[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 별첨 “쟁점부동산 거래내역”과 같이 87.2.24부터 88.10.12까지 취득한 쟁점부동산을 87.6.15부터 89.6.14까지 사이에 양도하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도가액은 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 경우로 보아 부가가치세법 제48조의2 제3항의 규정에 의거 지방세법에 의한 과세시가 표준액에 의하여 토지가액과 건물가액을 안분계산한 후 87년도에 양도한 쟁점부동산 ㉮ 및 ㉯는 주택을 신축 양도하여 건설업에 해당하는 것으로 보고, 88년 및 89년도에 양도한 쟁점부동산 ㉰㉱ 및 ㉲는 상가주택을 신축 양도하여 부동산매매업에 해당되는 것으로 보아 청구인에게,
① 92.11.16 종합소득세 87년도 귀속분 30,769,780원과 동 방위세 6,153,950원, 88년도 귀속분 62,616,520원과 동 방위세 12,523,300원 및 89년도 귀속분 90,340,200원과 동 방위세 18,068,040원, 계 220,471,790원을 부과하였고,
② 92.12.1 부가가치세 87년도 제2기분 9,930,210원, 88년도 제1기분 22,360,500원, 88년도 제2기분 21,473,280원 및 89년도 제1기분 48,084,960원 계 101,788,950원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.1.7 심사청구를 거쳐 93.4.26 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구주장 청구인은 서울특별시 성동구 OO동 OOOOOOOO 대지위에 주택을 신축하여 87.6.15 양도하고 같은 동 OOOOO 대지 위에 주택을 신축하여 87.12.5 양도한 건에 대하여 건설업으로 보아 87년도분 종합소득세와 부가가치세를 과세하였으며, 서울특별시 성동구 OO동 OOOOOO 대지 위에 주택 및 상가를 신축하여 88.5.2 양도하고 같은 동 OOOOOO 대지 위에 주택 및 상가를 신축하여 88.10.2 양도하고 같은 동 OOOOOOO 대지 위에 주택 및 상가를 신축하여 89.6.14 양도한 건에 대하여 부동산매매업으로 보아 88년도 및 89년도분 종합소득세와 부가가치세를 과세하였으나 87년도중 주택을 신축하여 양도한 것은 무주택자가 거주하던 주택을 1과세기간에 1회 신축하여 양도하면 양도소득세가 비과세되어 관할세무서장이 기히 비과세처리 하였음에도 다시 조사하여 건설업으로 보고 종합소득세 및 부가가치세를 과세함은 부당하며, 88년도에 신축하여 양도한 건물에 대하여는 양도당시의 매매계약서도 제시받지 아니하고 거래상대방으로부터 양도가액만을 확인하고 건물 및 대지가액을 안분계산하는 방법으로 하여 이 건 결정고지 하였으나 청구서에 첨부한 계약서와 같이 토지와 건물을 구분하여 계약하였으므로 계약서에 구분표시된 가액으로 경정함이 타당하며, 서울특별시 성동구 OO동 OOOO 부동산의 양도가액은 225,000,000원임에도 240,000,000원으로 조사하여 과세되었으므로 그 양도가액을 225,000,000원으로 정정하여야 하고, 주택부분에 대하여는 거주주택으로 간주하여 양도소득세를 비과세함이 타당하고(89.8.1 이전 신축양도), 89년도 양도분에 대하여는 청구시 첨부한 계약서와 같이 토지와 건물의 가액이 구분되어 있으므로 건물가액으로 계산하여야 함에도 시가표준액으로 안분계산함은 부당하니 실제계약서의 내용대로 재계산하여 달라는 주장이다.
- 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산 ㉮～㉲의 토지를 취득하여 건물을 신축하고 대략 6개월에 1회 양도하여 계속적·반복적 거래형태로 볼 때, 사업성이 있으므로 주택부분이 큰 부분은 건설업을 영위한 것으로, 상가부분이 큰 부분은 부동산매매업을 영위한 것으로 판단되고, 청구주장중 쟁점부동산 ㉮와 ㉯에 대해서는 소득세법시행령 제15조 제1항 제1호에 의거 89.8.1 이전 신축·양도한 주택이므로 비과세를 주장하나 동 규정은 양도소득세 비과세규정이므로 부가가치세 및 종합소득세의 비과세주장은 법리해석 착오에 기인한 것이며, 처분청이 비록 매매계약서는 확보하지 못하였으나 취득자인 청구외 OOO과 OOO으로부터 서면으로 확인받아 그 양도금액을 확정짓고, 그 금액을 토대로 토지와 건물가액이 구분되지 아니한 경우로 보아 부가가치세법시행령 제48조의2 제3항의 규정에 의한 안분계산의 방법으로 건물가액을 도출하여 이 건 부가가치세와 종합소득세를 과세한 당초처분은 정당하며, 쟁점부동산 ㉰㉱㉲에 대하여 그 양도금액에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없으나 청구인은 동 부동산 계약당시 토지와 건물가액을 구분하여 계약하였다고 주장하면서 매매계약서 사본등을 제출하고 있으나 처분청에서 당초 조사시 확보한 매매계약서에는 전체 계약금액은 일치하나 토지와 건물의 가액이 구분표시되지 아니하였음을 볼 때, 청구인이 제출한 계약서등은 청구주장을 뒷받침하기 위하여 사후에 만들어진 것으로 보여 사인간의 계약서로 받아들이기 어려우므로 처분청이 쟁점부동산 ㉰㉱㉲의 양도가액은 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 경우로 보아 쟁점부동산 ㉮㉯와 같이 과세한 것은 정당하다는 의견이다.
3. 심리 및 판단
① 쟁점부동산의 거래가 부동산매매업(또는 건설업)에 해당되는지 여부
② 쟁점부동산 양도가액은 토지가액과 건물가액이 구분되는지 여부
③ 쟁점부동산 ㉱의 양도가액은 얼마인지 여부
- 나. 관련법령 부가가치세법시행규칙 제1조 제1항에 『부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다』로 규정하고 있고, 소득세법 제20조 제1항 제5호 및 동법시행령 제33조 제1항 및 제2항과 제3항을 종합하여 보면 주택을 신축하여 판매할 때에 주택의 일부에 상가·점포등 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우 주택의 면적이 다른 목적의 건물의 면적과 같거나 그 보다 큰 경우에는 주택으로 보아 건설업으로 보고, 그보다 작은 경우에는 주택으로 보지 아니하도록 규정하고 있음을 알 수 있고, 동법시행령 제36조 제3호와 동법기본통칙 2-4-8...20에 부동산의매매 또는 그 중개를 목적으로 나타내어(건물의 신축판매를 포함) 부동산을 판매하거나 자기의 토지위에 상가등을 신축하여 판매하는 경우에는 부동산매매업으로 규정하고 있음을 볼 때, 부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 주택 또는 기타 건물을 신축하여 양도하는 경우 부동산매매업 또는 건설업으로 보도록 규정하고 있음을 알 수 있다.
- 다. 쟁점①에 대하여
1. 청구인은 쟁점부동산의 ㉮㉯에 대해서는 무주택자가 1과세기간에 1회 주택을 신축·양도한 경우로서 소득세법시행령 제15조 제1항 제1호(89.8.1 개정이전의 것을 말함)의 규정에 의거 양도소득세가 비과세되므로 부가가치세 및 종합소득세도 비과세하여야 한다는 주장이나, 쟁점부동산 ㉮㉯는 취득후 6개월내에 양도한 것이고 청구인은 87.2.24에서 91.6.26 사이에 부동산을 취득 8회 양도, 6회 한점에서 사업상의 목적으로 쟁점부동산 ㉮㉯을 양도한 것으로 보여지므로 이를 건설업으로 보아 과세한 당초처분에 잘못이 없으며,
2. 쟁점부동산 ㉰㉱㉲에 대해서도 동 부동산은 상가의 주택의 신축·양도로서 쟁점부동산 ㉮㉯와 같이 사업상 목적으로 양도한 것으로 보여지므로 부동산매매업으로 과세한 당초처분은 정당하다.
- 라. 쟁점②에 대하여 청구인은 쟁점부동산 ㉰㉱㉲에 대하여 그 양도가액은 토지가액과 건물가액이 구분된다고 하면서 매매계약서와 취득자의 인우보증서등을 제출하고 있으나, 처분청 조사시 확보한 매매계약서에는 양도가액이 토지가액과 건물가액의 구분이 없고 청구인이 심판청구시 제출한 매매계약서는 매도인과 매수인의 위치가 바뀌어 있는 점등에 미루어 진실한 매매계약서로 보여지지 아니하므로 처분청이 쟁점부동산 양도가액은 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 경우로 보아, 부가가치세법 제48조의2 제3항의 규정에 의거 안분계산한 당초처분은 정당하다.
- 마. 쟁점③에 대하여 청구인은 쟁점부동산㉱의 양도가액은 건물가액의 105,000,000원, 토지가액 120,000,000원으로 합계 225,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 매매계약서와 매수인의 인감증명서가 첨부된 확인서를 제출하고 있으나, 처분청 조사시 쟁점부동산㉱의 매수인 OOO의 숙부 OOO의 확인서에 의하면 쟁점부동산㉱의 매매대금은 240,000,000원이고 매매계약서는 분실로 제출할 수 없다고 확인하고 있는 바, 매수인의 숙부가 확인한 양도가액이 더 신빙성이 있는 것으로 보여지므로 이 부분의 청구주장은 이유없다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 『별첨』 쟁점부동산 거래내역 구 분 소 재 지 대지 (㎡) 건물 (㎡) 취득일 양도일 처분청 조사가액 ㉮ 서울시 성동구 OO동 OOOOOO 165 341.82
87. 2.24
87. 6.15 170,000,000원 ㉯ 〃 OOO 159 295.45
87. 3.12 87.12. 5 120,000,000원 ㉰ 〃 OO동 OOOO 208.3 506.76 87.10.21
88. 5. 2 260,000,000원 ㉱ 〃 OOOO 192.7 503.26
88. 4.14 88.10.21 240,000,000원 ㉲ 〃 OOOOO 337.5 897.6 88.10.12
89. 6.14 550,000,000원