다가구주택을 양도하는 경우 비과세되는 세대주택의 부 수토지를 얼마로 볼 것인지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 88.11.2 취득한 서울특별시 도봉구 O동 OOOOOO, 주택(대지 172㎡, 건물 88.76㎡ 이하 “구주택”이라 한다)을 멸실(91.8.5)하고, 그 지상에 6가구분 다가구주택 1동(대지 172㎡, 건물 288.99㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 재건축(91.9.10)하여 거주하다가 92.3.31 양도한 사실이 있다. 처분청은 쟁점주택중 일부인 61.47㎡와 부수되는 토지 36.58㎡는 청구인과 그 가족이 구주택과 통산하여 3년이상 거주하였다 하여 소득세법시행령 제15조 제1항에 의거 비과세되는 1세대1주택으로 인정하였으나, 임대에 공한 5가구분 주택 227.52㎡ 과 그 부수되는 토지 135.42㎡(동법시행령 제15조 제4항에 의거 전체토지 면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 주택에 부수되는 토지 36.58㎡를 계산한 후 이를 전체 토지면적 172㎡에서 제외한 면적임)는 주택이외의 다른 목적의 건물로 보아 93.1.16 청구인에게 ’92년 과세기간분 양도소득세 27,668,120원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.3.15 심사청구를 거쳐 93.6.22 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 (청구1) 쟁점주택은 일반단독주택과 마찬가지로 구분소유 및 분양을 할 수 없는 다가구주택으로서 구주택과 통산하여 3년이상 거주하였으므로 소득세법 제5조 제6호 (자)목에 의거, 비과세되는 1세대1주택으로 보아야 한다. (청구2) 비과세되는 1세대1주택의 부수토지는 청구인이 거주에 공한 건물면적의 5배(61.47㎡ × 5 = 307.35㎡)로 하여야 하므로 전체토지면적(172㎡)을 1세대1주택의 부수토지로 보아(172㎡≪307.35㎡) 소득세법 제5조 제6호 (자)목에 의거 비과세되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견

① (청구1)에 대하여 쟁점주택은 임대목적으로 건축된 다가구주택으로서 타인에게 임대에 공한 면적이 청구인과 세대원이 주거용으로 사용하던 면적보다 크므로 임대에 공한 부분을 다른 목적의 건물에 해당하는 것으로 보아 1세대1주택의 비과세 적용을 배제한 당초처분 정당하다.

② (청구2)에 대하여 이 건의 경우 쟁점주택은 주택면적이 주택이외의 면적보다 작은 것으로 나타나고 있는 바, 처분청이 소득세법시행령 제15조 제4항에 의거, 주택의 부수토지를 계산하여 전체토지 면적에서 주택의 부수토지를 제외한 토지에 대하여 과세한 원처분 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 (쟁점1) 다가구주택의 임대부분을 주택이외의 다른 목적의 건물로 보아 비과세배제한 처분의 당부와 (쟁점2) 다가구주택을 양도하는 경우 비과세되는 1세대1주택의 부수토지를 얼마로 볼 것이냐 여부에 있다.
• 나. 쟁점1에 대하여 본다.

(1) 관련법령 ㉮ 소득세법 제5조 【비과세소득】제6호 (자)목에서 비과세되는 소득으로 『대통령령이 정하는 1세대1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득』을 규정하고 있고, 동법시행령 제15조 제3항에서 『주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일지번상에 주택과 다른목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니한다』고 규정하고 있다. ㉯ 위 소득세법시행령 제15조 제3항 규정의 취지는 1동의 건물에 소유자가 주거용에 공하는 부분과 그렇지 않는 부분이 있는 경우 소유자가 주거용에 공하는 부분이 크면 그 전부를 주택으로 보아 1가구 1주택의 면세를 적용하지만 비주거용 부분이 주거용 부분보다 크거나 꼭같은 경우에 그 부분은 1가구 1주택의 면세혜택을 줄 수 없다는 뜻으로 풀이하여야 할 것이고, 거기서 주택이라고 하는 것은 양도자와 그 가족이 거주용으로 사용하는 공간을 말한다고 보아야 하고, 사람의 주거에 공하는 공간이라도 타인에게 임대하는 것을 목적으로 하는 것은 “다른목적의 건물”이라고 풀이하여야 할 것이다.(대법원 88누1004, 89.2.28 동지)

(2) 임대에 공한 주택부분이 비과세되는 1세대1주택의 범위에 포함될 수 있는지 여부 청구인은 쟁점주택이 구분소유 및 분양을 할 수 없는 다가구주택으로서 일반 단독주택과 같으므로 1세대 1주택으로 보아 비과세되어야 한다고 주장하고 있으나, 이 건의 경우 청구인과 그 가족이 주거용으로 쓰던 부분은 지상 2층 B가구 61.47㎡로서 임대에 공한 부분인 5가구분 227.52㎡ 보다 작으므로 위 법령 규정에 의하여 청구인과 그 가족이 주거용으로 사용하는 부분은 비과세되는 1세대1주택에 해당되지만 타인에게 임대한 부분은 면세대상에 해당될 수 없다고 판단된다. 이 부분 청구주장 이유없다.

• 다. 쟁점2에 대하여 본다.

(1) 관련법령 소득세법시행령 제15조 【1세대1주택의 범위】제4항에서 『제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다』고 규정하고 있다.

(2) 다가구주택 양도의 경우 비과세되는 주택의 부수토지 범위계산 방법 이 건 비과세되는 1세대1주택의 부수토지 범위는 위 소득세법시행령 제15조 제4항에 의거 전체토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것이 합당함에도 이 건 전체토지 면적 172㎡는 청구인이 주거용으로 사용한 건물면적 61.47㎡의 5배(61.47㎡×5배 = 307.35㎡)내이므로 비과세되어야 한다는 청구주장은 법리오해의 잘못이 있다. 이 부분 청구주장 역시 이유없다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.