부동산의 매매행위를 부동산매매업을 영위한 것으로 볼 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 88.5.14 취득한 인천직할시 남구 OO동 OOOOOO 대지 330㎡ 및 지상 여관건물 911.53㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 88.10.13 전라남도 여천군 소라면 OO리 산 OOO 임야 38,953㎡와 교환한 사실이 있다. 처분청은 위 부동산거래를 부동산매매업으로 보아 93.2.16 청구인에게 88년도분 종합소득세 23,469,760원 및 동 방위세 4,693,950원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.4.10 심사청구를 거쳐 93.7.20 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 음식점을 영위하다가 이를 정리하고 여관업으로 전환하기 위하여 쟁점부동산을 취득하였으나, 수입금액저조 및 자금사정 악화로 경영이 어려워 부득이 양도할 수 밖에 없던차에 교환조건이 적정한 임야와 교환하게 되었고, 주택을 취득하여 거주하다가 양도한 사실과 농지를 취득하여 경작하고 있는 사실 이외에는 부동산취득 및 양도는 이 건 1회뿐이므로 부동산매매업으로 본 이 건 과세처분은 부당하다는 주장이다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산을 취득하여 5개월만에 여관업과 전혀 무관한 지방의 임야와 교환한 사실, 쟁점부동산 이외에도 80년이후 여러차례(4회) 부동산을 취득 및 양도한 사실로 미루어 볼 때, 쟁점부동산의 취득 및 교환을 부동산매매업으로 본 처분은 타당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 이 건 심판청구의 쟁점은 쟁점부동산의 매매행위를 부동산매매업을 영위한 것으로 볼 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제20조 제1항 제8호 및 같은법시행령 제36조 제3호에서 소득세의 과세소득이 되는 사업소득에 부동산매매업을 규정하고 있고,

(2) 부가가치세법 시행규칙 제1조 제1항에서 『부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다』고 규정하고 있다.

(3) 부동산매매로 인한 소득이 소득세법상의 사업소득에 속하는 것인가 또는 양도소득세의 과세대상이 될 뿐인가의 여부는 그 매매가 수익을 목적으로 하고 그 규모, 회수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있다고 볼 것인지등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 가려져야 할 것이다. (동지: 대법원 83누66, 84.9.11 외 다수)

• 다. 사실관계

(1) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 88.5.14 청구인이 취득(원인: 88.5.14 매매)하였고, 88.10.13 청구외 피송자를 권리자로 하여 소유권이 전담보가등기가 설정되었다가 88.12.28 청구외 OOO 명의로 소유권이전되었다.

(2) 전라남도 여천군 소라면 OO리 산 OOO 소재 임야의 등기부등본에 의하면 88.10.20 청구인은 청구외 OOO으로부터 취득(원인: 88.9.30 매매)하여 현재도 소유하고 있다.

(3) 처분청의 이 건 결정결의서에 의하면 쟁점부동산은 교환으로 양도되었기 양도가액 확인 불가능하여 수입금액은 기준시가에 의하여 결정하였다.

• 라. 쟁점부동산 매매행위를 부동산매매업을 영위한 것으로 볼 수 있는지 여부 청구인은 여관업으로 전환하기 위하여 쟁점부동산을 부득이 교환조건이 적정한 임야와 교환한 것일 뿐이라고 주장하고 있으나

(1) 쟁점부동산 매수후 청구인이 직접 여관업을 운영한 사실은 없다.

(2) 쟁점부동산을 88.5.14 취득하여 약 5개월후에 교환방식으로 매도하고 전라남도 여천군 소재 임야를 취득하였다.

(3) 청구인 주장에 의하면 쟁점부동산의 취득에 소요된 실지자금은 20,000,000원(신용금고대출금 150,000,000원, 여관임대보증금 80,000,000원 공제)이고 교환으로 취득했다는 위 임야의 가액도 20,000,000원이 된다.

(4) 위 사실과 법령규정을 종합해 볼 때 청구인은 처음부터 쟁점부동산을 매매목적으로 매수한 것으로 보이고 교환으로 취득한 임야도 실수요목적으로 매수한 것이라고 보기 어려우므로 쟁점부동산 매매행위는 수익을 목적으로 행하여 진 것으로 인정된다. 그렇다면 쟁점부동산의 매매행위를 부동산매매업으로 영위한 것으로 보아 종합소득세를 과세한 것은 적법하다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.