토지⑤의 지가형성요인이 토지⑥⑦과 유사한 것인지 여부(기각)

[참조결정] 국심1993부0932

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 강동구 O동 OOOOO등 7개필지 토지 5,629㎡(명세는 다음과 같음. 이하 “쟁점토지”라 한다)를 92.5.9 청구외 OOOO은행 OO직원주택조합(이하 “OO주택조합”이라 한다)에 양도하고 쟁점토지①～⑤의 양도에 대해서만 92.6.30 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점토지①～⑤를 나대지로 보아 장기보유특별공제를 배제하고 위 자산양도차익예정신고시 누락된 쟁점토지⑥⑦의 양도차익을 합산하여 93.5.16 양도소득세 482,749,180원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.7.14 심사청구를 거쳐 93.9.22 심판청구를 하였다.

• 쟁점토지 명세 - 소 재 지 지목 면 적 취득일자 양도일자

① 서울 강동구 O동 OOOOO

② 〃 OOOOO

③ 〃 OOOOO

④ 〃 OOOOO

⑤ 〃 OOOOOO

⑥ 〃 OOOOOO

⑦ 〃 OOOOO 전 〃 〃 임야 〃 〃 전 1,074㎡ 2,144㎡ 382㎡ 1,399㎡ 130㎡ 252㎡ 248㎡ 83.5.14 〃 〃 80.8.23 83.4.6 〃 83.5.14 92.5.9 〃 〃 〃 〃 〃 〃 합 계 5,269㎡

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지 ①～⑥은 낮은임야였으나 주위에 도로가 생기면서 토사석이 도로로 유입되는 것을 막기위해 서울시가 급경사면에 약 2m 높이의 옹벽을 구축한 대지보다 10～15m 높은 언덕형상의 토지로서 양도당시 별도의 대지조성사업을 하지 않으면 건축물을 건축할 수 없는 임야 또는 전의 원시 상태였고, 특히 쟁점임야 ④⑤(지목이 임야인 토지)는 대지로 형질변경이 선행되지 않으면 건축허가가 되지 않는다는 강동구청장의 질의회신과 산림을 대지로 전용하는 경우에는 산림법 제20조의3 규정에 의해 산림전용부담금이 부과되는 바, 이 토지를 취득하여 대지로 전용한 OO주택조합에 서울특별시장이 93.1.13 산림전용부담금 461,052,000원을 부과한 점등에 비추어도 청구인은 임야를 양도한 것이 분명하므로 쟁점토지①～⑤를 나대지로 보아 장기보유특별공제를 배제하고 양도소득세를 과세한 처분은 부당하며,

(2) 쟁점토지 ⑥⑦은 사실상 도로로 90년 개별공시지가가 고시되지 않아 쟁점토지⑥⑦과 같은동 OOOOOO소재 토지(쟁점토지⑤)의 개별공시지가를 기준으로 평가하였으나, 토지의 형상이 유사한 같은동 OOOOO소재 토지의 개별공시지가에 의해 쟁점토지⑥⑦의 90년 개별공시지가를 평가하여야 한다는 주장이다.

• 나. 국세청장 의견

(1) 쟁점토지①～⑤는 50m대로(OO대교)변에 위치하는 도시계획상 일반주거지역에 위치하고, 쟁점토지①～③은 지목이 전이나 양도일 현재 농작물을 경작하는 농지가 아니며, 쟁점토지④⑤는 지목은 임야이나 산림이 벌채된 황지상태로 도로측 경사면에 축대가 되어 있음으로 보아 사실상 나대지에 해당하므로 장기보유특별공제를 배제하고 양도소득세를 과세한 처분은 정당하고,

(2) 쟁점토지⑥⑦의 인근유사토지의 표준지가 같은동 OOOOOO(쟁점토지⑤)이고 같은동 OOOOO 소재 토지보다는 쟁점토지⑤가 규모나 지목 및 토지이용상황등 지가형성요인이 쟁점토지⑥⑦과 유사하므로 이 토지의 개별공시지가에 의해 쟁점토지⑥⑦의 90년 개별공시지가를 평가한 것은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

(1) 공부상 지목이 임야 또는 전인 쟁점토지①～⑥을 나대지로 보아 장기보유특별공제를 배제하고 양도소득세를 과세한 처분의 당부와

(2) 사실상 도로로서 90년 개별공시지가가 없는 쟁점토지⑥⑦의 90년 개별공시지가를 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 평가함에 있어 쟁점토지⑤의 지가형성요인이 쟁점토지⑥⑦과 유사한 것인지 여부를 가리는 데 있다.

• 나. 쟁점(1)에 대하여 관련법령 및 사실관계를 본다. 소득세법 제23조 제1항 제1호와 같은조 제2항 본문과 제2호, 그리고 같은법시행령 제46조의3을 종합하여 보면, 토지의 양도로 인하여 발생하는 양도소득금액의 계산에 있어 그 토지의 보유기간이 5년이상 10년 미만인 경우에는 양도차익의 100분의10을, 그리고 그 보유기간이 10년 이상인 경우에는 양도차익의 100분의30을 『장기보유특별공제액』으로 하여 이를 양도차익에서 공제하도록 규정되어 있으나, 그 양도토지가 『나대지』인 경우에는 위 『장기보유특별공제』대상에서 제외하도록 규정되어 있다. 한편, 청구인이 92.5.9 OO주택조합에 양도한 쟁점토지①～⑤는 도시계획상 일반주거지역 내에 있는 토지로서, 청구인이 제시하고 있는 쟁점토지의 양도당시 사진에 의하면 주위의 대지보다 상당히 높은 언덕모양이고, 도로와 접하는 부분에는 약 2m 높이의 옹벽이 구축되어 있으며, 공부상 지목이 田인 쟁점토지①②③은 농작물을 경작하던 농지는 아닌 것으로 보이고, 공부상 지목이 임야인 쟁점토지④⑤는 임목이 전혀 없어 황지상태로 보인다. 청구인은 공부상지목이 田인 쟁점토지①②③에 건축허가를 받기 위해서는 도시계획법 제4조 제1항의 규정에 의해 대지로 형질변경을 하여야 하고, 공부상 지목이 임야인 쟁점토지④⑤는 형질변경은 물론 산림법 제90조의 규정에 의한 산림훼손허가를 추가로 받아야 하며, 산림훼손허가를 받을 때에는 산림법 제20조의3의 규정에 의해 산림전용부담금을 납부하여야 하고 실제로 서울특별시장이 OO주택조합에 93.1.13 위 산림전용부담금을 부과한 점으로 보아 쟁점토지①～⑤는 나대지에 해당되지 않는 토지로서 『장기보유특별공제』대상이라고 주장하고 있다. 그러나 소득세법시행령 제46조의3에서 『장기보유특별공제』대상에서 제외되는 “나대지”라 함은 건축이 가능한 토지임에도 보유만 하고 있는 토지 즉, 토지의 공부상지목에 관계없이 법률상 건축이 가능한 사실상 현황이 나대지인 토지를 말하는 것이고(같은취지: 국심93부932, 93.10.4), 쟁점토지①～⑤의 경우 주위의 토지가 모두 개발되어 아파트, 단독주택, 상가등 건축물이 건축되어 있으며, 도시계획법상 일반주거지역내에 소재하는 토지로서, 특별히 법률에서 건축을 제한하거나 금지하고 있지 않아 일정한 절차를 거치면 건축이 가능한 토지이므로 나대지에 해당한다 할 것이다. 따라서 쟁점①～⑤를 사실상의 나대지로 보아 장기보유특별공제를 배제하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다.
• 다. 쟁점(2)에 대하여 관련법령 및 사실관계를 본다. 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 및 같은법시행규칙 제56조의5 제1항에서 개별공시지가가 없는 토지는 당해토지와 지목, 이용상황등 지가 형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 『지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률』제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의해 평가하도록 규정하고 있다. 청구인은 90년 개별공시지가가 없는 쟁점토지⑥⑦의 90년 개별공시지가를 평가함에 있어 쟁점토지⑥⑦과 같은동 OOOOO토지가 토지의 형상이 유사하므로 이 토지의 개별공시지가를 기준으로 평가해야 한다고 주장하고 있으나, 같은동 OOOOO의 토지는 지목이 대지이고 면적이 크며 양도일 현재 상가등이 건축되어 있는 토지로 지가형성요인이 쟁점토지⑥⑦과 유사하다고 보기 어렵고, 쟁점토지⑥⑦은 쟁점토지①～⑤와 같이 이용될 토지이므로 인접한 쟁점토지⑤와 지가형성요인이 더 유사하다 할 것이다. 그러므로 쟁점토지⑥⑦의 90년 개별공시지가를 쟁점토지⑤의 개별공시지가를 기준으로 비교 평가하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.