로 집이 좁다(12평)고 생각되던차에 장인이 다세대주택은 가지고 있으면 있을수록 손해를 본다고 하여 원매자를 구하던 차에 청구외 OOO가 나타나 91.3.18 42,700,000원에 취득한 쟁점주택을 93.2.27 39,000,000원에 양도하고 94.4.20 과세표준확정신고를 하였음에도 이를 인정하지 아니함은 부당하다면서 위의 실지거래가액을 입증할 수 있는 매매계약서, 거래 상대방의 확인서등을 제시하고 있다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 제시한 쟁점주택 매매계약서와 처분청이 제시한 검인 계약서상 매매가액은 동일한 가액이나, 계약금, 중도금 잔금이 상이하고, 그 지급일자도 상이하여 청구인주장 실지거래가액을 받아들일 수 없고, 또, 청구인이 쟁점주택을 93.2.27 양도하고도 93.3.31 까지 자산양도차익예정신고 및 확정신고한 사실도 없어 청구인주장 실지거래가액을 받아들일 수 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 이건 다툼은 청구인이 주장하는 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정에 의하면, 양도소득 금액을 결정함에 있어서 양도자가 주장하는 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산하기 위하여는, 양도자가 소득세법 제95조에 의한 자산양도차익예정신고시 또는 동법 제100조의 규정에 의한 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도가액을 확인할 수 있는 경우에 한하도록 규정하고 있다.
• 다. 이건의 경우 우선, 처분청의 과세경위 및 청구주장을 보면, 취득시의 매매가액(42,700,000원)에 대하여는 다툼이 없으나 양도시의 매매계약서와 검인계약서 비교, 위 계약서상의 총매매가액은 동일하나, 계약금, 중도금, 잔금과 그 지급시기가 각각 상이하고, 자산양도차익예정신고 한 바 없다는 이유로 기준시가에 의하여 과세한데 대하여 청구인은 양도시 검인계약서는 사법서사가 총매매가액만 정확히 기재하였으나 나머지 지급조건은 임의로 기재한 것이며 실제 총 양도가액은 39,000,000원이라는 주장인 바 이를 살펴보면,

(1) 처분청의 과세기록에 의하면, 청구인이 쟁점주택을 양도하고 93.3.31까지 자산양도차익예정신고나 과세표준확정신고한 바 없다는 이유등으로 청구주장 실지거래가액은 받아들일수 없다고 하였으나, 청구인은 쟁점주택을 93.2.27 양도하고 법정신고기한 이내인 94.4.20 과세표준확정신고한 사실이 양도소득세 과세표준확정신고 및 자진납부계산서에 의하여 확인되어 처분청이 확정신고를 하지 아니하였다고 본 것은 잘못이 있다 할 것이다.

(2) 그러나, 청구인이 94.4.20 과세표준확정신고시 청구인이 제시한 실제 매매계약서와 검인계약서상에 기재된 주요계약내용은 아래표와 같이 총매매대금은 동일한 가액(39,000,000원) 이나 그 지급조건이 서로 상이한 사실을 확인할 수 있다. 단위: 천원 실제매매계약서 검인계약서 지급조건 지급일 금액 지급조건 지급일 금액 계약금 중도금 잔 금 93.1.13 93.2.20 93.2.27 3,000 26,000 10,000 계약금 중도금 잔 금 93.1.22 93.2.10 93.2.22 9,000 10,000 20,000 총매매대금 39,000 총매매대금 39,000

(3) 위 2가지 계약서의 단서조항을 살펴보면, 검인계약서에는 단서조항 (특약조항)이 전혀 기재되어 있지 아니한 반면, 실제매매계약서의 단서조항(1)에서 “매도인은 책임지고 10,000,000원은 은행에서 대출받아 잔금으로 가지고 간다”고 약정하고 (2)에서 “중도금지불시에 이전하여준다, 그리고 매수인 앞으로 융자를 얻어 주기로 한다”라고 약정되고 있고, 또, 매매계약서에는 중개인 청구외 OOO가 기명·날인되어 있는 반면, 검인계약서에는 중개인의 기명·날인도 없고 계약금을 영수하고 날인한 것이 없는 것으로 보아 청구인이 확정신고 제시한 위의 매매계약서가 검인계약서에 비하여 신빙성이 있어 보이고

(4) 당심판소 조사관이 쟁점주택을 매매중개한 안양시 동안구 OOO동 OOOOOOO 소재 OO부동산중개소 (대표 OOO)에 임하여 위 쟁점부동산 매매 당시 부동산중개장부를 위 중개소로부터 징취한 바, 쟁점주택을 청구외 OOO (청구인父: 호적확인)가 40,000,000원에 위 중개소에 매물로 내놓은 사실(일자미상)이 확인되고, 위 부동산중개소 대표 청구외 OOO도 위 주택을 39,000,000원에 청구외 OOO에게 매매중개한 사실을 확인하고 있다. 위 사실을 모두어 볼때, 청구인이 쟁점주택을 42,700,000원에 취득하여 39,000,000에 양도하였다는 주장 신빙성이 있어 보인다 할 것이다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.