[주 문] 송파세무서장이 92.12.26 청구인에게 결정고지한 양도소득세 20,486,220원 및 동 방위세 4,097,240원은 건물의 취득가액중인건비를 재조사하여 이를 쟁점부동산의 양도차익계산시 필요경비로 산입하여 경정한다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 강동구 OO동 OOOOO OO 소재 대지 222.7㎡를 87.4.14 매수하여 그 지상에 근린생활시설 및 주택 462.72㎡를 87.5.7 신축(이하 “쟁점부동산"이라 한다)하여 87.6.8 양도하였다. 이 건 조사관서인 서울지방국세청(이하 “조사관서"라 한다)은 쟁점부동산의 양도시 실지거래가액을 194백만원으로, 쟁점부동산중 대지의 취득가액을 104백만원으로 조사하여 청구인에게 고지 전 심사규정에 의하여 결정전에 조사내용을 통지하자 청구인은 쟁점부동산중 건물은 청구인이 신축한 것이니 자재대등 86,689,388원(인건비 30,605,090원 포함)을 건물취득가액(신축비)으로 인정하여 달라고 증빙과 함께 요구하자, 조사관서는 자재대등 55,414,290원을 건물취득가액으로 인정하고 쟁점부동산의 양도가액을 194백만원, 취득가액을 159,414,290원으로 확정하여 처분청에 이를 통보하자 처분청은 92.12.16 청구인에게 양도소득세 20,486,220원, 방위세 4,097,240원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.2.11 심사청구를 거쳐 93.5.7 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 인건비가 소요되지 아니하는 건물신축은 있을 수 없는 것인데도 건축현장 인건비를 필요경비로 인정하지 아니한 것은 잘못된 것이니 소득세법시행령 제170조 제1항 단서 규정에 의하여 건물의 취득가액을 환산하여 달라는 주장이다. 국세청장은 이 건 건축공사관련 지출증빙중 인건비등 30,605,090원은 지급당시 작성된 것으로 볼 수 없고 실지지급사실 유무를 확인 할 수 있는 신빙성 있는 객관적인 증빙자료라고 할 수 없어 필요경비로 인정하지 아니한 당초처분은 정당하다는 의견이다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 신축한 건물을 양도한데 대하여 양도차익을 쌍방실지거래가액에 의하여 계산 과세하면서 건물신축비중 인건비에 대한 증빙서류가 신빙성이 없다하여 인건비를 신축비로 전혀 인정하지 아니하고 건물취득가액을 결정한 처분의 당부를 가리는데 있다.
- 나. 사실관계 청구인이 조사관서에 쟁점부동산중 건물의 신축비로 자재대, 인건비, 재산세, 취득세, 복덕방비, 감리비, 사고처리비, 식대등 43건 86,689,388원(건축현장 인건비 30,605,090원에 대한 지급명세는 별도로 첨부함)에 대한 명세서와 증빙서류를 92.9.28 제출하였음이 해명자료 제출서에 의하여 확인되며 이를 접수한 조사관서는 청구인이 92.9.28 제출한 자재대등 86,689,388원 중 자재대 45,928,850원, 전기공사비 2,520,000원, 면허세 19,800원, 도로점용사용료 41,210원, 설계비 2,100,000원, 취득세·등록세 2,684,430원, 중개수수료 820,000원, 조경비 1,300,000원, 계 55,414,290원을 이 건 건물신축비로 인정하였음이 결정결의서에 의하여 확인된다.
- 다. 이 건 건물 취득가액 결정의 정당 여부 먼저 이 건 관련 법규관계를 보면, 이 건 양도당시 시행되던 81.12.31 개정 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호에 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 거래는 실지거래가액으로 과세할 수 있다고 규정되어 있고, 위 규정에 따른 재산제세사무처리규정 제72조 제3항 제5호에서 위 규정의 국세청장이 지정하는 거래라 함은 부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때라고 규정되어 있다. 또한, 소득세법시행령 제170조 제1항에는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느 하나를 기준시가에 의하는 경우는 다른 하나도 기준시가에 의하는 것이 원칙이며 단, 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인 할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가(환산한 가액)에 의하여 결정하여야 한다고 규정되어 있다. 이 건은 쟁점부동산중 대지를 매입한지 2개월, 건물은 신축된지 1개월만에 양도한 데 대하여 양도가액과 취득가액 쌍방 모두를 실지거래가액으로 과세를 한 건으로 처분청이 양도차익을 결정하면서 건물의 취득(신축)가액이라고 청구인이 제시한 자재대, 인건비등 86,689,388원중 인건비 전액을 제외하고 자재대, 전기공사비등 55,414,290원만을 이 건 건물 신축비로 인정하여 과세한 데 대하여 건물신축의 경우 자재대는 물론 인건비가 소요되는 것이 명백하므로 단순히 신빙성 있는 자료가 제출되지 않았다고 해서 인건비를 전혀 인정하지 않은 것은 부당하다는 주장에 대하여 살펴보면, 일반적으로 토지, 건물의 양도에 대하여는 소득세법 제23조 제1항 본문, 같은법 제45조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 기준시가로 양도차익을 결정하는 것이 원칙이나 위 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호의 규정은 1년미만의 단기거래등의 투기성이 있는 거래는 실지거래가액을 조사하여 과세함으로써 부동산투기를 억제하는데 근본취지가 있다 할 것인 바, 쟁점부동산을 취득한지 1～2개월간에 단기양도한 투기거래로 보여지는 이 건의 경우 위 법조의 입법취지에 따라 위 소득세법 제170조 제1항 본문규정에 의하여 쌍방실지거래가액으로 과세하는 것이 일응 타당하다 하겠다. 이 건의 경우 처분청이 건물가액을 결정하면서 청구인이 제시한 자재대등 55,414,290원을 인정하고 이를 건물가액에 포함하여 계산하였으나 인건비 30,605,090원은 제시한 증빙이 신빙성이 없다하여 부인한 경우로, 일반건축의 경우 인건비는 건물원가구성의 중요항목의 하나일 뿐만 아니라 건물신축에 소요되는 비용에서 차지하는 비율이 크므로 인건비를 전액 배제하고 계산할 경우 이를 신축건물의 실지거래가액으로 보기는 어렵다 할 것이다. 그런데 청구인이 처분청에 제시한 “OO동 OOOOO로 건축현장 인건비”의 내용을 보면 철근콘크리트, 페인트등 총 13개 항목으로 나누어 각각의 인건비 지급금액을 기재하였고 그 중 “방수하자보수”항목의 경우만 기재사항중 주민등록번호가 기재되어 있지 않을 뿐 나머지 모두 성명 및 주민등록번호가 기재되어 있는 바, 제시한 증빙이 이러하다면 이에 의거 거래상대방을 통한 사실여부 확인이 가능하다 할 것이므로 건물신축에 소요된 인건비를 재조사하여 건물가액을 산정함이 타당하다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.