토지의 양도시기가 언제인지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 강원도 홍천군 홍천읍 O리 OOOO, 대지 241㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 등기부상 85.12.16 취득하여 90.12.29 청구외 OOO에게 양도하고 자산양도차익 예정신고 및 과세표준 확정신고를 하지 않았다. 처분청은 93.5.17 청구인에게 ’90년도분 양도소득세 15,385,450원 및 동 방위세 3,077,090원을 과세하였으며, 그 후 93.8월 토지등급적용의 착오를 발견하고 양도소득세 9,283,790원 및 동 방위세 1,856,750원으로 감액경정 하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.7.15 심사청구를 거쳐 93.10.20에 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가 청구인 주장 청구인은 쟁점토지 매매계약서상 잔금 청산일은 90.5.30이나 청구외 OOO(매수인)이 매매대금 73,000,000원 중에서 금융자료에서 확인되듯이 90.6.30까지 48,000,000원을 지불했으며, 나머지 25,000,000원은 매수인의 자금사정이 여의치 않아 청구인이 쟁점토지를 담보로 OOOO협동조합에서 대출한 25,000,000원의 채무를 매수인이 인수하기로 90.7.1 다시 합의를 본 후 청구인이 기 변제한 19,400,000원을 영수(잔금청산)한 90.7.5 이 실제잔금청산일이며, 90.7.5 잔금을 영수하고도 소유권이전등기가 늦은 것은 청구인이 90.5.1～90.10.31까지 내무부연수원 교육으로 평일을 이용할 수 없었고, 90.11.1부터 수해복구업무를 담당하였던 관계로 시간이 없었고, 매수자 OOO이 속초에 거주했던 관계로 서로 시간을 맞추기가 어려워서 이전등기가 늦어졌을 뿐이고, 잔금 19,400,000원은 현금 및 수표로 받았으나, 세금문제를 예상하지 못했던 관계로 금융자료는 확보할 수 없지만 실제로는 잔금청산일이 90.7.5이므로 양도일을 90.7.5로 하여 과세하여야 한다.

• 나. 국세청장 의견 쟁점토지에 청구인을 채무자로 하여 설정된 근저당설정금액이 사실상 변제되는때가 잔금청산일인바, 청구인이 90.7.5 실제로 잔금청산 되었다고 하면서 제시한 증빙은 매수인의 확인서와 청구인이 대금을 영수했다는 인수증 외에 달리 객관적인 증빙이 없어 신빙성이 없으므로 잔금청산일이 불분명한 이상 처분청이 소유권이전등기접수일인 90.12.29을 양도일로 보아 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도시기가 언제인지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법시행령 제53조 제1항 제1호(89.8.1 개정된 것)에서 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하되 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일, 다만 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계

(1) 등기내용 89.3.17: OOOOOO협동조합이 채권최고액 40,000,000원으로 근저당권설정 90.11.9: 위 근저당권 말소(원인: 90.11.7 해지) 90.12.29: 양수자 명의(OOO)로 소유권이전

(2) OO대출 및 상환내용 일 자 내 용 이자계산기간 대출금잔액 89.3.22 90.6.15 90.6.25 90.7.2 90.11.7 대출금 25,000,000원 원금 10,400,000원 상환 이자지불 원금 9,000,000원 상환 원금 5,600,000원 상환 90.1.1～90.6.15 90.6.16～90.6.30 90.7.1～90.7.2 90.7.3～90.11.7 14,600,000원 5,600,000원

• ㉮ 90.6.15자 원금 10,400,000원, 90.7.2자 원금 9,000,000원은 청구인이 상환하였다고 O술하고 있고 ㉯ 90.11.7자 원금 5,600,000원은 현금으로 입금되어 실지 상환자를 알수 없다고 위 OOOOOO협동조합이 확인하고 있다(대부 930, 3 - 164호, 93.12.15)

(3) 매매대금 수수 내용 90.4.1자 700만원, 90.5.1 자 2,000만원, 90.6.13자 1,200만원, 90.6.25자 500만원, 90.6.30자 400만원 합계 4,800만원의 수수사실은 금융자료에 의거 확인이 되나 나머지 2,500만원에 대해서는 금융자료에 의거 확인이 되지 아니한다.

• 라. 쟁점토지의 양도시기가 언제인지 청구인은 당초 매매계약서 내용을 변경하여 90.7.1 추가 합의서를 작성하여 『매수인은 매매당시의 위 OO채무 2,500만원을 매도인(청구인)으로부터 매수인이 승계하고 잔금을 청산한다고 약정하고, 위 대출금중 매도인(청구인)이 변제한 금액을 물론 나머지 대출잔액과 이자도 매수인이 인수하되 근저당 설정해제는 등기전에 한다고 약정』하였으므로 실질상 잔금청산은 90.6.30 이미 이루어지고 90.7.1 합의하에 90.7.5 청구인이 매수인으로부터 청구인이 OO에 기변제한 1,940만원을 직접 수령함으로써 잔금청산이 이루어O 것이라고 주장하나 첫째, 90.7.1자 추가합의서 작성시 실지 OO채무가 1,460만원인 뿐인데도 이건 양도대금 잔액과 동일한 금액인 대출원금 2,500만원을 인수하기로 약정한점은 납득하기 어렵고, 둘째, 청구인이 90.7.5 매수인으로부터 청구인의 OO 채무 변제금액 1,940만을 돌려 받았다고 하나 이를 뒷받침할만한 자료가 없고, 셋째, 앞에서 본 바와 같이 90.7.1 자 추가합의서에 의하면 OO 채무 2,500만원을 매수인이 인수하기로 약정하였음에도 그 익일인 90.7.2 자 원금 900만원과 2일분 이자를 청구인이 상환한 사실이 있는 바, 청구주장과 같이 90.7.1 양당사자 합의로 잔금청산이 되었다면 구태여 청구인이 매수인을 대신하여 OO채무를 상환해야 할 타당한 이유를 발견할 수 없고 이는 사회통념 및 부동산거래관행에 비추어 보아도 수긍하기 어려워 위 추가합의서가 O정한 것으로 받아들일 수 없고, 넷째, 90.11.7 자 OO채무잔액이 상환되면서 90.11.9 자 근저당권이 말소된 후에야 소유권이전등기가 이루어O 사실등을 미루어 볼 때 이 건 대금청산일은 불분명한 경우에 해당된다고 인정되므로 등기접수일을 양도시기로 본 과세처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.