청구인이 신고한 아파트의 양도가액(25,000,000원)과 취득가액(25,000,000원)을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부(취소)

[주 문] 성수세무서장이 93.1.16 청구인에게 한 92년도 귀속분 양도소 득세 4,891,740원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 인천직할시 남동구 OO동 OO OOOOO OOOO OOOO(15평형, 건물 49.45㎡, 대지 68.13㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 90.7.4 청구외 OOO으로부터 취득하여 92.3.9 청구외 OOO에게 양도하고 92.11.30 실지거래가액(취득가액 25,000,000원, 양도가액 25,000,000원)에 대한 증빙서류를 첨부하여 양도소득 과세표준확정신고 및 자진납부계산서를 처분청에 제출하였다.(접수번호 제8592호, 92.11.30) 처분청은 청구인이 신고한 위 실지거래가액에 대하여 양도가액의 경우 기준시가(건물은 지방세법상의 과세시가표준액으로 하고 대지는 공시지가로 하여 합산한 금액임)에 미달되고, 취득가액의 경우 계약서상의 계약금, 중도금 잔액으로 기재된 금액의 합계액이 매매대금 기재액과 일치하지 아니한다는 이유로 신빙성이 없는 것으로 본 후 기준시가(취득가액 23,196,332원, 양도가액 31,909,948원)에 의하여 양도차익을 계산, 93.1.16 청구인에게 92년도 귀속분 양도소득세 4,891,740원을 부과처분 하였다. 청구인은 이에 불복, 93.3.8 이의신청을 하여 93.4.12 그 결정서를 받고 다시 93.5.10 심사청구를 하여 93.6.18 심사결정서를 받은 후 93.6.22 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구 주장 처분청은 청구인의 신고에 대하여 양도금액이 기준시가에도 미달되고, 취득금액도 계약서상 기재된 계약금(2,000,000원), 중도금(5,000,000원), 잔금(17,000,000원)의 합계액(24,000,000원으로 계산됨)이 매매대금으로 기재된 금액(25,000,000원)과 상이하다 하여 계약서를 신빙성이 없는 것으로 본 후 기준시가로 과세하였으나 양도가액은 25,000,000원이 실지거래가액이고, 한편 취득가액은 계약서상 잔금이 17,000,000원으로 착오기재되었으나 18,000,000원을 수수함으로써 그 매매대금 기재액(25,000,000원)과 부합되는 거래를 하였으므로 이 건은 실지거래가액으로 과세되어야 하며, 기준시가로 과세한 처분은 부당하다는 청구주장이다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점아파트의 양도가액으로 신고한 25,000,000원은 양도당시의 기준시가 31,909,948원과 현저한 차이가 있고 취득가액에 대한 증빙으로 제시한 검인계약서를 보면 계약금 2,000,000원, 중도금 5,000,000원, 잔금 17,000,000원으로 기재되어 있어 합계액이 24,000,000원인데도 매매총액이 25,000,000원으로 기재되어 있어 동 계약서가 진실된 것으로 보여지지 아니하는 바, 청구인의 신고내용을 신빙성이 없다고 보아 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단 이 사건은 청구인이 신고한 쟁점아파트의 양도가액(25,000,000원)과 취득가액(25,000,000원)을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부에 다툼이 있다 하겠다. 먼저 소득세법 제23조 제4항 제1호와 제45조 제1항 제1호 (가)목, 동법 시행령 제170조 제4항 제3호 및 동법시행규칙 제82조의 2 제4항에 의하면, 부동산의 경우 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고시나 과세표준 확정신고기간이전에 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래 가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하게 되어있다.

• 가. 양도가액에 대하여 본다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점아파트의 양도가액(25,000,000원)이 기준시가(31,909,948원:건물은 지방세법상의 과세시가표준액 3,295,000원으로 하고 부속토지인 대지는 공시지가 28,614,948원으로 하여 합산한 금액임)에 미달된다는 이유로 이를 신빙성 없는 것으로 보고 부인하였으나 당해 신고가액이 실지거래가액인지 여부를 판단함에 있어서는 양도자산의 종류(양도대상자산이 건물인지 토지인지, 또는 둘다 대상이라면 어느 것이 주된 대상인지 등)와 거래당시의 부동산 시세도 고려하고 또 거래상대방에 조회하는 등의 조사과정을 거쳐 판단함이 타당하며, 또한 아파트를 거래함에 있어서는 그 부속토지보다는 건물부분이 거래의 주된 대상이고 중요한 부분임에도 불구하고 위에서 본 바와같이 토지분 기준시가는 28,614,948원인 반면 건물분 기준시가는 3,295,000원으로 되어 있어 실제적인 거래에 있어서의 가격구성내용과는 거리가 있는 기준시가와 단순비교하여 그에 미달한다는 이유만으로 신고가액을 신빙성이 없는 것으로 보아 부인하였음은 타당한 것으로 인정되지 아니하는 한편

① 쟁점아파트에 대하여 청구인과 청구외 OOO간에 92.2.15 체결된 부동산 매매계약서(검인계약서)에 의하면 매매대금이 25,000,000원으로 되어 있고,

② 쟁점아파트를 청구인으로부터 취득한 청구외 OOO은 그 취득가액이 25,000,000원임을 인감증명 첨부하여 확인하고 있을 뿐만 아니라 당심의 조회(국심 46830-3137, 93.9.1)에 대하여도 같은 내용을 회신하고 있으며(당심 접수 제3944호, 93.9.11),

③ 쟁점아파트의 인근에서 부동산중개업소를 경영하는 청구외 OOO(OO부동산, 허가번호 3335-84, 인천직할시 남동구 OO동 OO OOO OO OOOO OOO)은 92.2.15 쟁점부동산을 25,000,000원에 중개하였음을 확인하고 있고,

④ 쟁점아파트의 인근에 거주하는 청구외 OOO(OOOOOOOOOOOOOO, 인천직할시 남동구 OO동 OO OOOOO OOOO OOOO)와 OOO(OOOOOOOOOOOOOO, 동소 OOOOO OOOO OOOO) 및 OOO(OOOOOOOOOOOOOO, 동소 OOOOO OOOO OOOO)은 92년 2, 3월경 쟁점아파트와 같은 평형의 아파트 거래시세가 2,500～2,600만원이었음을 인감증명 첨부하여 확인하고 있으며,

⑤ 인근에 소재하는 아파트로서 쟁점아파트(1층 15평형)와 유사한 평형에 대한 국세청의 92년도분 아파트 기준시가를 보면, OO동 OO아파트 16평형 20,000,000원, OO동 OO아파트 17평형 20,000,000원, OO동 OO아파트 17평형 22,500,000원, OO동 OO아파트 16평형 18,000,000원으로 각각 확인되고,

⑥ 국세청장이 쟁점아파트에 대하여 93.2.1 고시한 아파트 기준시가가 19,000,000원에 불과한 바(93.2.1 전에서는 쟁점아파트에 대하여 고시한 아파트 기준시가가 없었음), 이상내용을 종합하여 볼 때, 처분청이 계산한 기준시가 31,909,948원은 쟁점아파트의 시세와 부합되지 아니하고 청구인이 쟁점아파트의 양도가액으로 신고한 25,000,000원이 실지거래가액으로 인정된다 하겠다.(국심81서 1025, 81.12.28. 대법원 91누5983, 91.9.10 참조)

• 나. 취득가액에 대하여 본다. 처분청은 청구인이 제출한 취득시의 부동산매매계약서(검인계약서)에 의하면 매매대금이 25,000,000원으로 기재되어 있는 한편, 계약금 2,000,000원, 중도금 5,000,000원, 잔금 17,000,000원으로 기재되어 있어 매매대금기재액(25,000,000원)과 계약금, 중도금, 잔금기재액의 합계액(24,000,000원으로 계산됨)이 일치하지 아니한다 하여 동 계약서를 진실되지 아니한 것으로 보아 부인하였으나,

① 청구인이 청구외 OOO에게 쟁점아파트의 취득대금을 지급하고 수령한 영수증에 의하면 90.6.21 계약금이 2,000,000원, 90.6.20 중도금이 5,000,000원으로 되어 있고 90.7.5에 잔금을 17,000,000원이 아닌 18,000,000원을 수수한 것으로 되어 있어 그 합계액이 25,000,000원으로서 남동구청장의 검인을 받은 매매계약서상의 매매대금기재액(25,000,000원)과 일치하고,

② 쟁점아파트를 청구인에게 매도한 청구외 OOO은 그 양도가액이 25,000,000원(계약금 2,000,000원, 중도금 5,000,000원, 잔금 18,000,000원)임을 인감증명 첨부하여 확인하고 있을 뿐만 아니라 당심의 조회에 대하여도(국심 4683-3006, 93.8.21) 같은 내용을 회신하고 있으며(당심 접수 제3940호, 93.9.11),

③ 쟁점아파트의 인근에서 부동산 중개업소를 경영하는 청구외 OOO(OO부동산, 허가번호 3335-199, 인천직할시 남동구 OO동 OOOOO)은 90.6.2 쟁점아파트를 25,000,000원에 중개하였음을 확인하고 있고,

④ 인근에 소재하는 아파트로서 쟁점아파트와 유사한 평형에 대한 아파트의 기준시가를 보면 90년도에도 위 “가⑤”에서 본 92년도의 기준시가와 같은 금액으로서 과거 2년동안 기준시가의 변동이 전혀 없었음이 확인되는 바, 이상내용을 종합하여 볼 때, 위 청구인이 제시한 매매계약서는 당초 거래시 작성된 실지계약서이고 쟁점아파트의 취득가액은 25,000,000원으로 인정된다 하겠다. 따라서 쟁점아파트의 실지양도가액 및 실지취득가액은 각각 25,000,000원으로 인정되는 바, 이와같이 실지거래가액을 주장하며 본건 처분의 취소를 구하는 청구주장은 이유있는 반면 처분청이 청구인 신고 가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 부당한 것으로 판단된다. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.