기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과한 것으로 보아 그 양도차익으로 할 수 있는지의 여부(경정)

[참조결정] 국심1983서0609

[주 문]

1. 송파세무서장이 93.1.16 청구인에게 결정고지한 양도소득세118,929,260원의 처분은 양도차익을 120,000,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 기각한다.

[이 유]

1. 원처분의 개요 청구인은 OO직할시 남구 OO동 OOOOO 소재 대지 658.4㎡를 83.11.14 취득하여 91.9.20 양도한 후 92.5.30 양도소득 과세표준확정신고를 이행한 사실이 있다. 처분청은 청구인이 주장하고 있는 취득가액은 시세보다 높은 금액이며 양도가액은 개별공시지가의 35%의 수준이라 하여 청구인이 주장하고 있는 실지거래가액을 신빙성이 없는 것으로 보고 기준시가에 의하여 취득 및 양도가액을 결정하여 93.1.16 청구인에게 91년귀속 양도소득세 118,929,260원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.3.15 심사청구를 거쳐 93.6.7 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 위 토지를 청구외 OOO으로부터 대물변제조로 100,000,000원에 취득한 후 인근토지 소유자 2인과 함께 주식회사 OO건설과 아파트 건설 계약을 체결하였으나 동 건설회사의 사전분양 및 자금난 등으로 준공이 안된 상태에서 분양계약자들이 입주하게 되었으며 이 후 준공검사 및 보존등기도 할 수 없게되자 입주자들이 농성을 하는 등 민원이 발생하게 되었고 청구인으로서도 위 토지에 대한 권리행사를 할 수 없어 부득이 120,000,000원에 양도하였으므로 이를 취득 및 양도가액으로 결정하여야 하며 설사 증빙미비로 인하여 위 취득가액이 인정되지 아니한다하여도 양도가액은 사실이므로 기준시가에 의한 양도차익(217,962,501원)이 실지양도가액을 초과할 수는 없다는 대법원판례등에 따라 양도차익을 120,000,000원으로 하여야 한다는 주장이다. 국세청장은 청구인이 위 부동산을 100,000,000원에 취득하여 120,000,000원에 양도하였다는 주장만 하고 있을 뿐, 이를 입증할 수 있는 객관적인 입증자료를 제시하고 있지 아니하여 청구주장을 받아들일 수 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 이 사건의 다툼은 청구인이 주장하고 있는 실지거래가액을 취득 및 양도가액으로 결정할 수 있는지의 여부와 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과한 것으로 보아 그 양도차익을 120,000,000원으로 할 수 있는지의 여부에 있다.
• 나. 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정에 의하면, 양도소득금액을 결정함에 있어서 양도자가 주장하는 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산하기 위해서는, 양도자가 소득세법 제95조에 의한 자산양도차익예정신고시 또는 동법 제100조의 규정에 의한 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도가액을 확인할 수 있는 경우에 한하도록 규정되어 있다.
• 다. 이 건 사실관계를 본다.

1. 청구인은 위 토지를 83.11.14 청구외 OOO으로부터 취득하여 91.9.20 청구외 OOO등 14인에게 소유권이전등기를 하여준 후 92.5.30 실지거래가액(취득가액 100,000,000원, 양도가액 120,000,000원)에 의하여 양도소득 과세표준확정신고를 이행하였음이 등기부등본 및 신고서에 의하여 확인되며

2. 청구인은 위 토지를 취득한 후 84.3.26 인근토지소유자 2인(OOO, OOO)과 함께 주식회사 OO건설과 동 토지대가로 아파트 170평에 해당하는 10세대를 받는 조건으로 동 회사 대표인 OOO와 계약을 체결하였으며 동 건설회사는 84.6.28 청구인등 3인의 토지위에 아파트 1동(5층: 40세대)을 신축하는 것으로 된 건축허가를 득하였음이 아파트 공동건축계약서 및 건축허가서에 의하여 확인되고

3. 이후 위 건설회사는 아파트를 신축하면서 개인들에게 분양하였으나 청구인등 토지소유자들과 계약이행이 준수되지 아니하고 준공검사는 물론 분양 계약자들 명의로 소유권이전등기가 이루어지지 아니하게 되자 87년 이후 입주한 아파트 입주자(40세대)들과 위 건설회사간에 분쟁과 농성이 잦아지게 되었으며 이로 인하여 위 건설회사는 행방불명이 되었음이 91.10.8자 OO일보 지면에 의하여 확인되며

4. 위 아파트 입주자들(40세대)은 이후 동 아파트의 완전한 소유권확보와 권리행사를 위하여 청구인등 토지소유자 2인과 아파트 부지 매입을 위한 교섭을 하여 매매계약을 체결함으로써 청구인 소유토지는 청구외 OOO등 14인 명의로 91.9.20 소유권이전등기 되었으며 동 아파트 부지중 청구외 OOO 소유토지(342.2㎡)도 동일자에 청구외 OOO등 9인명의로 소유권이전등기 되었으나 동 아파트 부지중 청구외 OOO 소유토지(658.4㎡)는 주식회사 OO 명의로 소유권이전등기되었다가 현재는 채무관계로 임의경매신청되어 OO지방법원에서 경매중에 있음이 등기부등본 및 경매정보지에 의하여 확인된다.

• 라. 청구인이 주장하고 있는 실지거래가액을 취득 및 양도가액으로 결정할 수 있는지의 여부에 대하여 살펴본다.

1. 우선, 실지취득가액(100,000,000원)에 대하여 보면, 청구인은 취득가액을 입증할 수 있는 구체적이고도 객관적인 증빙자료(매매계약서 원본, 영수증, 거래상대방확인서 및 금융자료등)를 제시하고 있지 아니하므로 청구인이 주장하는 실지취득가액은 신빙성 없다고 판단된다.

2. 다음, 실지양도가액(120,000,000원)에 대하여 보면,

• 가) 청구외 OOO등 14인은 청구인과 위 토지를 120,000,000원에 매매하기로 된 계약서를 제시하고 있으며 동인들은 위 사실을 인정하는 거래사실확인서(인감증명서 첨부)를 제시하고 있고
• 나) OO직할시 남구청의 위 토지거래 신고승인 공문(지적 583124-1300 93.8.2)에 의하면 청구인 소유토지는 적정금액이 451,074,448원임에도 120,000,000원에 거래된 사실에 대하여 이를 승인하였으며 청구인 소유토지 면적의 1/2에 해당하는 청구외 OOO 소유토지는 적정금액이 234,873,872원임에도 60,000,000원에 거래된 사실에 대하여 이를 승인하였고
• 다) 위 아파트 부지중 청구인 소유토지 면적과 동일한 토지(OO시 남구 OO동 OOOO 대지 658.4㎡)는 OO지방법원에서 감정한 결과 그 가액은 237,024,000원이었으나 4회 유찰(93.4.26, 93.5.31, 93.6.28, 93.8.21)되었으며 4회의 최저경매 가액은 121,356,280원이었고
• 라) 청구인소유토지 위에는 이미 소형아파트 5층형 1동 40세대(16평형: 5세대, 20평형: 25세대, 24평형: 10세대)가 건립되어 87년도부터 입주되어 있는 상태이므로 청구인으로서도 시가와 동일한 가격으로 매매계약을 체결할 수 있는 경우가 아니었던 점과 위 사실내용들을 종합하여 볼 때, 위 토지를 120,000,000원에 양도하였다는 청구주장은 신빙성이 있다고 판단된다.

3. 따라서 청구인이 주장하고 있는 실지거래가액을 취득 및 양도가액으로결정할 수 없다고 판단된다.

• 마. 양도차익을 실지양도가액인 120,000,000원으로 할 수 있는지의 여부에 대하여 살펴본다. 양도소득세를 부과하기 위한 양도차익을 산출함에 있어 그 취득가액이나 양도가액중 어느 하나가 불분명하여 그 모두를 기준시가에 의하여 산출하는 경우에도 국세기본법 제14조 제2항이나 소득세법 제7조 제2항이 규정한 실질과세원칙상 그 기준시가에 의한 양도차익이 실제로 양도한 가액의 범위를 넘을 수 없는 것인 바, (동지: 국세심판소 83서609 외 다수 83.6.2, 대법원 87누 713외 다수 87.12.8) 이 건의 경우 기준시가에 의한 양도차익(217,962,510원)이 실지양도가액 (120,000,000원)보다 큰 것이 결정결의서등 관련기록에 의하여 확인되므로 위 토지의 양도차익을 120,000,000원으로 하여야 한다고 판단된다.
• 바. 따라서 청구주장은 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.