9.5.25 자 거래가 유상양도에 해당하는지 여부(취소)

[주 문] 의정부세무서장이 93.1.16 청구인에 결정고지한 ’91년도귀속분 양도소득세 143,955,540원의 처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 경기도 연천군 OO읍 OO리 OOOOO 소재 대지 1,989평 및 OOO 소재 전 OOO.7평인 2필지 2,401.7평(이하 “쟁점토지”라 한다)을 등기부상 매매를 원인으로 하여 91.5.25 청구외 OOO에게 양도하였다가 다시 매매를 원인으로 하여 92.2.27 위 OOO로부터 취득한 바 있다. 처분청이 위 91.5.25 자 거래를 유상양도로 보아 93.1.16 청구인에게 ’91년도 귀속분 양도소득세 143,955,540원을 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 93.3.16 심사청구를 거쳐 93.6.22 심판청구를 하였다.

2. 청구주장과 국세청장 의견

• 가. 청구주장 재단법인 OOOOO유아원을 운영하고 있는 청구인은 91.5.25 청구외 OOO와 4필지 2,822.7평(청구인 소유 2필지 2,401.7평과 유아원소유 2필지 421평)을 평당 600,000원에 거래하기로 하되 계약금조로 계약당일 112,000,000원을 수수하고 중도금조로 유아원건물 1동 및 주택건물 1동을 매수인의 부담으로 신축하고 그리고 잔금조로는 위 지상에 신축할 아파트 분양대금에서 수수하기로 한 매매계약을 체결하는 한편, 계약당일 위 계약금을 지급받음과 동시에 계약서상의 약정에 따라 위 OOO에게 등기관련서류를 넘겨주었는데 이를 기화로 OOO가 계약당일인 91.5.25 등기이전과 동시에 근저당설정하여 400,000,000원의 사채를 차입한 외에 또한 중도금지급조건을 미행할 뿐만 아니라 아파트분양사업도 사업성이 없어 포기함에 따라 OOO와 당초 매매계약을 합의해제하고 92.2.27 이를 환원받으면서 단지 등기편의상 매매를 원인으로 한 것 뿐인데도 이 건 91.5.25 자 거래를 유상양도로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 매도대금 중 영수한 금액을 매수인(OOO)에게 반환한 사실을 입증할 수 있는 금융자료를 제시하지 못하고 있는 한 청구주장을 사실로 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단 이 건은 91.5.25 자 거래가 유상양도에 해당하는지를 가리는 데 그 쟁점이 있다.

• 가. 관련법령 소득세법 제4조 제1항 및 제3항에 의하면 양도소득은 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득으로 하되, 여기서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록 등에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있다. 한편, 국세기본법 제14조 제2항 및 소득세법 제7조 제2항을 모아보면 소득에 관한 규정은 그 명칭여하에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다고 규정하고 있다.
• 나. 사실관계

(1) 청구인과 청구외 OOO 사이에 91.5.25 체결한 매매계약서를 보면 이들은 쟁점토지 2필지를 포함한 연접된 4필지인 경기도 연천군 OO읍 OO리 OOOOO, OOOOO, OOOOO 및 OOOOO 소재 2,822.7평을 평당 600,000원에 거래하기로 하면서 아래 조항의 계약을 체결한 사실이 있다. (아 래) 제1조: 매수인은 매도인에게 다음과 같이 매매대금을 지불한다.

○ 계약금: 112,000,000원을 계약당시 매수인이 지불하고 매도인은 소유권이전에 필요한 서류를 계약과 동시에 상호교환한다.

○ 중도금: OOO유아원건물 100평 규모와 단독주택 1동(공사금액은 설계도에 의거 쌍방합의 결정)은 설계·건축허가·시공·준공까지 매도인의 요구대로 매수인이 책임시공한다.

○ 잔금: 계약일로부터 2년이내 지불함을 원칙으로 하되 건축물의 사전분양시 분양금의 50% 범위내에서 선급할 수 있다. 제2조: 토지대장에 명시된 OOOOO 전 1,989평, OOO 전 OOO.7평, OOOOO 대지 21평 및 OOOOO 대지 400평 합계 4필지 2,822.7평 중 실지매매평수는 지적 측량후 분할된 평수로 계산한다(단, 어린이공원지정용지, 도로지정용지중 100평 및 청구인 단독주택 대지 250평등은 대금총액에서 제외한다) 제5조: 매도인은 매도인에게 가등기를 계약과 동시에 이행해 주기로 한다.

(2) 그런데 청구외 OOO는 위 계약당일(91.5.25) 넘겨받은 등기관련서류를 수단삼아 91.5.25 그의 명의로 소유권이전등기를 경료하는 동시에 동일자로 채권최고액 600,000,000원의 근저당을 설정하여 근저당권자(OOO, OOO)로부터 400,000,000원을 차용한 사실이 발단이 되어 이들 사이에 분쟁이 벌어졌는데 그 과정을 살펴보면, 첫째, 청구외 OOO는 쟁점토지에 대하여 청구인 앞으로 가등기를 해주지 않았고 중도금 및 잔금이 지급되지 않은 상태에서 계약체결한 날인 91.5.25 바로 소유권이전등기함과 동시에 근저당설정한 사실에 대하여 청구인으로부터 항의를 받자 91.6.1 청구인에게 500,000,000원을 지불하겠다는 각서를 제출한 바 있고, 둘째, 청구인은 위 재산을 보전할 목적으로 위 지불각서등에 근거하여 서울지방법원으로부터 매수인의 처분행위를 금지케 하는 가처분결정을 받아 91.6.12 처(OOO) 명의로 가처분등기를 경료한 사실이 있고, 셋째, 쟁점토지는 92.2.27 청구인에게 환원되었는데 청구외 OOO는 93.4.28 자 확인서에서 『..... 또한 계약금지급과 동시에 소유권이전등기를 하였고 이를 담보로 건축비에 필요한 자금 4억원을 차입하였습니다. 중도금의 계약조건중 주택 1동 건축이행을 못한 상태에서 아파트 분양사업이 사업성이 없어서 포기하고 매도인과 당초계약을 합의해제하기로 하여 소유권이전에 필요한 서류를 92년 2월중에 넘겨주었습니다』라고 밝히고 있고, 넷째, 청구인은 쟁점토지를 매수할 능력이 없는 OOO가 OO신문사 기자겸 OOOOO회사 주주를 사칭하여 사기 매매계약을 체결하고 위 토지에 대한 소유권이 없음에도 등기상의 소유권 취득을 기화로 근저당설정하여 빌린 사채 400,000,000원에서 계약금 112,000,000원을 제외한 288,000,000원을 편취·착복하였다는 이유를 들어 93.6.24 OOO를 사기·횡령죄로 서울지검에 고발한 바, 위 서울지검은 93.9.25 OOO를 특정범죄가중처벌법위반으로 구속·기소중에 있고, 다섯째, 한편 이 건 근저당권자들이 청구인 앞으로 환원등기(92.2.27)된 다음인 93.4.7 쟁점토지에 대한 임의경매를 신청하자 청구인은 93.6.3 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO 소재 OOOO주식회사에 매도한 쟁점토지 매매대금(1,180,000,000원중 수령한 540,000,000원)을 재원으로 하여 위 사채원금 400,000,000원 및 동 이자 140,000,000원을 변제한 사실이 영수증 및 금융자료등에 나타나 있고, 위 근저당은 93.6.4 에 그리고 임의경매는 93.6.15 에 각각 말소된 사실이 나타나 있다.

(3) 한편, 위 91.5.25 자 매매계약에 기인한 대금수수관계를 보면 계약금은 전시에서 밝힌 바와 같이 112,000,000원이 지급된 것으로 보이나, 중도금 중 주택건물신축비는 건축허가일이 93.6.23 인 관계로 전혀 지급되지 않았으며 유아원건물신축비는 건축허가일이 91.8.20 인점 및 당초계약을 건물미완성상태에서 합의해제하였다고 OOO가 전시에서 밝힌 점 등을 감안하면 유아원건물신축에만 어느 정도의 건축비가 지급된 것으로 보이며(OOO는 검찰에서 80,000,000원의 건축비를 시공업자에게 지급한 것으로 진술하였다 하나 구체적인 사실은 확인되지 않고 있음), 잔금은 전혀 지급되지 않았음이 확인되고 있다.

• 다. 이상의 법령과 사실관계를 모아보면 매매계약과 동시에 이전등기된 이 건은 그 매매대금중 계약금 112,000,000원 및 중도금 일부만이 지급된 상태에서 소유권이 92.2.27 원소유자인 청구인에게 되돌려졌을 뿐만 아니라, 청구인이 매수인(OOO)을 위하여 대위 변제한 근저당 사채원리금 540,000,000원(원금 400,000,000원 및 동이자 140,000,000원)중 그 이자 140,000,000원만해도 위 계약금수령액(112,000,000원)을 초과하고 있고, 또한 매수인도 당초계약을 해지하기로 하고 소유권이전에 필요한 서류를 청구인에게 넘겨주었다고 확인하고 있음을 볼 때 위 92.2.27 자 환원등기는 비록 그 등기원인이 매매라 하더라도 이는 등기편의상 취한 형식에 불과할 뿐 그 실질은 사기로 인한 피해를 막기 위하여 소유권을 원상 회복한 것으로 보는 것이 상당하다 할 것이고 그렇다면 91.5.25 자 거래를 유상양도로 보는 것은 부당하다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.