[요지] ’87년도 수입금액은 경락대금 으로 하고, 필요경비는 ’84년도 쟁점부동산을 포함한 총 상가건물의 필요경비에 분양예정가액이 그 당시의 총수입금액에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 하는 것이 타당함
[요지] ’87년도 수입금액은 경락대금 으로 하고, 필요경비는 ’84년도 쟁점부동산을 포함한 총 상가건물의 필요경비에 분양예정가액이 그 당시의 총수입금액에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 하는 것이 타당함
[주 문]
1. 노원세무서장이 청구인에게 93.5.16 결정고지한 ’87년도 귀속 종합소득세 378,734,680원 및 동 방위세 75,746,930원(93.9.9 종합소득세 238,145,470원, 방위세 47,629,090원으로경정결정됨)은 서울특별시 영등포구 OOO동 OOOOOOO 소재 상가건물 중 지상1층(대지 87.51㎡ 건물 566.99㎡)의 판매수입금액(593,456,800원)에 대한 필요경비를 491,835,301원으로 하여 재경정 결정하고
2. 나머지 심판청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 영등포구 OOO동 OOOOOOO 소재 대지 992㎡에 상가건물 6,427.29㎡를 신축(84.6.30준공)하여 84년도 중에 분양을 완료한 후 85.5월 ’84년도 귀속 종합소득세 확정신고시에 위 대지 및 상가건물의 분양소득금액을 확정신고 하였으며, 동 신고에 의하여 85.9월 강남세무서장이 실지조사결정을 완료하였으나 87.9월 위 상가건물 중 지상1층(대지 87.51㎡, 건물 566.99㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)이 청구인 명의로 등기되어 있는 상태로 서울지방법원에서 593,456,800원에 경락된데 대하여 처분청은 쟁점부동산이 ’87년도에 매각된 것으로 보아 93.5.16 위 경락대금 전액을 소득금액으로 하여 청구인에게 ’87년도 귀속 종합소득세 378,734,680원 및 동 방위세 75,746,930원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.6.30 심사청구를 하였으며 동심사청구 결정에서 “쟁점부동산에 대한 매출원가를 당초분양시의 대지 및 상가 건물의 총 원가에서 쟁점부동산의 면적에 상당하는 금액(단순평균법에 의하여 계산한 금액)으로 하여 경정하여야 한다”는 결정에 따라 처분청은 쟁점부동산의 매출원가를 213,013,957원으로 하고 기초공제액 300,000원을 차감하여 그 과세표준금액을 380,442,843원으로 하여 93.9.9 청구인의 ’87년도 귀속 종합소득세 및 동 방위세를 각각 238,145,470원 과 47,629,090원으로 경정결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.6.30 심사청구를 거쳐 93.11.2 심판청구를 하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
(1) 청구인은 쟁점부동산을 포함한 상가건물 전체를 83.7월 중순경부터 분양을 시작하여 84.12.31 까지 분양을 완료하고 85.4.30까지 건물관리업을 영위하다가 관리업도 폐업하고, 같은 날짜에 폐업신고를 하였으며, 85.5월 ’84년도 귀속 종합소득세 확정신고를 하여 관할세무서에서 실지조사결정을 받았음에도 불구하고 쟁점부동산이 ’87년도에 경락되었다하여 처분청은 93년 5월에 와서 쟁점부동산의 판매수입금액의 귀속시기를 ’87년도로 보아 종합소득세 등을 과세하였는 바
(2) 청구인은 84.4월 경에 쟁점부동산을 청구외 확인미상(청구인의 잦은이사로 분양계약서 분실)의 5명에게 분양하기로 계약하고 그 당시에 계약금 및 1차중도금을 받았으나 당시의 오일쇼크의 여파로 인하여 미수금이 회수되지 아니하여 미수금을 받기위한 방편으로 쟁점부동산을 담보로 제공하고 청구외 주식회사 OOOO OO를 채무자로 하여 OO은행으로부터 대출을 받아 청구인은 86.1.30 그 분양대금을 전부 영수하였으나 위 분양을 받은 사람들은 즉시 소유권을 이전해가지 아니하고 있던 상태에서 대출금의 상환지연과 연체이자 증가로 결국 87.9.7 쟁점부동산이 경락된 것이므로 청구인에게 ’84년도에 쟁점부동산을 포함하여 상가건물 전체에 대하여 과세한 것을 ’87년도의 귀속으로 다시 과세하는 것은 부당하며,
(3) 만일 처분청의 주장대로 쟁점부동산에 대하여 ’87년도에 판매된 것으로 보아 과세한다고 하더라도 쟁점부동산의 매출원가를 산정함에 있어서 총원가에 쟁점부동산이 전체부동산 중 차지하는 면적비율을 곱하여 산정함으로 말미암아 ’84년도에 상가건물전체의 분양소득금액이 53,064,274원 밖에 안됨에도 불구하고 건물의 일부에 불과한 쟁점부동산에 대하여 ’87년도 귀속으로 과세한 소득금액은 무려 380,442,843원이나 되어 그 소득금액이 부당하게 높게 계상된것이므로 쟁점부동산의 매출원가를 그 면적비율에 의하여 산정할 것이 아니라 분양수입금액에 비례하여 산정하는 연산품원가 계산방법에 의하여 계산한 금액으로 하여야 한다고 주장한다.
(1) 청구인이 쟁점부동산을 포함하여 상가건물 전체를 ’84년도에 분양된 것으로 하여 ’84년도 귀속종합소득세 신고시 제장부 및 증빙서류를 비치기장하여 실지조사 신청하고 주소지 관할 세무서에서 실지조사결정하였음이 결의서에 의하여 확인되나, 청구인이 쟁점부동산을 포함하여 84.4월경에 성명미상의 5인에게 분양하였다는 계약서 및 객관적인 증빙서류의 제시가 없어 이를 입증할 수 없을 뿐만 아니라 쟁점부동산이 청구인 명의로 되어 있다가 87.9.7 경락되어 OO은행에 소유권 이전된 것이므로 쟁점부동산의 경우에는 사업자의 다른 재고 재화와는 달리 추후 분양이 언제든지 가능하다는 측면에서 볼 때 폐업시의 잔존 재화로 보아 과세하기 곤란한 측면이 있으며 사실상 분양가격도 상승하는 추세에 있었으므로 추후 분양이 될때 과세하는 것이 합리적인 측면이 있다 할 것이므로 이 건 ’87년도의 귀속 소득으로 보아 과세한 것은 정당하며
(2) 쟁점부동산의 매출원가는 ’84년도 귀속 종합소득세 신고서에 의하여 확인되므로 이를 근거로 하여 필요경비 인정하여 과세하는 것이 합리적이라고 판단되고, 매출원가를 계산함에 있어서 각 층별로 등급품으로 보아 층별로 원가계산하는 것보다 개별 또는 단순종합 원가 계산방법에 의하여 매출원가를 계산하는 것이 합리적이라고 판단되므로 그 면적비율에 의하여 원가를 계산하는 것이 정당하다는 의견을 제시하고 있다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제51조 제1항의 규정에 의하면 거주자의 각연도의 총수입금액과 필요경비의 귀속년도는 그 총 수입금액과 필요경비가 확정된 연도로 한다고 규정하고 있고, 그 제2항에서는 거주자가 각 연도에 있어서 상품(부동산매매업의 경우에는 부동산을 포함한다), 제품, 기타생산품을 판매함으로 인하여 발생한 판매손익의 귀속년도는 그 상품등을 인도한 날이 속하는 연도로 하도록 하고 있고, 다만 인도는 하지 아니하였으나 대통령령이 정하는 인도할 수 있는 상태에 있는 경우에는 인도할 수 있는 상태에 있는 날이 속하는 사업년도로 한다고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제107조 제3호(87.5.8 삭제전)에서는 부동산매매업자가 부동산을 매매하는 경우에는 계약금이외의 대금의 일부를 영수한 때라고 규정하고 있다.
(2) 소득세법 제31조 제1항에는 부동산 소득금액, 사업소득금액, 기타소득금액, 양도소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총 수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있다.
(1) 이 건 사실관계를 보면 청구인이 쟁점부동산을 포함한 상가건물 6,427.29㎡ 및 대지 992㎡를 ’84년도 중에 분양한 것으로 하여 85.5월 ’84년도 귀속 종합소득세 확정신고를 한 사실을 알 수 있고 그 당시 청구인의 주소지관할 세무서장(강남세무서장)이 85.9월 위 신고내용에 대하여 실지조사 결정한 사실과 쟁점부동산의 등기부등본을 보면 청구인 명의로 등기되어 있다가 87.9.7 청구외 주식회사 OO은행에 경락으로 인하여 소유권 이전된 사실이 확인된다. 한편 청구인은 쟁점부동산이 ’84년도 중에 성명미상의 5명에게 분양되었다고 주장하나 이에 관한 분양계약서나 객관적인 입증자료는 제시된 바 없다.
(2) 관계법령과 위의 사실관계를 종합하여 보면 ’84년도에 시행되던 관계법령에 의하면 부동산 매매업의 경우에는 계약금이외의 대금의 일부를 영수한 때에는 그 날이 속하는 연도가 총수입금액의 귀속년도가 됨을 알 수 있고 쟁점 부동산의 경우에도 청구인의 주장대로 그 당시에 계약금 및 1차 중도금을 받은 것은 청구인의 신고 및 관할세무서의 실지조사 결정을 완료한 사실로 미루어 보아 진실된 것으로 인정된다 하겠으나 쟁점부동산에 대한 분양계약이 1차 중도금 수령 이후 이행되었는지 여부가 불분명하고, 또한 청구인이 주장하는 성명미상의 5명의 피분양자가 쟁점부동산에 대한 소유권을 행사하였는지 여부가 밝혀지지 아니하며 청구인은 쟁점부동산의 당초 분양계약이 해약되거나 취소되지 아니하고 유효하게 이행되었다는 객관적인 입증자료를 전혀 제시하지 못하고 있는데다가 등기부상의 소유권이 계속하여 청구인 명의로 남아 있다가 ’87년에 경락된 사실로 보아 처분청이 이건 ’87년도 귀속으로 청구인에게 종합소득세 등을 과세한 것은 정당하다고 판단된다.
(1) 이건 사실관계를 보면 강남세무서장(그 당시 청구인의 주소지 관할 세무서장)이 85.9월에 실지조사결정한 쟁점부동산을 포함한 총상가건물 및 대지의 분양수입금액 및 이에 대응되는 필요경비를 보면 총 분양수입금액은 2,499,243,949원이고, 필요경비는 2,446,179,675원이며 그 소득금액은 53,064,274원임을 알 수 있고, 청구인이 신고시에 제출한 대차대조표 상의 매출원가는 2,414,686,515원임을 알 수 있다. 처분청은 국세청의 심사결정에 의하여 쟁점부동산의 매출원가를 그 면적비율에 의하여 안분계산한 금액 213,013,957원(토지 매출원가 170,240,721원 = 1,929,822,832원 × 87.51㎡/992㎡, 건물매출원가 42,772,748원 = 484,863,683원 × 566.99㎡/6,427.29㎡)으로 인정하였고, 처분청이 쟁점부동산에 대하여 ’87년도 귀속으로 과세하면서 그 소득금액으로 본 금액은 380,442,843원이며, ’84년도 부가가치세 경정시의 쟁점부동산의 분양수입금액은 분양예정가액인 502,504,544원임이 폐업조사 복명서에 의하여 확인된다.
(2) 위의 사실관계를 중심으로 처분청이 쟁점부동산의 매출원가를 그 면적비율에 의하여 안분계산한 금액 213,013,957원으로 한 것이 정당한 지를 보면 쟁점부동산에 대한 수입금액은 ’87년도의 경락대금이 593,456,800원이고, ’84년도 당시의 분양예정가액은 502,545,544원으로서 그 수입금액증가액은 90,911,256원에 불과하나 처분청이 쟁점부동산에 대하여 ’87년도 귀속으로 과세하면서 그 소득금액으로 본 금액은 380,442,843원임을 알 수 있는 바, 건축물의 매출원가는 면적비율에 의하여 안분계산한 금액으로 하는 것이 일반적이지만 이건의 경우에는 같은년도에 분양이 이루어진 것이 아니고 그 귀속년도가 다른 관계로 쟁점부동산을 포함하여 상가건물 전체에 대하여 ’84년도 귀속으로 과세할 당시에 총 소득금액이 53,064,274원 밖에 되지않는데도 그 상가건물의 일부인 쟁점부동산의 ’87년도 귀속 소득금액은 380,442,843원으로 그 수입금액증가액 90,911,256원을 감안한다고 하더라도 매우 불합리한 결과를 초래하게 되고 이러한 결과를 초래하게된 사유는 층별 분양가액과 분양시기가 일치하지 아니하고 특히 1층의 경우에는 다른층에 비하여 통상적으로 분양가액이 높은데도 불구하고 그 매출원가의 계산시에는 일률적으로 면적비율에 의하여 계산함으로 인하여 나타난 결과이기 때문에 이건의 경우 필요경비를 합리적으로 배분하기 위하여는 쟁점부동산의 매출원가와 기타 필요경비는 ’84년도 당시의 분양수입 금액에 비례하여 계산한 금액을 쟁점부동산의 ’87년도 귀속소득금액 계산시 필요경비로 하는 이른 바 연산품 원가계산방법에 의하는 것이 보다 합리적이고 공평한 방법이라고 판단된다(국심 87중 1753, 87.12.30 동지).
(3) 따라서 쟁점부동산에 대하여 ’87년도의 귀속 소득금액 계산시 수입금액은 경락대금 593,456,800원으로 하고, 필요경비는 ’84년도 귀속 소득금액계산시의 쟁점부동산을 포함한 총 상가건물의 필요경비 2,446,179,675원에 그 당시의 쟁점부동산의 분양예정가액 502,504,544원이 그 당시의 총수입금액 2,499,243,949원에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액 491,835,301원(2,446,179,675 × 502,504,544/2,499,243,949)으로 하는 것이 타당하다고 하겠다. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.