토지의 실지양도가액이 얼마인지의 여부(경정)

[주 문] 송파세무서장이 93.1.16 청구인에게 고지한 89년도 귀속분 양도소득세 96,598,990원 및 동 방위세 19,319,790원의 처분은 서울 송파구 OO동 OOOO 소재 대지 237.2㎡의 양도가액을 118,300,000원으로 하여 이를 경정한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 서울 송파구 OO동 OOOO 소재 대지 237.2㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 88.12.21 서울특별시장으로부터 74,880,000원에 취득하여 89.4.11 청구외 OOO 및 OOO에게 양도하였다. 이에 대하여 처분청은 쟁점토지에 대한 청구인의 실지양도가액을 210,000,000원으로 하여 93.1.16 청구인에게 89년도 귀속분 양도소득세 96,598,990원 및 동 방위세 19,319,790원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.2.18 심사청구를 거쳐 93.6.9 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 처분청은 청구인으로부터 쟁점토지를 취득한 청구외 OOO 및 OOO이 쟁점토지의 지상에 다세대주택을 신축·양도하고 이에 대한 종합소득세 신고시 제출한 재무제표 및 매매계약서에 의하여 쟁점토지의 실지양도가액을 210,000,000원으로 결정하였는 바, 이는 처분청이 청구인에게 쟁점토지의 매매가액에 대한 소명할 기회를 주지않고 청구외 OOO 및 OOO의 종합소득세 신고내용 및 허위 매매계약서상 매매가액을 일방적으로 인정한 것이라고 하겠으며, 청구인은 위 OOO 및 OOO이 그들의 종합소득세 신고시 제출한 매매계약서를 작성한 사실이 전혀 없으며, 청구인이 쟁점토지를 위 OOO 및 OOO에게 양도할 당시에 작성한 실지매매계약서상 양도가액은 118,300,000원이므로 이를 기준으로 쟁점토지의 양도소득세를 과세하여야 한다는 주장이다.
• 나. 국세청장 의견 처분청이 쟁점토지의 실지양도가액으로 인정한 210,000,000원은 청구외 OOO 및 OOO의 종합소득세 실지조사 결정시 동인의 기장내용 및 매매계약서에 의거 인정한 가액으로 명백한 객관적 증빙등에 의하여 위 OOO 및 OOO의 쟁점토지에 대한 취득가액이 달리 결정되기 이전에는 이를 양도당시의 실지거래가액으로 보아야 할 것인 바, 청구인은 청구인이 주장하는 쟁점토지의 매매계약서만 제시하고 있을 뿐 청구인이 주장하는 양도가액이 양도당시의 실지거래가액임을 입증할 수 있는 다른 명백하고 객관적인 증빙등을 제시하지 못하고 있으므로 청구인의 주장을 사실로 받아 들이기 어렵다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점토지의 실지양도가액이 얼마인지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 구 소득세법(82.12.21 법률 제3576호) 제23조 제4항 및 제45조 제1항의 규정에 의하면 양도가액 및 취득가액은 그 자산의 취득 및 양도당시의 기준시가에 의한다고 규정하면서 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의하는 것으로 규정하고 있다. 그리고 구 소득세법시행령(82.12.31 대통령령 제10977호) 제170조 제1항에서는 법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제4항 제1호 및 제2호에서는 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우로 국가·지방자치단체 기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우와 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우로 규정하고 있으며, 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제5호에서는 부동산을 취득하여 1년 이내 양도한 때를 국세청장이 지정하는 거래에 해당하는 것으로 규정하고 있다. 한편, 구소득세법시행령(82.12.31 대통령령 제10977호) 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에서는 제170조 제1항 단서의 경우에는 양도 또는 취득당시의 실지거래가액에 인근지역의 지가상승율을 감안하여 재무부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액으로 한다고 규정하고 있다.
• 다. 심리 및 판단

(1) 이 건은 청구인이 쟁점토지를 서울특별시장으로부터 취득한 후 1년이내에 양도한 경우로서 앞의 법령규정에서 살펴본 바와 같이 그 취득 및 양도가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의하여 과세하여야 할 것이며, 취득가액 또는 양도가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 구 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 다목 및 같은 법 시행규칙 제56조의5 제5항의 규정에 의한 환산가액에 의하여야 할 것이다.

(2) 이 건 사실관계에 대하여 살펴본다. 청구인이 쟁점토지를 88.12.21 서울특별시장으로부터 74,880,000원에 취득한 사실은 관련서류에 의거 확인되며, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으므로 그 심리를 생략한다. 쟁점토지의 양도가액에 대하여 살펴본다. 처분청은 청구인으로부터 쟁점토지를 취득한 청구외 OOO 및 OOO이 쟁점토지상에 다세대주택을 신축·양도하고 이에 대한 종합소득세 신고시 제출한 매매계약서(이하 “OOO등 제출매매계약서”라 한다) 및 재무제표에 의하여 쟁점토지의 실지양도가액을 210,000,000원으로 인정하였으나, 청구인이 제시한 쟁점토지의 양도에 관한 매매계약서를 보면 그 매매대금이 118,300,000원(89.3.8 계약금 7,000,000원, 89.3.27 중도금 53,000,000원, 89.4.10 잔금 58,300,000원)으로 되어 있으며, 그 소개인이 청구외 OOO 및 OOO임을 알 수 있는 바, 위 OOO 및 OOO의 거래사실확인서(인감증명 첨부)에 의하면 청구인이 쟁점토지를 청구외 OOO 및 OOO에게 118,300,000원에 양도한 것으로 확인되고 있다. 그리고 청구인이 쟁점토지를 양도할 당시인 89.4월 현재의 쟁점토지에 대한 국세청 기준시가를 보면 76,787,570원이며, 89.4.1 현재의 한국감정원의 토지지가 조사표상 OO동 주택지가격을 보면 ’상’급에 속하는 택지가격이 ㎡당 453,000원으로 이를 쟁점토지의 면적(237.2㎡)에 적용하여 보면 그 가액이 107,451,600원이며, ‘중’급에 속하는 ㎡당 택지가격 363,000원을 쟁점토지의 면적에 적용하여 보면 그 가액이 86,103,600원인 바, 청구인이 주장하는 쟁점토지의 양도가액이 이들 가액과 보다 비슷함을 알 수 있다. 또한 청구외 OOO의 확인서(인감증명 첨부)에 의하면 위 OOO 및 OOO에 대한 종합소득세의 부담을 줄이기 위하여 쟁점토지의 취득원가를 과대계상할 목적으로 실제 매매계약서가 있음에도 불구하고 청구외 OOO 임의로 매매가액을 210,000,000원으로 기재한 허위의 매매계약서를 작성하여 처분청에 제출한 사실이 확인되고 있으며, 쟁점토지를 청구인으로부터 취득한 청구외 OOO의 확인서 및 청구외 OOO의 확인서(인감증명 첨부)에 의하면 청구인이 쟁점토지를 위 OOO 및 OOO에게 118,300,000원에 양도한 것으로 확인되고 있다.

(3) 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 않는 경우에는 앞에서 살펴본 구 소득세법시행령 제170조 제1항 및 제4항, 같은 법 시행령 제115조 제1항 제1호 다목 및 같은 법 시행규칙 제56조의5 제5항의 규정에 의하여 취득당시의 실지거래가액을 기준으로 그 양도가액을 환산하는 것이 타당할 것이다. 이 건의 경우 양도당시의 실지거래가액이 금융자료 등에 의거 명백히 확인되는 것은 아니지만, 쟁점토지를 청구인으로부터 취득한 청구외 OOO 및 OOO의 거래사실확인서에 의하면 청구인이 쟁점토지를 양도한 가액이 118,300,000원으로 확인되고 있는 점, 또한 청구외 OOO의 확인서에 의하면 처분청이 쟁점토지에 대한 양도가액의 근거로 삼고 있는 OOO 등 제출매매계약서(매매대금 등 기재사항 포함)가 위 OOO에 의해 허위로 작성되었음이 확인되고 있는 점, 기타 청구인이 제시하고 있는 매매계약서 및 중개인의 거래사실확인서, 한국감정원의 토지지가조사표 등을 종합하여 볼 때, 쟁점토지의 실지양도가액은 118,300,000원으로 인정되므로 이 건 쟁점토지에 대한 양도소득세를 과세함에 있어서는 그 양도가액을 118,300,000원으로 하여 과세하는 것이 타당한 것으로 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.