인근복덕방을 상대로 한 조사가액보다 낮다하여 양도차익을 기준시가로 결정한 처분이 정당한지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOOOO 소재 대지 86㎡, 건물 69.67㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 87.11.27 취득하여 92.12.29 양도하고 실지거래가액에 의하여 취득가액을 34,500,000원, 양도가액을 60,000,000원으로 하여 93.1.30 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 양도가액이 조사한 가액과 현격한 차이가 있다 하여 신고한 가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 결정하여 93.4.16 92년귀속 양도소득세 13,018,200원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.5.10 심사청구를 거쳐 93.8.16 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 처분청이 청구인이 신고한 내용을 조사결정함에 있어 청구인이 쟁점주택을 양도하게 된 사정, 양도당시의 부동산매매동향 및 거래상대방에 대한 거래가액의 조사결과등을 종합하여 판단하였어야 하나 인근 복덕방에 문의한 예상매매가액 및 감정가액만을 토대로 하여 공정과세위원회의 심의를 필했다는 이유로 청구인이 신고한 양도가액을 부인하고 기준시가로 결정고지 하였음은 부당하다는 주장이다. 국세청장은 쟁점토지의 양도시 시세를 인근부동산 중개업소를 상대로 조사한 가액과 92.11.14 현재 쟁점주택의 감정가액이 청구인이 양도가액이라고 신고한 금액과 현격한 차이가 있어 청구인의 신고내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점주택을 양도하고 신고한 양도가액이 감정가액 및 인근복덕방을 상대로 한 조사가액보다 낮다하여 양도차익을 기준시가로 결정한 처분이 정당한지를 가리는데 있다.
• 나. 법령관계 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항은 대통령령이 정하는 경우를 제외하고는 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 계산하도록 규정하고 있고, 동법시행령 제170조 제4항 제3호에서 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 계산할 수 있다라고 규정하고 있다.
• 다. 신고한 양도가액이 신빙성이 인정되는지 여부 먼저 관련사실을 보면

① 청구인은 청구주장에 대한 입증으로 쟁점주택의 매수자인 OOO과 체결한 매매계약서(매매대금 60,000,000원) 및 동인의 인감이 날인된 거래사실 확인서를 제시하면서, 가정불화 및 병원비등으로 많은 채무를 지게되어 부득이 쟁점주택을 양도하게 되었고, 복덕방을 통하여 매매를 할 경우 쟁점주택의 위치가 나빠 싼값에 양도할 수 밖에 없어 청구인의 사촌동생인 OOO에게 60,000,000원에 양도하였다고 주장하고 있으며,

② 처분청이 이 건과 관련하여 쟁점주택의 인근 부동산중개업소를 대상으로 쟁점주택의 양도일 현재 시세를 조사한 바에 의하면 OO부동산으로부터는 100,000,000원～110,000,000원으로, OO부동산으로부터는 95,000,000원～105,000,000원으로 조사되었고, 또한 담보목적으로 OOOOO협동조합이 OO감정평가사무소에 의뢰하여 92.11.4 현재로 감정평가한 결과인, 감정평가서에 의하면 쟁점주택을 102,436,100원으로 평가한 것으로 나타나며,

③ 쟁점주택의 양도일 현재 쟁점주택부속토지는 공시지가로, 건물은 지방세법상의 과세시가표준액으로 평가하면 94,051,360원으로 계산된다. 이상에서 본 바와 같이, 청구인은 쟁점주택의 양도가액이 60,000,000원이라는 입증으로 매매계약서, 매수자의 확인서를 제출하고 있으나 실제 수령금액을 입증할 수 있는 금융증빙이나, 청구인이 쟁점주택을 시세에 비하여 현저히 저렴하게 양도할 수 밖에 없었던 특별한 사정이 있었음을 입증하지 못하고 있고, 양도하기 1개월 15일전의 감정가격, 양도당시의 기준시가등이 최저 94,051,360원에서 최고 110,000,000원에 이르고 있는 점 등으로 미루어 청구인이 주장하는 거래가액을 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다고 판단된다. 따라서 처분청이 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우로 보아 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정에 의하여 기준시가로 양도차익을 결정하여 과세한 이 건 처분은 정당하다. 이상과 같은 사유로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.