토지의 양도소득세를 취득 및 양도시의 실지거래가액으로 과세하면서 그 양도가액을 70,000,000원으로 하고, 취득가액을 70,400,000원으로 한 당초처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 별지토지 31,129㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 88.9.2 청구외 OOO과 OOO으로부터 취득하여 89.4.30 청구외 OOO에게 단기양도한 후 89.5.31 실지양도가액을 73,320,000원으로 실지취득가액을 70,400,000원으로하여 양도소득세 과세표준확정신고를 이행하였다. 중부지방국세청은 91.6월 청구인에 대한 부동산투기조사를 실시하는 과정에서 거래상대방으로부터 양도 및 취득시 작성된 실지매매계약서와 청구인으로부터 확인서를 받아 쟁점토지의 실지양도가액 170,000,000원, 실지취득가액 70,400,000원임을 확인하고 이를 처분청에 통보하였는 바, 처분청은 92.11.16 위 통보내용에 따라 청구인에게 양도소득세 68,889,600원 및 동 방위세 13,969,080원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하고 93.1.12 심사청구를 거쳐 93.4.26 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인이 쟁점토지의 양도소득세 과세표준확정신고시 첨부하여 제출한 양도 및 취득시 작성된 매매계약서는 토지거래허가등의 규제로 실지거래내용과는 다른 내용으로 작성된 관인계약서에 불과한 것인데 처분청은 청구인이 신고시 제시한 계약서중 양도계약서만이 사실과 다르다는 이유로 이를 부인하여 실지양도가액을 170,000,000원으로 결정하였는 바, 동 양도가액에는 중개인 수수료 8,000,000원이 포함되어 있으므로 실지양도가액은 동 금액을 제외한 162,000,000원이며, 실지취득가액 70,400,000원은 당초 청구인이 토지거래신고등의 사유로 실제거래가액보다 낮은 가액으로 작성된 계약서상의 가액이고, 또한 소개인 청구외 OOO의 확인서와 토지거래신고 및 처리대장에 의하면 각각 103,000,000원과 104,272,000원으로 확인되고 있으므로 실지취득가액은 불분명한 경우에 해당되기 때문에 실지양도가액을 162,000,000원으로 하고 실지취득가액은 동 양도가액을 환산한 가액인 133,110,828원으로 양도소득세를 과세함이 타당하다는 주장이다.
• 나. 국세청장 의견 국세청장은 쟁점토지의 양도시 매매계약서를 보면 양도대금이 170,000,000원으로서 소개인이 청구외 OOO으로 되어있을 뿐아니라 단서조항에서 매수인에 대한 협조사항, 근저당권 처리문제등을 추서한 사실등을 볼 때 동 계약서가 진본으로 보여지므로 실지양도가액이 162,000,000원이라는 청구주장은 이유없어 보이며, 또한 취득시 매매계약서를 보면 취득대금이 70,400,000원으로 확인될 뿐 아니라 쟁점토지의 전 소유자인 청구외 OOO과 OOO이 본인의 인감증명서를 첨부하여 위 거래사실을 확인하고 있으므로 당초처분은 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도소득세를 취득 및 양도시의 실지거래가액으로 과세하면서 그 양도가액을 170,000,000원으로 하고, 취득가액을 70,400,000원으로 한 당초처분의 당부에 그 다툼이 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제23조 제4항, 같은 법 제45조 제1항 제1호 및 같은 법 시행령 제170조(89.8.1 개정 이전 구법령, 이하 같다) 제4항에 의하면 양도소득금액 결정을 위한 양도가액과 취득가액은 기준시가에 의하는 것이 원칙이나 위 소득세법 시행령 제170조 제4항 각호가 정한 경우에 한하여 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고 소득세법 시행령 제170조 제1항 단서의 규정을 보면 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하도록 하고 있으며, 같은 법 시행령 제115조 제1항 제1호 (다)목에서는 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 양도 또는 취득당시의 실지거래가액에 인근지역의 지가상승율을 감안하여 같은 법 시행규칙 제56조의5 제5항에서 정하는 방법에 따라 환산하도록 규정하고 있다.
• 다. 쟁점토지의 실지양도가액을 170,000,000원으로 하고 실지취득가액을 70,400,000원으로 한 당초처분의 당부.

(1) 처분청은 쟁점토지의 실지양도가액을 170,000,000원으로 인정하고 있는데 대하여 청구인은 162,000,000원이라고 주장하고 있는 바 이에 대하여 살펴보면, 첫째, 중부지방국세청이 91.6월 청구인에 대한 부동산투기조사를 실시하는 과정에서 양도시 거래상대방인 청구외 OOO으로부터 받은 실지매매계약서에 의하면 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO에게 170,000,000원(89.3.9 계약금 16,000,000원, 89.3.27 중도금 70,000,000원, 89.4.10 잔금 84,000,000원)에 양도한 사실이 확인될 뿐만 아니라 동 매매계약서가 진본임에는 처분청과 청구인간에 다툼도 없다. 둘째, 청구인은 위 매매계약서상 양도가액 170,000,000원중 8,000,000원은 중개인수수료이기 때문에 실지매매가액은 162,000,000원이라고 주장하고 있을 뿐 이에 대한 관련증빙인 영수증이나 금융자료등을 일체 제시하지 아니하고 있는 점등을 볼 때 청구주장은 신빙성이 없는 것으로 보여진다. 따라서 쟁점토지의 실지양도가액은 170,000,000원으로 봄이 타당하다 하겠다.

(2) 처분청은 쟁점토지의 실지취득가액을 70,400,000원으로 인정하고 있는데 대하여 청구인은 불분명하다는 주장인 바 이에 대하여 살펴보면, 첫째, 중부지방국세청이 이 건 조사과정에서 취득시 거래상대방인 청구외 OOO, OOO으로부터 본인의 인감증명서를 첨부하여 받은 취득시 매매계약서에 의하면 청구인은 청구외 OOO으로부터 쟁점토지중 OOOOO OO 임야 23,306㎡와 OOOOOOO 임야 2,380㎡를 44,500,000원(88.7.14 계약금 5,000,000원, 88.8.14 중도금 20,000,000원, 88.9.2 잔금 19,500,000원)에 취득하고, 청구외 OOO(OOO의 어머니)으로부터 쟁점토지중 OOOOO 답 2,446㎡, OOOOOOO 전 962㎡ 및 OOOOOOO 전 2,035㎡를 25,900,000원(88.7.14 계약금 3,000,000원, 88.8.14 중도금 9,000,000원, 88.9.2 잔금 13,900,000원)에 취득한 사실이 확인되고 있어 쟁점토지의 총취득가액은 70,400,000원임을 알 수 있다. 둘째, 청구인이 91.6.7 이 건 조사관서(중부지방국세청)에 제출한 확인서에 의하면 청구인은 위 매매계약서 내용과 같이 쟁점토지를 청구외 OOO등 2인으로부터 70,400,000원에 취득한 후 그 취득대금을 청구외 OOO에게 지급하였다고 확인하고 있다.

(3) 위의 사실등을 종합하여 볼 때 쟁점토지의 실지양도가액 및 실지취득가액은 각각 170,000,000원과 70,400,000원으로 확인되므로 처분청이 동 실지거래가액으로 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

(4) 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 【별지】 쟁점토지의 현황 소 재 지 지 목 면 적(㎡) 경기도 의왕시 OO동 O OOOO 임야 23,306 ˝ ˝ O OOOO ˝ 2,380 ˝ ˝ OOO 답 2,446 ˝ ˝ OOOOO 전 962 ˝ ˝ OOOOO ˝ 2,035 합 계 31,129