토지가 8년이상 자경농지에 해당되는지 여부(기각)

[참조결정] 국심1989서1078

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 경기도 부천시 OO동 OOOOOO 전 8,317㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 72.7.13 취득한 후 소유하여 오던중 87.8.14 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 청구외 OOOOOOOO OO교회(지분:9/10)와 OOO(1/10)에게 이행할 의무가 있다는 92.3.6자 인천지방법원 판결(91가합22984)에 따라 92.6.29(등기접수일) 소유권이전등기 하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 92.6.29 양도하고 이에대한 자산양도차익예정 및 확정신고를 하지 아니하였다고 보아 취득 및 양도당시 기준시가에 의거 양도차익을 계산하여 93.5.10 청구인에게 92년도분 양도소득세 903,511,410원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.7.8 심사청구를 거쳐 93.10.19 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 첫째, 청구인은 쟁점토지를 매매계약서와 같이 87.8.14 95,980,000원에 청구외 OOOOOOOO OO교회등 2인에게 매매하기로 계약하고 87.11.14 잔금을 수령하였으나 매수자인 청구외 OO교회가 가건물을 건축하여 기도원으로 사용하고자 하였으나 쟁점토지가 산등성에 위치한데다 진입로가 없으므로 사용에 문제가 있을 뿐만 아니라 가건물 신축허가도 받기 어렵게 되어 쟁점토지의 등기이전이 지연되었으며 결국 매수자가 소유권이전등기 청구소송을 제기하여 그 판결에 따라 92.6.29 등기이전하였을 뿐이므로 쟁점토지 양도시기는 잔금청산일인 87.11.14 이라는 주장이다. 국세청장은 청구인이 매수자가 쟁점토지를 취득하여 가건물을 신축하고자 하였으나 토지의 위치가 산등성이고 진입로가 없어 토지사용에 문제가 있고 가건물 신축허가도 득하기 어려워 소유권이전등기가 지연되었다고 하나 매매계약서에 쟁점토지에 대한 건축허가 조건부계약도 되어 있지 아니하고 토지사용문제로 등기이전이 5년간이나 지연되었다는 청구주장은 설득력이 없으며 또한 청구인이 제시한 매매계약서 및 영수증등은 사인간에 작성될 수 있는 문서로서 사실상 87.8.14 작성되었다고 보기는 어려울 뿐만 아니라 87.11.14(잔금지급약정일)에 매매가 이루어졌다고 볼만한 객관적인 증빙(매도용 인감증명서 교부사실, 매매대금 수수에 대한 금융자료등)을 제시하지 못하고 있으므로 단지, 매매계약서사본 및 영수증사본과 청구인이 궐석재판에 의한 판결문 만으로 등기부상 양도일인 92.6.29(등기접수일)을 소급하여 87.11.14 매매대금 95,980,000원에 양도되었다고 보기는 어렵다는 의견이다. 둘째, 청구인은 쟁점토지의 실지양도가액은 95,980,000원인데 기준시가에 의한 양도차익은 1,563,360,019원인 바 기준시가에 의한 양도차익은 실지양도가액을 초과할 수 없으므로 실지양도가액이 과세표준이 되어야 한다는 주장이다. 국세청장은 청구인이 기준시가로 계산한 쟁점토지 양도차익이 매매계약서상 실지양도가액을 초과할 수 없다고 주장하나 첫번째 청구주장에서 살펴본 바와 같이 실지양도가액이 신빙성이 없으므로 청구주장 이유없다는 의견이다. 셋째, 청구인은 쟁점토지는 72.7.13 취득하여 밭으로 사용하다가 75년경에 너무 고지여서 농작물이 경작되지 아니하여 밤나무를 약 150여그구 식목한 후 양도일 현재까지 약 70여그루가 있어 과수원으로 사용하였으므로 쟁점토지는 8년이상 자경농지에 해당된다는 주장이다(심판청구시 처음으로 주장하여 이에대한 국세청장 의견 없음).

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은

① 쟁점토지 양도일을 등기부상 등기접수일인 92.6.29로 보아 과세한 처분의 당부 및

② 이 건의 경우가 기준시가에 의한 쟁점토지 양도차익이 실지양도가액의 범위를 초과하는 경우에 해당되는지 여부와

③ 쟁점토지가 8년이상 자경농지에 해당되는지 여부를 가리는데 있다.

• 나. 위 첫번째 다툼에 대하여 본다. 첫째, 쟁점토지 양도당시(92.6.29) 시행되던 소득세법 제27조 및 제53조 제1항 제1호의 규정에서 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 부터 등기접수일 까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일이 취득 및 양도시기라고 규정하고 있다. 둘째, 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOOOOOOO OO교회 및 OOO에게 매매대금 95,980,000원(87.8.14 계약금 10,000,000원, 87.9.30 중도금 40,000,000원, 87.11.14 잔금 45,980,000원)을 수령하고 매도하였으나 매수자가 토지사용에 문제가 있다고 하여 소유권이전등기를 지연하여오다가 결국 소유권이전등기 청구소송을 제기하여 그 판결에 따라 92.6.29 등기이전 하였을 뿐이므로 쟁점토지 양도시기는 잔금청산일인 87.11.14 이라고 주장하면서 매매계약서 및 영수증 사본과 소유권이전등기 이행판결문(인천지방법원 91가합22984, 92.3.6)을 제시하고 있어 이를 보면

① 매매계약서 및 영수증이 87.8월에 작성되었다고 보기 어려울 뿐만 아니라 매매대금 수수에 대한 객관적인 증빙인 금융자료등이 없는 점

② 부동산매매시 잔금을 수령하면서 매도용 인감증명서를 매수자에게 교부하는 것이 일반적인 관행인 바, 청구인이 매매대금중 잔금을 87.11.14 수령하였다면 그 무렵에 매도용인감증명서를 발급받아 매수자에게 교부하였어야 함에도 이러한 사실이 없을 뿐만 아니라 87년도에 양도가 이루어 졌다면 법정기한 내에 자산양도차익예정 및 확정신고를 하였어야 함에도 이를 이행하지 아니한 점

③ 위 소유권이전등기이행판결이 실체적 진실을 가려 이루어 진 것이 아니라 청구인이 궐석한 상태에서 이루어진 점

④ 매수자가 고가(92년 공사지가: 1,754,887,000원)인 쟁점토지를 87년도에 매수한 후 92년까지 단지 토지사용에 문제가 있다고 하여 소유권이전등기 및 소유권확보를 위한 조치를 전혀 취하지 아니하였다는 것은 사회통념상 납득하기 어려운 점등으로 미루어 보아 처분청이 쟁점토지 양도일을 등기부상 등기접수일인 92.6.29로 보아 과세한 것은 정당하다는 것으로 판단된다.

• 다. 위 두번째 다툼에 대하여 본다. 첫째, 실지거래가액으로 자산양도차익에 대한 양도소득세 과세표준 확정신고등을 하지 아니한 경우나, 자산양도차익을 실지거래가액으로 신고한 경우 양도가액은 확인이 되나 취득가액이 확인되지 아니한 경우(또는 이와 반대의 경우 포함)에는 기준시가로 과세하는 것이 원칙이지만, 실질과세의 원칙상 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액의 범위를 초과할 수는 없는 것으로 해석되고 있다(대법원 87누742, 국심 89서1078). 둘째, 청구인은 기준시가에 의한 쟁점토지 양도차익(1,563,369,019원)이 실지양도가액(95,980,000원)을 초과하므로 부당하다고 주장하나 이 건은 실지거래가액으로 신고한 경우도 아니고 위 첫번째 다툼에 대한 심리에서 살펴본 바와 같이 실지양도가액이 확인되지도 아니한 경우이므로 청구주장 이유 없는 것으로 판단된다.
• 라. 위 세번째 다툼에 대하여 본다. 첫째, 소득세법 제5조 제6호 라목의 규정(88.12.26 개정된 것)에서 양도할 때까지 8년이상 계속하여 자기가 경작한 토지로서 농지세의 과세대상(비과세·감면과 소액부징수의 경우를 포함한다)이 되는 토지중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득은 비과세한다고 규정하고 있다. 둘째, 쟁점토지는 72.7.13 취득하여 밭으로 사용하다가 75년경에 너무 고지여서 농작물이 경작되지 아니하여 밤나무를 약 150여그루 식목한 후 양도일 현재까지 약 70여그루가 있어 과수원으로 사용하였으므로 쟁점토지는 8년이상 자경농지에 해당된다고 막연히 주장만 할 뿐 이를 입증할 만한 증빙(농지세 과세증명원, 인우보증서, 농약 및 비료구입영수증, 현장사진등)을 전혀 제시하지 못하고 있으므로 청구주장 이유없다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.