부동산매매업자의 부가가치세 과세표준을 경정함에 있어서 일부분 조사된 매매가액을 평균한 가액을 전체의 면적에 곱하여 계산할 수 있는지의 여부(경정)

[주 문] 노원세무서장이 93.4.10 청구인에게 고지한 88년 제2기분 부 가가치세 148,780,760원은 실지분양금액을 재조사하여 경정한

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 노원구 OO동 OOO에 상업용건물 1동(이하 “쟁점상가”라 한다)을 신축하여 88년 제2기(88.7.1～88.12.31)중에 분양하고 그 분양대금 1,346,772,000원에 대한 부가가치세를 신고납부하였다. 처분청은 위 분양대금을 인정하지 않고 분양대금을 2,339,852,480원으로 보아 93.4.10 부가가치세 148,780,760원을 경정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.5.31 심사청구를 거쳐 93.8.21 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 부동산의 가액은 일반상품의 가액과는 달리 위치등에 따라 천차만별의 가격을 형성하고 있음에도, 처분청이 쟁점상가의 극히 일부분에 불과한 매매실례가격과 탐문에 의한 가격을 기준으로 부동산매매업의 수입금액을 추계결정하였던 바, 이 방법은 부가가치세법 제69조에서 규정하고 있는 추계방법에 없는 방법이므로 대법원 90누6682(91.2.26)호의 판결요지에 따라 당초 처분은 부당하다는 주장이다. 국세청장은 처분청이 분양판매당시의 인근부동산중개업자 및 분양매수자들로부터 탐문조사한 가액과 청구인이 분양한 이후 6개월 뒤 거래된 매매가액등을 근거로 하여 과세하였으므로 당초처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 이 건의 쟁점은 부동산매매업자의 부가가치세 과세표준을 경정함에 있어서 일부분 조사된 매매가액을 평균한 가액을 전체의 면적에 곱하여 계산할 수 있는지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 이 건 관련법령을 살펴본다.

(1) 부가가치세법 제13조 제1항에서 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액으로 한다라고 규정하고, 제1호에 “금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가”로 하도록 하고 제2호～제4호의 경우에는 재화 또는 용역의 시가로 하도록 규정하고 있으며, 동법시행령 제50조 제1항에서 법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 사업자와 특수관계 있는 자외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 한다라고 규정하고 있다.

(2) 동법 제21조 제2항에서 “과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 경정하는 경우에는 세금계산서, 장부 기타의 증빙을 근거로 하여 경정하여야 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 추계경정 할 수 있다.”라고 규정하며 추계경정사유를 구체적으로 열거하고 있으며, 동법시행령 제69조 제1항에서 법 제21조 제2항 단서에 규정하는 추계경정은 다음 각호에 게기하는 방법중 가장 적당하다고 인정되는 방법에 의한다라고 규정하고 그 방법을 6호까지 열거하고 있다.

• 다. 이 건 상가의 분양에 대하여 청구인이 처분청에 신고한 분양금액과 처분청이 결정한 분양금액이 아래와 같이 상이하게 나타난다. (단위: 원) 층 별 청구인이 신고한 금 액 처분청의 결정금액 지하1층 지하1층 2〃 3〃 4〃 5～6〃 227,916,000 441,825,000 177,152,000 132,864,000 110,720,000 256,295,000 612,967,428 615,000,000 253,595,064 243,606,000 214,683,988 400,000,000 계 1,346,772,000 2,339,852,480 처분청이 제시한 “조사복명서”에 의하여 처분청이 결정한 위 분양금액의 산출근거를 살펴보면, 지상4층의 분양금액은 4층에 소재하는 총 4개 점포 전체에 대하여 실지거래가액을 확인하여 그 금액으로 결정하였으나, 지상1층 및 5～6층의 분양금액은 인근복덕방에서 탐문에 의하여 조사된 가액(1층은 평당 6백만원, 5～6층은 전체 4억원)을 기준으로 결정하였고, 지하1층의 분양금액은 지하에 있는 총 30개 점포(175.37평)중 5개 점포(27.55평)의 실지거래가액을 확인하여 평균한 가액(평당 3,495,281원)을 지하1층의 면적(175.37평)에 곱하여 결정하였으며, 나머지 지상2～3층의 분양금액도 일부분(2층 4개 점포중 2개, 3층 4개 점포중 1개)의실지거래가액을 확인하여 각층의 면적에 곱하여 계산하였음이 확인된다.
• 라. 위에서 살펴본 바와같이 처분청은 쟁점상가 전체면적중 일부(약 34%)에 대하여만 실거래가액을 확인하고 나머지는 인근부동산중개인등에게 탐문하여 조사한 가액등을 기준으로 분양금액을 산출하였음이 확인되는 바, 이러한 탐문조사가액등을 실제분양가액으로 볼 수 있는지의 여부를 살펴보기 위하여 조사결정에 이용된 구체적인 증빙(매매계약서, 거래상대방 확인서, 부동산중개인의 확인서등)을 제시하도록 처분청에 요구하였으나, 처분청이 이들을 제시하지 못하고 있어 처분청이 확정신고내용에 탈루가 있음을 확인하고 쟁점상가의 실제매출가액에 의하여 경정결정한 것이라고 보기 어려운 반면, 한편으로 처분청이 탐문조사에 의하여 유추한 가액을 실제분양가액으로 하여 부가가치세 과세표준을 경정한 것을 세금계산서, 장부 및 제증빙이 허위임이 명백하여 법에 규정한 방법에 의하여 추계결정한 것으로도 볼 수 없으므로 청구인이 주장하는 바와같이 추계조사방법의 타당성 여부를 가릴 대상은 아니라고 인정된다.
• 마. 따라서 이 건은 실지조사에 의하여 과세표준과 납부세액을 경정하는 경우에 해당하는 것으로 보이며, 그러하다면 세금계산서, 장부 기타의 증빙을 근거로 하여 과세표준을 경정하여야 함에도 처분청이 부분조사 및 탐문에 의한 가액만을 근거로 과세표준과 납부세액을 경정한 것은 당초조사의 미진으로 근거에 의한 적법한 경정이 이루어졌다고 볼 수 없으며 장부, 증빙등이 허위임이 명백하여 추계결정대상인 경우라면 법에 규정한 방법에 의하여 경정결정하여야 하므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.