판매비와 일반관리비에 계상된 모델하우스 설치비용을 건물의 취득가액으로 추가 인정하고 광고비를 양도비용으로 인정할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 강원도 평창군 도암면 OO리 OOOOOOOO에 OOOO랜드라는 상호의 부동산매매업(오피스텔)을 영위하면서 같은 곳에 오피스텔 255호(이하 오피스텔의 부수토지와 건물을 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 1991년도에 26호를 분양하고 나머지 229호는 1992년도에 분양하였다. 처분청은 쟁점부동산의 분양에 대하여 1991년 귀속분 종합소득세 642,562,950원 및 1992년 귀속분 종합소득세 723,150,950원을 1993.6.16 청구인에게 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1993.8.12 심사청구를 거쳐 1993.12.7 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장

① 1991년도에 청구인이 일부청약자(26인)로부터 분양대금을 수령한 금액 2,279,340,310원에 대하여 처분청에서는 1991년에 잔금이 청산되었고 쟁점부동산에 대한 가사용승인서의 교부일이 1991.12.31 이라는 이유로 상기금액을 1991년 귀속 총수입금액으로 보아 과세하였는 바, 총수입금액의 귀속시기는 쟁점부동산의 최초입주일(가사용입주일: 1992.1.1)로 간주되는 1992년이며,

② 쟁점부동산의 토지를 불하받기 위하여 불하조건으로 강원도 평창군에 기부한 장학기금 500,000,000원이 1989년도 장부상에 영업외 비용으로 계상되어 있는 바, 이를 토지의 취득가액으로 추가인정하여야 하고,

③ 1991년도분 부동산매매차익계산시 쟁점부동산의 건물취득원가를 산정함에 있어 1991.12.31까지 발생한 공사원가만 계상하였으나, 1992년에 발생한 공사비도 건물전체의 공사를 위하여 소요된 비용이므로 이를 건물의 분양비율에 따라 해당년도에 배분하여야 하며,

④ 1989년도부터 1992년도까지 모델하우스공사비용, 전단 등 인쇄비와 신문광고료 등을 지출하고 장부상 판매비와 일반관리비로 계상하였는데 모델하우스공사비는 건물의 취득가액으로 추가인정하고, 광고비 등은 양도비용으로 인정하여야 한다는 주장이다.

• 나. 국세청장 의견

① 부동산매매업자가 건물 등을 신축하여 판매함에 따른 총수입금액의 귀속년도는 잔금청산일, 소유권이전등기일, 입주일 또는 사용일 중 빠른 날이 속하는 연도로 하여야 하므로 쟁점부동산의 경우 잔금이 가사용승인일 이전에 청산되었고, 가사용승인일에 쟁점부동산의 건물은 완공되었으므로 건물의 잔금청산일이 입주일보다 빠른 경우에 해당되므로 쟁점이 된 총수입금액의 귀속시기는 1991년으로 보아야 하고,

② 강원도 평창군에 기부한 장학기금 500,000,000원이 쟁점부동산의 토지를 불하받기 위한 기부금이라고 청구인은 주장하고 있으나 동 기부금이 쟁점토지 불하와 직접 관련되었는지 여부가 불분명하므로 이를 토지의 취득가액으로 인정할 수 없고,

③ 소득세법 제51조 제1항에서 필요경비의 귀속연도는 그 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다고 규정하고 있으므로 1992년도에 확정된 공사원가를 1991년도에 귀속시킬 수는 없다 할 것이며,

④ 양도가액에서 공제할 필요경비로 인정되는 양도비는 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용을 의미하는 바, 청구인이 일반관리비로 계상한 광고선전비에는 모델하우스 공사비용과 전단인쇄, 배포대금도 포함되어 있으며, 위의 광고선전비가 쟁점부동산의 양도에 직접 관련되었는지의 여부가 확인되지 아니하므로 이를 양도비로 인정하지 않은 처분청의 당초처분은 타당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

① 쟁점부동산의 1991년도 매매분에 대한 사업소득의 총수입금액 귀속시기를 매매된 부동산의 잔금청산일(1991년)로 하여야 하는지 또는 최초입주일(1992년)로 하여야 하는지 여부

② 청구법인이 강원도 평창군에 기부한 장학금 500,000,000원을 토지의 취득원가로 계상할 수 있는지 여부

③ 쟁점부동산의 총공사원가를 분양비율에 따라 안분계산하여 각 과세연도의 필요경비로 계산하여야 하는지 여부

④ 판매비와 일반관리비에 계상된 모델하우스 설치비용을 건물의 취득가액으로 추가 인정하고 광고비를 양도비용으로 인정할 수 있는지 여부

• 나. 쟁점①에 대하여 관계법령을 보면 소득세법 제28조 제1항에서 『거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해년도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다.』라고 규정하고 있고, 같은법시행령 제57조 제4항에서 『사업소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 다음 각호에 게기하는 날로 한다.

1. 상품(부동산 매매업의 경우의 부동산을 포함한다)·제품 또는 기타의 생산품(이하 “상품 등”이라 한다)의 판매 그 상품 등을 인도한 날. 다만, 상품 등을 판매하고 인도하지 아니하였거나 제107조의 규정에 의한 인도할 수 있는 상태에 있는 경우에는 인도한 것으로 본다. 2.10 (생략)』이라고 규정하고 있으며, 같은 법 제51조 제1항에서 『거주자의 각 연도의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도는 그 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다.』라고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 『거주자의 각 연도에 있어서 상품(부동산 매매업의 경우의 부동산을 포함한다. 이하 같다)·제품 기타 생산품을 판매함으로 인하여 발생한 판매손익의 귀속연도는 그 상품·제품 기타 생산품을 인도한 날이 속하는 연도로 한다. 다만, 인도는 아니하였으나 대통령령이 정하는 인도할 수 있는 상태에 있는 경우에는 인도할 수 있는 상태에 있는 날이 속하는 연도로 한다.』라고 규정하고 있다. 사실관계를 보면 청구인은 쟁점부동산 중 26호를 1991년에 분양하고 잔금을 포함한 총분양대금 2,279,340,310원을 수령하였으며, 처분청에서는 위의 분양대금을 1991년의 총수입금액으로 보아 이 건 종합소득세를 과세하였음이 본 건 과세기록에 의해 확인되며, 강원도 평창군수의 건축물 가사용승인 공문(평창군 건설 30420-21560)에 의하면 쟁점부동산의 가사용 기간은 1992.1.1～1992.4.30까지 이고 가사용승인일은 1991.12.31로 기록되어 있다. 따라서 청구인은 쟁점부동산의 최초입주일이 1992년 1월 1일이므로 1991년에 분양한 분양대금의 귀속시기는 최초입주일이 속한 사업년도인 1992년이라고 주장하고 있으나, 가사용승인일이 1991.12.31이고 이 날부터는 사실상 입주가 가능하여 인도할 수 있는 상태에 있었음이 인정되고 잔금은 그 이전에 청산되었음이 확인되는 이 건의 경우 전시한 소득세법 제51조에 의거 1991년 분양한 분양대금의 귀속시기는 수입금액이 확정된 연도인 1991년도로 봄이 타당한 것으로 판단된다.

• 다. 쟁점②에 대하여 청구인은 쟁점부동산의 토지를 불하받기 위한 조건으로 강원도 평창군에 장학기금 500,000,000원을 기탁하고 동 금액을 1989년도 영업외 비용으로 계상하였으므로 이를 토지의 취득가액으로 추가인정하여야 한다고 주장하면서 그 증빙으로 제시한 기탁증서를 보면 기탁금액 500,000,000원, 기탁일자 1990.1.4, 기탁자는 청구인 등 4인으로 기재되어 있는 바, 1989년도에 장학금을 기탁하고 같은 해에 영업외비용으로 계상하였다는 청구주장과 그 날짜가 상이하며, 500,000,000원을 기탁하였다는 청구주장 또한 기탁증서상에는 기탁자 4인이 500,000,000원을 기탁한 것으로 되어 있어 청구인이 얼마를 기탁하였는지 조차 알 수 없을 뿐만 아니라 기탁장학금이 토지의 불하조건을 전제로 한 것인지의 여부도 불분명하므로 쟁점부동산의 토지를 불하받는 조건으로 기탁한 장학금 500,000,000원을 취득원가로 인정해 달라는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
• 라. 쟁점③에 대하여 처분청에서는 1990～1991 기간 중 장부상 계상된 공사원가 10,382,953,818원에 1991년 분양면적(1,841.25㎡)으로 안분하여 계산한 금액인 1,076,741,106원을 쟁점부동산의 1991년 귀속 건물취득가액으로 보아 과세한 사실이 이 건 과세기록에 의해 확인되고, 이에 청구인은 쟁점부동산의 건물 마감공사 등을 위하여 1992년에 지출된 공사비용 5,508,327,656원은 건물전체의 공사에 소요된 공통비용이므로 이를 건물의 분양비율에 따라 해당연도에 배분하여 건물의 취득가액을 재계산하여야 한다고 주장하고 있으나, 사용이 가능할 정도의 공사가 완료되어야만 가사용승인을 해주는 것이 일반적인 경우이고 특히 이 건의 경우 가사용승인일(1991.12.31) 이후 준공검사일(1992.2.29)까지 불과 2개월간의 마감공사비(5,508,327,656원)가 1990～1991 기간중 총건물공사비(10,382,953,818원)의 절반을 상회하는 수준이라 이를 납득할 수 없을 뿐만 아니라 설령 위와 같은 공사비가 실제 지급된 것이 사실이라 하더라도 전시한 소득세법 제51조 제1항에서 필요경비의 귀속연도는 그 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다고 규정하고 있으므로 1992년도에 발생된 공사원가를 1991년도에 소급하여 귀속시킬 수는 없을 뿐 아니라 1992년도에 지출되었다는 공사비용에 대한 입증자료도 청구인이 제시하지 못하고 있으므로 이를 다투는 청구주장은 이유없다고 판단된다.
• 마. 쟁점④에 대하여 청구인은 1989～1992 기간 중 모델하우스 설치비용 28,011,700원과 쟁점부동산을 분양하기 위한 광고료(전단 등 인쇄비와 배포비용 및 신문광고료 등) 847,394,175원 등 총 875,405,875원의 광고선전비를 지출하고 이를 장부상 판매비와 일반관리비로 계상하였으므로 모델하우스설치비는 건물 취득원가에 추가계상하고, 광고비는 양도비로 인정하여야 한다고 주장하고 있는 바, 실제 지출된 모델하우스설치비의 경우는 건설원가로 인정할 수 있다 하겠으나(국세청 법인 22601-3356, 1987.12.15) 이 건의 경우 모델하우스 설치공사관련 계약서 및 객관적인 지출관련 증빙자료를 전혀 제시하지 아니하여 설치비용이 지출된 사실여부가 불분명하고, 청구주장 광고비 또한 청구인이 제출한 장부사본에는 판매비와 일반관리비 항목에서 지출된 것으로 기재는 되어 있으나 세금계산서 등 구체적으로 지급사실을 인정할 수 있는 객관적인 증빙자료를 제시하지 아니하여 실제 지급된 금액을 확인할 수 없으므로 청구주장을 인정할 수 없다.
• 바. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 모두 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.