지급이자를 필요경비로 인정해 줄 수 있는지 여부(경정)

[참조결정] 국심1991서1551

[주 문] 성동세무서장이 93.7.16 청구인에게 결정고지한 92년 귀속분 종합소득세 32,979,120원의 부과처분중 임대건물 신축과 관련하여 은행으로부터 차입한 197,600,000원에 대한 해당지급이자는 필요경비에 산입하여 그 과세표준과 세액을 경정하고 나머지는 청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 처분청은 청구인이 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO 소재 대지 297㎡ 및 건물 889.69㎡(이하 “쟁점임대건물”이라 한다)를 신축함에 있어 은행으로부터 타인 명의로 차입한 지급이자를 청구인의 필요경비로 산입하였고 또한 쟁점임대건물 신축자금에 충당된 임대보증금에 대해서도 간주임대료를 계산하여 총수입금액에 산입하여야 함에도 이를 산입치 아니하였으며 청구인 개인용 차량관리유지비 및 운전기사급여도 쟁점임대건물 유지관리와는 무관함에도 이를 필요경비에 산입하였고 건물 수선비도 사실과 다르게 허위로 계상함으로써 청구인의 92년 귀속 총수입금액에 대한 필요경비를 부당하게 과대계상하였다고 인정하여 93.7.16 청구인에게 92년 귀속분 종합소득세 32,979,120원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.8.24 심사청구를 거쳐 93.11.10 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장

(1) 청구인은 쟁점임대건물 시공자인 청구외 OO건설산업(주)와 건물신축공사계약을 체결함에 있어 시공자가 은행으로부터 100,000,000원을 대출 받아 건축자금으로 충당하고 담보제공 및 이자는 청구인이 부담하기로 약정하였고 또한 잔금은 청구외 OOO 명의로 100,000,000원, 청구외 OOO명의로 60,000,000원을 대출받아 시공자에게 지불하였으며 이에 대한 담보 및 이자는 청구인이 부담하였는 바 쟁점건물신축자금으로 소요된 차입금의 실질적인 차입자는 청구인임이 금융자료 등에 의해 충분히 입증되므로 동 차입금이자 16,916,441원은 필요경비에 산입되어야 하고

(2) 청구인은 쟁점부동산 신축대금으로 선수임대보증금 238,000,000원을 충당하였는 바, 이 선수보증금에 대해서는 그 운영내역이 분명하므로 개정전 소득세법기본통칙 3-1-18...29 제2항의 규정에 따라 간주임대료 계상대상이 되지 아니함에도 처분청은 92년 귀속분 소득금액을 계산함에 있어 92.7.25 개정된 기본통칙을 소급하여 적용함은 명백히 부당하며 설사 동 규정을 소급하여 적용한다고 하더라도 소득세법 제29조 제1항에 의거 차입금상환에 충당된 임대보증금액 74,851,261원에 대해서는 간주임대료계산대상에서 제외시켜야 하고

(3) 처분청이 필요경비로서 부인한 급여 및 상여금 10,400,000원은 쟁점건물 관리인인 청구외 OOO의 급여 및 상여금인 바 청구외 OOO은 건물관리 및 차량기사업무도 겸하였으므로 동 금액은 쟁점건물관리와 관련되는 비용일 뿐만 아니라 이에 대해서는 갑근세신고를 하였음에도 청구외 OOO을 청구인의 개인 전속기사로 보아 동 급여 및 상여금을 필요경비로 인정치 아니함은 부당하며 또한 차량유지비 3,077,010원 및 동 감가상각비 7,554,575원과 세금과 공과금 800,000원의 경비는 쟁점건물관리용으로 구입된 차량유지비이므로 필요경비로 인정함이 타당하고 쟁점건물수선비 4,700,000원도 실제 건물수선비로 지출된 금액이므로 이 또한 필요경비로 인정되어야 한다는 주장이다.

• 나. 국세청장 의견

(1) 청구인은 위 차입금이 명의만 다를 뿐 실제 차입자는 청구인이라고 주장하나 동 대출자금은 쟁점건물신축자금이 아닌 위 회사의 운영자금으로 대출된 사실이 확인되고 동 차입금에 대한 지급이자가 청구인의 임대사업과 관련하여 지급하였다는 객관적인 입증자료가 없으므로 이를 청구인의 총수입금액에 대한 필요경비로 인정할 수 없고

(2) 청구인은 위 소득세법기본통칙을 소급하여 적용하였다고 하나 이는 부동산임대업자가 임대보증금 등을 재원으로 하여 부동산투기를 하는 등 바람직하지 못한 행위를 하는 경우가 있어 이를 규제하기 위한 것으로서 쟁점 임대보증금에 대한 간주임대료 19,441,112원의 총수입금액 산입은 쟁점임대건물의 신축년도인 90년도에 쟁점임대보증금을 건물신축공사비로 전액지급한 사실이 확인되므로 소득세법 제29조 및 동법기본통칙 3-1-18...29의 제2항의 규정에 의하여 이 법 시행일 이후 임대보증금과 관련된 금액에 대해 간주임대료를 계산하여 총수입금액에 산입한 것이므로 당초처분은 잘못이 없으며

(3) 위 차량유지비 및 감가상각비, 세금과 공과금은 청구인의 자가용승용차(그랜져 서울 OO OOOOO) 유지 및 관리비로서 동 차량은 청구인의 남편인 청구외 OOO의 출퇴근용으로 주로 이용되었음이 확인되므로 이에 대한 경비를 필요경비로 인정할 수 없으며 동 차량기사인 청구외 OOO에 대한 급여 및 상여금도 쟁점건물관리와는 무관하므로 이를 필요경비로 인정할 수 없고 쟁점 건물수선비도 거래상대방(공급자: OO판금 대표 OOO)에게 확인한 바 거래 사실 없이 허위로 간이세금계산서를 교부한 사실이 확인되므로 이 또한 필요경비로 인정할 수 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

① 쟁점임대부동산 신축자금을 타인명의로 대출받은 은행차입금으로 충당한 경우 그 지급이자를 필요경비로 인정해 줄 수 있는지 여부와

② 선수임대보증금을 건물신축자금으로 충당한 경우 동 보증금에 대해 간주임대료를 계산하여 총수입금액에 산입한 처분의 당부 및

③ 쟁점임대부동산 수선비와 차량유지비, 운전기사급여 등 제비용을 필요경비로 인정해 줄 수 있는지 여부를 가리는데 그 쟁점이 있다.

• 나. 관계법령 소득세법 제31조 제1항의 규정에 의하면 부동산 소득금액·사업소득금액·기타소득금액·양도소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해년도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 한다 라고 규정하고 제3항에서는 필요경비계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다 라고 규정하고 있으며 같은법시행령 제60조 제1항 제7호에서는 사업용자산에 대한 비용 을 제10호에서는 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자 를 규정하고 있다. 한편 소득세법 제29조 제1항의 규정에 의하면 거주자가 부동산(대통령령이 정하는 주택을 제외한다) 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 받은 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액을 제외한다)에서 발생한 수입금액이 그 보증금 등에 금융기관의 이자율을 참작하여 대통령령이 정하는 이자율을 곱하여 산출한 금액에 미달하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액을 부동산소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다 라고 규정하고 있으며 같은법 시행령 제58조 제2항의 규정에 의하면 법 제29조 제1항에서 “대통령령이 정하는 이자율”이라 함은 당해 과세기간 종료일 현재 계약기간 1년의 정기예금이자율(서울특별시에 본점은 둔 시중은행의 이자율을 평균한 것을 말한다. 이하 같다)을 말한다 라고 규정하고 있고, 제3항에서는 법 제29조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액은 다음의 산식에 의하여 계산한다. 이 경우 적수의 계산은 매월말 현재의 임대보증금 등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산 할 수 있다(당해 과세기간의 임대보증금 등의 적수 - 임대사업개시후의 차입금상환액의 당해 과세기간 중 적수) × 계약기간 1년의 정기예금이자율 × 1/365 - 당해 과세기간의 당해 임대사업에서 발생한 수입이자와 할인료·배당금·신주인수권 처분익 및 유가증권처분이익의 합계액 이라고 규정하고 있으며, 제4항에서는 제3항에서 “임대사업개시후의 차입금상환액”이라 함은 임대사업용 고정자산의 취득에 소요된 차입금을 임대보증금 등으로 상환한 금액을 말한다. 이 경우 임대보증금 등을 받은 후 차입금감소액이 있는 때에는 이를 임대보증금 등에서 먼저 상환한 것으로 보며, 차입금을 상환한 후 다시 차입금이 증가한 경우에는 그 증가한 날부터 증가액에 상당하는 금액은 이를 상환하지 아니한 것으로 본다 라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계

(1) 쟁점①에 대하여 본다. 청구인은 쟁점임대건물을 신축함에 있어 그 신축자금중 100,000,000원은 OO은행 OO지점으로부터 쟁점임대건물 시공자인 청구외 OO건설산업(주) 명의로 대출받아 지급하였고 160,000,000원은 OO은행 OO동지점 등으로부터 청구외 OOO 및 청구외 OOO 명의로 대출받아 지급하였고 이에 대한 이자부담은 청구인이 전액 부담하였다고 주장하고 있는 반면, 처분청은 위 차입금의 실질적인 차입자가 청구인이라는 사실과 이에 대한 지급이자가 청구인의 임대사업과 관련하여 지급된 사실에 대한 객관적인 입증자료가 없으므로 이를 청구인의 총수입금액에 대응하는 필요경비로 인정할 수 없다고 하였는 바, 위 차입금의 실질적인 차입자와 이자부담자 및 동 차입자금의 운용현황을 살펴보면 위 차입금중 OO은행 OO지점으로 부터 차입한 100,000,000원은 쟁점임대건물 시공자인 청구외 OO건설산업(주) 명의로 89.10.7 대출을 받아 쟁점임대건물 공사대금으로 지급되었고 동 대출에 따른 담보제공 및 이자는 청구인이 부담한 사실이 쟁점임대건물 신축계약서, 청구인 소유 부동산 등기부등본, 대금영수증 및 금융자료 등에 의하여 확인되고 있으며 또한 위 차입금중 OO은행 OO동지점으로부터 차입한 100,000,000원은 청구외 OOO 명의로 90.4.10 대출받아 은행수수료 등 선이자를 제하고 97,645,974원을 수령하여 동일자로 위 OO건설산업(주)에 쟁점임대건물 공사대금으로 97,600,000원을 지급하였고 동 대출에 따른 담보제공 및 이자는 청구인이 부담한 사실이 OO은행 OO동지점장의 사실확인서 및 등기부등본, 대금영수증, 금융자료에 의해 확인되고 있다. 그렇다면 위 차입금 200,000,000원의 실질적인 차입자는 청구인이고 위 차입금중 197,600,000원은 쟁점임대건물 신축자금으로 충당되었고 그 지급이자도 청구인이 부담한 사실이 확인되는 점을 감안할 때 위 차입금에 대한 92년중 발생한 지급이자는 이 건 부동산소득에 대한 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자로서 92년 귀속 필요경비에 산입함이 타당하다고 판단된다. 따라서 처분청이 이 건 지급이자 전액을 업무무관경비에 해당된다고 하여 필요경비 불산입하여 종합소득세를 부과한 처분은 관련법규 및 사실관계를 간과한 잘못이 있다(국심 91서1551, 91.12.30 동지).

(2) 쟁점②에 대하여 본다. 청구인은 쟁점건물 준공전에 받은 선수임대보증금 238,000,000원은 임차자들로 부터 차입한 차입금이고 이를 쟁점건물 신축대금으로 사용하였으므로 이는 임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액에 해당되므로 간주임대료 계상대상이 아니라고 주장하고 있으며 설사 위 차입금에 대해 간주임대료를 계산하더라도 은행차입금 상환에 충당된 임대보증금 74,851,261원에 대해서는 간주임대료 계상대상에서 제외되어야 한다고 주장하는 바 이에 대한 타당성 여부를 살펴보면 청구인이 쟁점건물 완공전에 임차인들로부터 미리 받은 임대보증금은 건물완공후 임대하기로 하고 미리 받은 것이지 건물완공후 상환을 전제로 한 차입금이라고 볼 수 없으므로 이는 임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액에 해당되지 아니하고 위 선수임대보증금으로 은행차입금을 상환하였다고 주장하는 74,851,261원은 쟁점건물 임대차계약서 내용을 살펴볼 때 쟁점임대건물 준공전인 89년부터 90년 중에 받은 선수임대보증금임이 확인되므로 이 금액이 92년도 차입금으로 상환되었다고 보기에는 시기적으로 일치되지 아니할 뿐 아니라 위 보증금이 직접 차입금상환에 충당되었다고 인정할만한 객관적인 입증자료가 없는 점으로 보아 처분청이 위 선수임대보증금상당액을 차입금상환에 충당된 것으로 보지 아니하고, 간주임대료를 계산한 후 이를 청구인의 92년 귀속분 부동산소득 총수입금액에 산입하여 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

(3) 쟁점③에 대하여 본다. 청구인은 쟁점임대건물 관리인이며 차량기사인 청구외 OOO의 급여 및 상여금 10,400,000원과 차량유지비 3,077,010원, 동 차량감가상각비 7,554,575원, 동 세금과 공과금 800,000원 및 쟁점건물 수선비 4,700,000원은 쟁점부동산 소득을 얻기 위한 필수적인 경비이므로 이를 총수입금액에 대응하는 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하는 바 이에 대하여 그 타당성 여부를 살펴보면 첫째, 급여 및 상여금 10,400,000원을 지급받은 청구외 OOO은 청구인의 자가용운전기사임이 처분청의 조사결과와 청구외 OOO의 자술서에 의해 확인되고 있는 점을 보아 동 급여 및 상여금은 쟁점임대건물유지관리와는 무관한 경비로 보이고 둘째, 차량유지비 및 감가상각비, 세금과 공과금 지출대상인 차량의 용도를 살펴보면 동 차량은 청구인의 개인전용승용차(그랜져 서울 OO OOOO호)로서 청구인의 남편인 청구외 OOO의 출퇴근용으로 주로 사용된 사실이 처분청의 조사결과 및 청구외 OOO의 자술서에 의해 확인되는 바 이는 쟁점임대건물 유지관리와는 무관한 경비이므로 이를 필요경비로 인정키는 어렵다고 판단되며 셋째, 쟁점건물수선비에 대하여 청구인은 동 수선비가 쟁점임대건물관리를 위해 실제로 지출된 수선비라고 하나 처분청의 조사결과에 의하면 청구인이 증빙으로 제시한 간이세금계산서는 허위임이 동 계산서 발행자인 청구외 OO판금 대표 OOO에 의해 확인되므로 이를 필요경비로 인정치 아니한 당초처분은 정당한 것으로 보인다. 따라서 위 필요경비를 업무와 무관한 경비로 보거나 허위로 보아 필요경비 불산입한 당초처분에는 잘못이 없다고 판단된다. 이상을 종합하여 보면 청구주장중 청구인이 쟁점임대건물 신축자금으로 충당한 은행차입금 197,600,000원에 대한 92년중 지급이자는 업무와 관련있는 경비로서 총수입금액에 대응되는 필요경비로 인정함이 타당하고 나머지 부분의 청구주장은 타당성이 없다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호와 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.